Как составить проект перепланировки
Как согласовать перепланировку
1. Что такое перепланировка?
Согласно Жилищному кодексу РФ перепланировкой и (или) реконструкцией считаются любые работы, результат которых отражается в техническом плане помещения.
Порядок получения согласования на перепланировку зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует список конкретных заданий, требующих утверждения перед выполнением.
2. Какие работы нужно предварительно согласовать?
Есть три типа работ, для которых требуется разрешение на строительство: реконструкция, реконструкция и работы, затрагивающие общую собственность здания.
Реконструкция
Установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического, сантехнического) в нежилых помещениях или перенос существующего оборудования с устройством дополнительных электрических сетей. Работы по переоборудованию помещений в жилом доме, который является объектом культурного наследия / определенным объектом культурного наследия.
Ремонт
Обустройство (перемещение, изменение границ) совмещенных туалетов, санузлов и санузлов. Устройство несущих стен. Устройство отверстий в напольных покрытиях Устройство проемов в несущих стенах. Выполнение проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с армированием в несущих стенах) с целью изменения границ помещения. Герметизация проемов в несущих стенах и потолках. Изменение конструкции и (или) планировки полов в домах с деревянными перекрытиями. Строительство или демонтаж лестниц, площадок, ступеней и пандусов. Монтаж перегородок, создающих чрезмерную нагрузку на пол (из материалов, вызывающих нагрузку более 150 кг / м2). Монтаж или демонтаж перегородок в домах с деревянными потолками. Обустройство (перенос) кухни, кухонных ниш. Площадь антресоли устройства не превышает 40 процентов площади помещения, в котором он построен. Реконструкция помещений в жилом доме, принадлежащем к культурному / развивающемуся культурному наследию.
Работы, выполнение которых связано с передачей части общего имущества в пользование и (или) влияет на архитектурный облик жилого дома:
Создание, ликвидация и перепланировка оконных и дверных проемов в наружных конструкциях жилых домов (стены, кровли) – без снижения несущей способности конструктивных элементов жилого дома. Создание навесов, застекленных крыш (в пределах существующей террасы) на эксплуатируемых крышах жилых домов, не предусматривающих увеличения высоты здания, создание помещения, оснащение отопительными, техническими и сантехническими приборами, без надстройка стен, в том числе наружная. Изготовление входов, входных единиц (лестниц, подъездов и иных поверхностей) в подвалах, подвалах или на первых этажах зданий в границах участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в жилом доме, в том числе кровли и навесов, – общей площадью не более 10 м2 (без учета площади пандуса для маломобильных групп), без фундамента. Выполнение крыш по габаритам существующих элементов жилого дома (дебаркеры, стилобаты). Обустройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организация отопления. Устройство каминов и (или) дымоходов. Устройство на фасаде жилого дома – вентиляционные каналы. Иные работы, связанные с перепланировкой и (или) реконструкцией, связанные с использованием общего имущества собственников помещений в жилом доме. Прочие работы по переоборудованию и / или реконструкции, влияющие на архитектурный облик жилого дома.
3. С чего начинать перепланировку?
Так что если ваша запланированная работа находится в одном из перечисленных выше списков, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех шагов.
Шаг 1. Определитесь с выбором проекта перепланировки.
Этап 2 – Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.
Шаг 3. Проведение работ с соблюдением всех необходимых условий (требования к ведению рабочего журнала, составление скрытых отчетов о работах и т. Д.)
Шаг 4: Сделайте акт выполненной работы.
Если того, что вы планируете сделать в рамках перепланировки, нет в приведенном выше списке, вам не нужно получать разрешение – вам просто нужно составить отчет о проделанных работах, в котором вы укажете дату их завершения.
4. Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?
Реконструкция, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Его может составить для вас проектная организация, которая является членом саморегулируемой организации (СРО).
При подаче заявки требуется наличие проектной документации в электронном виде, подписанной проектной организацией.
Кроме того, имеется каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.
Проект изменения планировки и (или) реконструкции помещений в текстовом и графическом виде должен включать:
- Планировочные, архитектурные, строительные и технологические решения; решения по размещению инженерных устройств и заключения относительно функционирования внутренних инженерных сетей решения по охране окружающей среды, меры пожарной безопасности; решения по организации работ, обеспечивающие доступность маломобильных групп населения (для нежилых помещений).
Детальные требования к проектной документации изложены в Приложении 3 к Распоряжению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП.
Планируя работы, также следует обращаться к списку вещей, которые нельзя делать во время ремоделирования.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Застройщик достроил новую квартиру стеной.
Вы подписали договор и зарегистрировали документ о праве собственности. И тогда вы решаете сделать в зале гардеробную. Стену просто так не построить: ее нужно переделывать.
По закону любая новая стена в квартире должна быть легализована в БТИ и райотделе архитектуры. На новые стены выдается технический паспорт – тогда реконструкция законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: не дать жильцам построить то, что приведет к обрушению всего дома. Есть риск, что новые стены прибавят в весе, и дом прогнется или опрокинется. Либо арендатор решает демонтировать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Когда речь идет об архитектуре жилого дома, государство не доверяет арендаторам – и это правильно.
На самом деле согласиться на перепланировку – это не всегда: слишком много бюрократии, пройти через которую будет дороже. Чаще всего именно на этапе ремонта собирают команду, строят все самостоятельно и мирно живут. Реконструкция оказывается незаконной.
Если узнают о незаконной перепланировке, собственник будет оштрафован на 2,5 тысячи. рублей и попросил вернуть все как было. Если собственник не вернется, квартира будет возвращена и выставлена на аукцион. В этой ситуации никого не волнует собственность: владелец получит только сумму с аукциона за вычетом стоимости владения ею.
Чтобы этого не произошло, важно, чтобы перепланировка производилась в соответствии с законом. Сегодня мы разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье мы напишем, что делать, если вы уже все перестроили, а документы не собраны.
Реконструкция проходит в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Проект реконструкции заказан у компании, имеющей квалификацию СРО на выполнение проектных работ. СРО – саморегулируемая организация, по сути, это реестр всех порядочных строителей. Раньше строители получали разрешения на проектирование, а теперь выдают разрешение на проектирование, свидетельство об одобрении проекта и вносят их в реестр СРО.
Чтобы убедиться, что компания действительно толерантна к СРО, попросите справку о допуске к работе. В справке следует проверить, к какой СРО принадлежит компания и под каким номером в реестре она внесена.
Найдите веб-сайт этой СРО и проверьте, внесена ли интересующая вас компания в реестр участников. Если все в порядке, принесите технический паспорт квартиры и закажите проект. Вам нужен проект реконструкции, чтобы убедиться, что архитектурный отдел сможет справиться с нагрузкой, которая создаст ваши лишние кирпичи.
Компания сделает для вас проект реконструкции в течение 5 дней. В случае шкаф-купе конструкция обойдется в 5000 руб. Некоторые компании берут больше, другие – меньше. Нет никаких ограничений по ценам и срокам, поэтому ищите компанию, которая работает на вас.
Компания согласовывает и готовит технические заявки относительно допустимости и безопасности реконструкции. Вы получаете это приложение вместе с готовым проектом.
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект необходимо отправить в районное управление архитектуры. Помимо проекта возьмите с собой следующие документы:
На всякий случай берите с собой и оригиналы, и копии.
Заявка на перепланировку. Если собственников несколько – их письменное согласие на перепланировку, заверенное нотариально. Договор участия и акт приема-передачи квартиры, если квартира куплена по ХДС, или договор купли-продажи. Согласованный проект перепланировки.
Правильное название – «заявление о техническом состоянии строительной конструкции и возможности проведения плановых работ».
Могут потребоваться свидетельство о праве собственности и технический паспорт на квартиру. Если они в руках – легче отдать. В противном случае вы не сможете принести и выучить фразу: «В соответствии с ч. 2.1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ запросить эти документы самостоятельно – в рамках межведомственного взаимодействия.
После этого местная администрация выдаст вам квитанцию о предоставлении документов. Если все в порядке, вы получите разрешение на работу в течение 45 дней. В противном случае придется переделывать дизайн или подавать в суд на архитектурный отдел.
Срок утверждения отличается в некоторых регионах. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Уточняйте срок в отделе архитектуры или в МФЦ.
Разрешение выбрасывать нельзя: оно понадобится для согласования перепланировки.
Строительство
Отныне создавайте свой гардероб именно по тому дизайну, который был создан для вас. Если что-то не вписывается в проект, комиссия не одобрит вашу перепланировку – придется перестраивать. Опять же, важно, чтобы ваш дом выдерживал дополнительную нагрузку и не ломался.
Если вы нанимаете бригаду, укажите в договоре, что подрядчик строит шкаф из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество, которые докажут, что шкаф вы построили по проекту.
После того, как шкаф будет построен, необходимо вызвать кадастрового инженера из Бюро технической инвентаризации. Он произведет измерения, благодаря которым TIB выдаст вам новый технический паспорт и технический план на диске. В дисковой версии кадастровые инженеры внесут изменения, произошедшие в вашей квартире. Это платная услуга. В государственном БТИ он стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частном порядке время и стоимость могут быть любыми. Мы пошли в одну из таких компаний, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.
Согласование перепланировки и новые документы
Вы должны явиться в Управление графства с новым техническим паспортом и справкой о внесенных изменениях. Вам будет назначена комиссия, которая проверит, что все в вашей конверсии соответствует согласованному вами дизайну. Если все в порядке, вы получите сертификат перепланировки и решение администрации о том, что перепланировка законна и соответствует проекту.
Обжалование отказа
Администрация может отказать в разрешении на реконструкцию. Вы можете обжаловать этот отказ в суде. Для этого необходимо подать иск.
Заявление будет озаглавлено «О признании незаконным решения не давать согласия на реконструкцию или изменение использования помещения в жилом доме». Заявление подается в районный суд по вашему месту жительства или по адресу административного органа, который вам отказал. У вас будет три месяца на подачу апелляции в суд с момента, когда вам стало известно об отказе в санкционировании преобразования.
В заявлении должны быть указаны название и дата оспариваемого решения. Напишите, что отказ одобрить изменение нарушает ваши жилищные права.
К заявке должны быть приложены:
Квитанция об оплате госпошлины в размере 300 руб. Инвалиды первой или второй группы освобождаются от уплаты государственной пошлины. Копия решения об отказе в согласии на перепланировку. Копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру. Это, например, договор об участии в строительстве долей, договор купли-продажи, нотариальный акт. Копии документов технической инвентаризации: технический паспорт, план помещения и экспликация до и после изменений. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала получает технический паспорт, затем выдает ему план помещения и объяснения. Копия проекта перепланировки квартиры. Копия договора с проектной компанией. Копии заявлений из компетентных органов: Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, Санитарно-эпидемиологической станции, Управления архитектуры и планирования и Инспекции пожарной безопасности. Эти агентства проверяют соответствие проекта стандартам городского планирования. Заявки обычно принимает компания, которая занимается проектом, и прикрепляет к нему.
Вы также можете приложить другие документы, подтверждающие вашу позицию.
Когда суд вынесет свое решение, оно должно вступить в силу. После того, как ваше положительное решение станет окончательным, вы можете обратиться в регистрирующий орган для перевода квартиры в новый правовой статус.
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Затем нужно перезапустить квартиру. Для этого сделайте копии:
- заявление о составлении акта приемочной комиссии по форме № 2; Паспорта собственника или доверенность; Решение старосты дать согласие на реконструкцию; Новый технический паспорт.
Отнесите копии в окружной офис, возьмите оригиналы с собой: копии сделают, но сначала сверьтесь с оригиналом. В результате вы получите разрешение на ввод в эксплуатацию в течение 30 дней.
Сейчас реконструкция легализована, и информация о ней внесена в государственный реестр. Поздравляю!
Загрузка...