Оформление договора купли-продажи квартиры – порядок, документы, условия
Регистрация договора купли-продажи квартиры
Регистрация договора купли-продажи квартиры отменена с 2013 года, но передача имущества должна быть зарегистрирована в Федеральной регистрационной службе. Это обязательно при любом способе покупки недвижимости на вторичном рынке или в новостройке: за наличные, в ипотеку. Но везде есть свои особенности. Рассмотрим, каковы условия регистрации сделки, куда подаются документы, сколько денег придется заплатить и когда Росреестр может приостановить регистрацию перехода права собственности.
В этой статье мы объясним:
Особенности регистрации
Регистрация перехода права собственности является обязательной процедурой при совершении сделок с недвижимым имуществом (ст. 551 ГК РФ). Этим занимается Единый государственный реестр недвижимого имущества (далее – ЕГРН) – орган, находящийся в Управлении Росреестра.
Раньше использовался термин «оформление договора купли-продажи недвижимости», теперь с юридической точки зрения его не существует. Есть только регистрация перехода права собственности, но многие до сих пор пользуются старым обозначением.
При оформлении нотариального акта купли-продажи кассир проверяет:
Наличие или отсутствие оснований для приостановления процедуры. Законность сделки (без полной проверки чистоты закона).
Иными словами, Федеральная регистрационная служба проверяет, имеет ли продавец право продать свою квартиру. Об этом свидетельствуют реквизиты документа о праве собственности, находящегося у регистратора. Это может быть другой акт дарения, договор обмена, договор аренды, договор наследства.
Полная юридическая проверка отсутствует. Например, Росреестр не узнает, есть ли третьи лица, которые могут претендовать на унаследованное жилье. Однако они обязательно попросят нотариально заверенное согласие своего супруга на продажу имущества, приобретенного во время брака, или согласие органа опеки и попечительства, если ребенок или недееспособное лицо имеет долю в праве собственности.
Вывод: регистрация перехода права собственности необходима для того, чтобы покупатель мог продолжать полноценно пользоваться квартирой и нести ответственность перед третьими лицами в случае повреждения. Кроме того, налог на имущество начинает взиматься после регистрации. В целом эта процедура предназначена для защиты покупателей: если сделка зарегистрирована, значит, у регистратора нет подозрений в ее незаконности.
При покупке жилья у застройщика
Купить квартиру у застройщика можно по договору участия в строительстве или по договору уступки прав требования. В обоих случаях покупка совершается, когда жилой недвижимости еще нет. Соответственно, Федеральная регистрационная служба не регистрирует договоры и передачу прав собственности, а также право требования недвижимого имущества после строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Если квартира приобретается в рамках ХДС, строительная компания должна получить кадастровый паспорт после передачи собственности, а затем передать его в собственность акционеру.
При покупке квартиры на вторичном рынке
Регистрация сделок в Росреестре происходит сразу после подписания договора купли-продажи продавцом и покупателем. Они могут назначить любую удобную дату и подать документы.
В отличие от покупки квартиры у застройщика право требования здесь не оформляется. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит регистрации.
Регистрация купли-продажи квартиры в ипотеку
При оформлении ипотеки на покупку дома заемщик обязан заложить его в дальнейшем в соответствии с условиями договора. До полного погашения долга он не может вернуть, продать или обменять квартиру без согласия банка.
При регистрации ОП (право собственности) в Росреестре сразу регистрируется и взимается. Укажите дату и номер договора, а также информацию о залогодержателе.
Где регистрируют договор купли-продажи квартиры?
Документы для регистрации можно подать несколькими способами: напрямую в Росреестр, через МФЦ, по почте, в электронном виде или курьером. Однако последние три варианта доступны далеко не всем.
В Росреестре
Подача документов на регистрацию АКП возможна непосредственно в территориальном округе Росреестра. Перед этим следует записаться на прием через сайт на сайте ЗАГСа:
Выберите тип услуги – «Регистрация прав». Определите местонахождение офиса. Нажмите «Найти офисы». Выберите удобный офис, нажмите меню «Назначить встречу», выберите свободную дату и время и подтвердите визит.
Важно: предварительная регистрация в Росреестре доступна не для всех регионов.
В МФЦ
Чаще всего люди подают документы на регистрацию в ЗАГС через МФЦ. Обратите внимание, что МФЦ занимается только приемом и выдачей документов; сама процедура и результат зависят от Росреестра.
Для подачи документов в МФЦ:
Записаться на прием. Это можно сделать онлайн на странице «Мои документы». Приезжайте в выбранное время (обе стороны) и подайте документы на регистрацию. Взамен сотрудник выдает список с уведомлением о дате готовности ПСР с отметкой о регистрации и новой выпиской из ЕГРН. Получение финального пакета документов в течении нескольких дней.
Юридическая консультация: сайт MFC часто дает сбой из-за большой нагрузки. На ночь записаться на прием проще. Также редко бывает возможность записаться на прием на ближайшие 1-2 дня, это важно учитывать при сделках с недвижимостью.
Юрист, веб-автор
(гражданское право, стаж 7 лет)
Почтовым отправлением
Стороны могут направить документы по почте с уведомлением о вручении с приложением списка приложений в территориальное управление Росреестра. Подписи продавца и покупателя на ACP должны быть заверены. Поэтому отправка по почте не имеет практического смысла: с 2019 года нотариусы должны подавать документы о сделке в регистратор.
Выездное обслуживание
В Росреестре действует выездная служба, благодаря которой вы можете подать заявку и получить пакет документов после регистрации, не выходя из дома. Достаточно позвонить на горячую линию регистратора: 8 (800) 100-34-34. Однако данная услуга доступна только определенным категориям граждан:
Ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны. Инвалиды I и II групп.
Чтобы воспользоваться услугой, необходимо предоставить документы, подтверждающие право на данную услугу. Услуга предоставляется бесплатно.
В электронном виде
Только нотариус может подавать документы для регистрации сделок купли-продажи в электронном виде. Обычным гражданам это недоступно.
Сделка заверяется нотариально, если:
Доля собственности продается без второй доли у покупателя. Имущество несовершеннолетнего или недееспособного лица отчуждается.
Если доверенность не требуется по закону, стороны все равно могут обратиться к нотариусу. Его подпись уменьшит вероятность того, что транзакция будет подвергнута сомнению, и право собственности будет зарегистрировано быстрее.
Как зарегистрировать договор?
В целом процедура состоит из нескольких этапов:
Продавцы и покупатели заключают договор купли-продажи и удобно подают документы для регистрации. Регистратор проверяет документы в установленный срок. После регистрации права собственности об этом сообщается по телефону. Если у вас возникнут вопросы, Росреестр может позвонить вам для уточнения. Стороны приходят на место подачи заявки и забирают свои комплекты документов.
Внимание! Если одна из сторон не может лично участвовать в сделке, доверенность на представителя может быть оформлена у нотариуса. Он понадобится вам при подаче документов.
Содержание и образец заявления
Форма заявки утверждена Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2015 № 920 в Приложении № 1. Бланк выдается в МФЦ или Росреестре, подписывать его не нужно. продвигать.
Какая информация указана в заявке:
Тип недвижимости – квартира. Информация о квартире: кадастровый номер, характеристики. Что нужно сделать – оформить переход права собственности. Информация о владельце (продавце). Кто подает заявку: продавец, уполномоченное лицо. Запрос на подтверждение получения документов лично, по почте, по электронной почте. Список документов, приложенных к заявке. Номер телефона и подпись. Подпись нотариуса, если ACD и заявление заверены.
Сроки
Время оформления договора купли-продажи зависит от способа подачи документов:
| В МФЦ | 9 |
| Напрямую в реестр Росреестра | 7 |
| Через нотариуса | 3 |
Документы
Для регистрации вам потребуется:
- договор купли-продажи; партийные паспорта; технический паспорт на квартиру.
Госпошлина
Госпошлину оплачивает покупатель. Комиссия для физических лиц – 2 000 рублей, для организаций – 22 000 рублей.
Основания для приостановления или отказа в регистрации
Основания приостановления указаны в статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ. В этом случае стороны сделки будут уведомлены МФЦ по телефону или электронной почте. На устранение недостатков уходит три месяца.
Когда регистрация может быть приостановлена:
Эти документы не соответствуют требованиям, установленным нормативными актами. Например, существенные условия сделки не отражаются в DKP. При подаче заявления он представил неполный пакет документов. Квартира находится в залоге у банка. Информация в документах и в УГРН разнится. Продавцу запрещено продавать недвижимость.
Иногда регистрация приостанавливается, если Росреестр вовремя не получает информацию от других органов по каналам межведомственного взаимодействия. После устранения проблемы процедура перезапускается.
Отказ в регистрации
В регистрации договора купли-продажи (права собственности) может быть отказано, если не устранены вовремя причины, вызвавшие приостановление. Стороны могут восполнить пробелы и повторно подать документы.
Ответы юриста на частые вопросы
Как проверить, на каком этапе оформление договора купли-продажи?
Эту информацию можно получить по телефону горячей линии 8-800-100-34-34 или онлайн, воспользовавшись услугой «Проверить выполнение заявки (уведомления)».
Куда я могу подать жалобу, если Росреестр нарушает условия регистрации?
Вы можете направить жалобу руководителю Росреестра в письменной или электронной форме через службу обращения граждан.
Можно ли ускорить сроки регистрации в доверенности?
Нет, потому что они предусмотрены законом.
Можно ли передать часть денег за квартиру до ее оформления, а другую – после?
Да, но в этом случае стоимость недвижимости будет взиматься продавцом. После совершения последнего платежа необходимо предоставить Росреестру квитанцию о том, что он получил все деньги.
Я продаю одну квартиру и одновременно покупаю другую. Как это повлияет на регистрацию?
Это называется резервной транзакцией. Оба титула будут зарегистрированы одновременно.
Оформление сделки купли-продажи квартиры в МФЦ
Ранее регистрация сделок с недвижимостью была доступна только при подаче заявления в Росреестр, а до 1998 года – в БТИ. Именно эти структуры были наделены полномочиями осуществлять столь юридически значимую деятельность. В настоящее время возможности для покупателей и продавцов квартир и другой недвижимости значительно расширились.
Теперь вы можете оформить сделку купли-продажи через МФЦ, не обращаясь напрямую в Росреестр. В статье описаны этапы и особенности покупки / продажи квартир таким способом.
Как зарегистрировать сделку купли-продажи через МФЦ?
МФЦ является промежуточным звеном между физическими и юридическими лицами с одной стороны и органами государственной и муниципальной службы с другой. Оформление купли-продажи квартиры осуществляется не в МФЦ, а в агентстве Росреестра, куда продавцы и покупатели сдают и получают документы на недвижимость.
Стандартный порядок оформления купли-продажи квартиры в таком варианте предусматривает, что стороны сделки:
Назначьте встречу в МФЦ, чтобы подать документы. Сбор документов и составление договора (это можно сделать полностью или частично до встречи). Они идут в МФЦ, подают документы и получают квитанции. После завершения процедуры регистрации права собственности покупателя в органах Росреестра, они приезжают в МФЦ (дата посещения указана в квитанциях) и забирают документы.
Схема типовая, но в каждой конкретной ситуации может иметь свои нюансы. Ведь сделки с недвижимостью – одни из самых сложных в гражданско-правовых сделках. Например, чтобы осуществить продажу квартиры через МФЦ, договор может быть составлен сторонами в обычной письменной форме или нотариально заверен. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, может быть задействован орган опеки и попечительства. Кроме того, стороны сами решают, на каком этапе и как производится расчет по сделке.
Проведение продажи жилья через МФЦ имеет свои преимущества, например, если у центра более удобное расположение и режим работы, чем у Росреестра. Однако для его использования необходимо понимать, на какую территорию распространяется зона обслуживания MFC и какие услуги доступны через нее. Вы можете узнать об этом по контактным телефонам или информации на сайте (выберите регион и город).
Запись на прием в МФЦ
Для оформления купли-продажи квартиры через МФЦ рекомендуется записываться заранее. Это позволяет выбрать удобное время для посещения центра.
Записаться на прием можно через сайт МФЦ, портал госуслуг или по телефону.
Другой вариант – прийти в МФЦ со своими документами, получить ваучер на прием и дождаться приглашения на прием.
Необходимые документы
Минимальный перечень документов, которые необходимо подать в МФЦ для оформления купли-продажи квартиры.
- Паспорта всех сторон сделки (другие документы, удостоверяющие личность, в случае несовершеннолетних – свидетельства о рождении); документы на недвижимость (документы, устанавливающие и подтверждающие право собственности); договор купли-продажи в копиях по количеству сторон сделки плюс 1 для полномочий Росреестра; квитанция об уплате государственной пошлины за осуществление регистрационной деятельности.
Как и с процедурными вопросами, могут возникнуть нюансы, и этот список может быть расширен за счет
- Свидетельство о браке (разводе, смерти); Согласие супруги продавца на продажу имущества согласие органа опеки и попечительства; согласие других лиц с преимущественным правом покупки доверенности на представительство и другие документы.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
Документы, поданные для заключения договора купли-продажи с МФЦ, передаются в орган Росреестра для регистрации. Условием успеха является оформление документов в соответствии с согласованными требованиями. Если этого не сделать или не предоставить какие-либо документы, результатом может быть приостановка или отказ государства зарегистрировать транзакцию.
Поэтому, когда участники сделки заключают договор, они должны быть очень внимательны и обязательно учитывать нормы действующего законодательства. Есть стандартизированная форма документа, но есть определенные требования по его содержанию. В контракте должны быть отражены:
- определение предмета сделки; цена сделки; как квартира должна быть передана от продавца (-ей) покупателю (-ам); и другие условия.
Если стороны не уверены, правильно ли они сделают это, обратитесь к специалисту – маклеру, юристу или нотариусу. Последний не только подготовит договор, но и подтвердит его подлинность.
Нотариальное заверение таких сделок, как правило, не является обязательным, но будет ключом к обеспечению того, чтобы документ был составлен в соответствии с требованиями законодательства.
В этом случае вероятность успешной процедуры регистрации будет выше. Ниже приведена ссылка для загрузки образца договора купли-продажи.
Получение готовых документов на недвижимость
Завершающий этап регистрации – получение документов о сделке. Для этого вы должны прибыть в МФЦ не позднее даты, указанной в подтверждении получения. Каждая сторона сделки может делать это независимо от других. Если какая-либо из сторон не сможет забрать причитающуюся ей копию контракта, она будет передана на хранение в Агентство Росреестра, где ее можно будет получить.
Сроки регистрации сделки
Сроки оформления договора купли-продажи квартиры определены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ, регулирующим государственную регистрацию недвижимого имущества. Продолжительность регистрации транзакции зависит от места хранения документов и характера регистрационных действий.
Срок регистрации купли-продажи квартиры в МФЦ указан в ст. 16 сек. 1.2 218-ФЗ и составляет 9 рабочих дней с момента подачи документов в центр.
Стоимость услуги и размер госпошлины
Услуга регистрации транзакций MFC RRE бесплатна, но это не означает, что можно избежать затрат. Стоимость составления договора купли-продажи зависит от затрат, необходимых для выполнения тех или иных мероприятий (оформление документов, оплата услуг специалистов и организаций).
Эти расходы можно снизить, если все будет делать самостоятельно – по возможности – и за счет экономии. Например, вы можете самостоятельно заключить договор, подавать документы и производить расчеты, заказывать справки в обычном, а не ускоренном режиме.
Обязанность государства осуществлять регистрационную деятельность со стороны Росреестра следующая (ст. 333.33 ТВК РФ)
- 2000 рублей для физических лиц; 22 000 руб. Для юридических лиц.
Предметом соглашения сторон сделки является то, кто и в каком размере несет расходы. Однако это довольно небольшие расходы по сравнению со стоимостью предмета сделки, и останавливаться на этих вопросах не имеет особого смысла.
Если для совершения сделки необходимо нотариальное заверение документов (доверенность, договор), Вам необходимо будет уплатить государственную пошлину в размере, указанном в статье 33.33.24 НАЛОГОВОГО ПОСТАНОВЛЕНИЯ РФ. Стоимость нотариального заверения договора составляет 0,5% от суммы сделки (минимум 200 рублей, максимум 20 000 рублей).
Если вы обнаружите ошибки, выделите текст и нажмите Ctrl + Enter. Мы проверим и исправим эту информацию.
Загрузка...