Продажа приватизированного участка с неприватизированным незавершенным строением

Продажа приватизированного участка с неприватизированным незавершенным строением

Давайте я попробую доступно объяснить.
1. Право собственности на участок возникает с момента регистрации права.
2. Для того чтобы право зарегистрировать, необходимо какое-то основание. В данном случае основанием будет договор купли-продажи.
3. Договор купли-продажи может быть заключен только тем, кто вправе (грубо, но понятно: водитель троллейбуса не может вам продать троллейбус,он принадлежит ГУП Мосгортранс) распоряжаться объектом сделки – участком.
4. право распоряжаться доступно только собственнику (в общем).
5. ксли речь идет о НЕПРИВАТИЗИРОВАННОМ участке, значит ни у продавца, ни у СТ нет на этот участок права собственности.
6. купить такой участок нельзя. (вспоминаем троллейбус)
7. Вы можете заплатить деньги продавцу. правление переоформит на Вас членскую книжку. Потом приду я (самый первый “продавец”) и отсужу у Вас мой участок. Вместе со всем, что там построено и посажено.
8. членская книжка подтвержает только членство в некоммерческой организации (как билет члена КПСС), никакого отношения к праву на участок не имеет.

Вывод: поищите другой участок.

From:geryni
Date:Июнь 6, 2010 05:20 pm
From:uturunco
Date:Июнь 6, 2010 07:49 pm

Не будет открытием сказать, что в стране до сих пор еще много участков земли, гаражей автолюбителей и прочих объектов, которые так и не дождались приватизации. Строго с точки зрения закона их нельзя продать или купить, но, как говорится, если нельзя, но очень хочется, то – можно.

За последние несколько лет сложилась целая индустрия покупки-продажи таких объектов. Есть немало околоюридических контор и отдельных граждан, которые расскажут и покажут, как покупаются неприватизированные объекты. К примеру, когда передача права на участок оформляется как купля-продажа. Скажем сразу: способ это нередкий, но рискованный для продавца. И в нашем случае он завершился типично – в зале судебного заседания.

Наша история началась с того, что некая гражданка продала свой участок таким способом – путем смены членства в садовом товариществе. В итоге суд оставил ее и без земли, и без денег.

Но Верховный суд не согласился с таким решением. Владеть недвижимостью можно не только на праве собственности, но и в других формах, которые остались еще cо времен Советского Союза. Например, владеть на праве бессрочного пользования. Неприватизированными могут быть, например, земельные участки в садовых товариществах, гаражи в гаражно-строительных кооперативах. Продать такое имущество крайне проблематично. Но продать хочется, и на выручку идут всевозможные сомнительные схемы, когда член товарищества или кооператива выходит из него и ставит на свое место другого. Естественно, это делается небезвозмездно.

В зоне риска при подобной сделке оказываются обе стороны, хотя покупатель рискует больше, так как он зависит от собрания ГСК, СНТ или их председателей, хотя они не участвовали в сделке купли-продажи.

Наша история началась с иска одной гражданки к другой. Истица потребовала, чтобы ответчица вернула ей 7 тысяч долларов, которые она заплатила за участок. Ответчица была членом садового товарищества и отдала покупательнице право пользования земельным участком с возможностью его приватизировать. Ответчица получила оплату и вышла из членов товарищества, а истица в него вступила.

Но в покупке дама очень быстро разочаровалась и захотела вернуть назад немалую сумму, но у нее ничего не получилось. В иске в суд покупательница просила вернуть деньги. На заседании гражданка объяснила, что продавщица соток не имела права продавать участок, потому что он не был оформлен в собственность. Да и участок не имеет границ, не размежеван, не поставлен на кадастровый учет. И вообще – его площадь оказалась куда меньше той, о которой договаривались.

Поэтому, по мнению истицы, договор купли-продажи надо признать незаключенным, а ей вернуть все деньги. Ответчица с требованием не согласилась и принесла в суд встречный иск. Она просила суд признать сделку договором о передаче прав и обязанностей члена СНТ. По словам ответчицы, покупательница прекрасно знала, что участок не находится в собственности.

Первая инстанция отклонила оба иска, но городской суд согласился с истицей. Он заявил, что продавщица не была собственницей и по этой причине распоряжаться участком не могла. Поэтому она должна вернуть полученные деньги. Апелляция заявила, что продавщица вышла из товарищества, а покупательница к нему присоединилась. Но это правоотношения товарищества с его членами, не имеющие отношения к сделке купли-продажи.

Ответчица продолжала настаивать, что истица знала о статусе участка, но апелляция решила, что это не имеет правового значения. Что касается встречного иска, то отказ по нему апелляция оставила в силе, потому что он не обжаловался.

Совсем иначе рассудил Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала следующее: чтобы понять, что за договор был заключен, надо оценить его суть, а не форму. А еще надо обратить внимание на поведение участников сделки. В нашем случае они вели себя согласованно: одна вышла из СНТ, другая в него вступила. Покупательница не только получила в пользование участок, но и начала процесс его приватизации. Поэтому вторая инстанция должна была понять, что хотели истица с ответчицей и отвечает ли заключенный договор обыч­ной практике в таких ситуациях.

Кстати, Верховный суд не согласился с городским судом, который отказался рассматривать встречный иск, ведь по сути это были возражения на первоначальные требования.
“Взыскивая с продавщицы полученные деньги, апелляция фактически оставила ее и без участка, и без денег. А покупательница получила и то и это”, – подчеркнул в своем решении ВС и велел спор пересмотреть по новой.

Сайт Верховного суда РФ. Определение ВС № 117-КГ18-51.

ВС РФ vs ВАС РФ. Очерк X. Приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства. Кто собственник ОНС: тварь дрожащая или право имеющий?

В федеральных законах и нормативных правовых актах, посвященных правовому регулированию оборота недвижимости (особенно принятые в “90-е” и начало 2000-х), нередко использовался оборот “здание, строение и сооружение” фактически в контексте “недвижимость”, “недвижимое имущество” (разумеется, с исключением земельных участков). Видим “здание, строение и сооружение” подразумеваем “недвижимость” и наоборот.

Ярким примерами этого являются вторая часть Гражданского кодекса РФ (аренда зданий, строение, сооружение, положения которой пришлось в дальнейшем распространять на аренду помещений) и Земельный кодекс РФ.

Однако не всегда такое отожествление “здания, строения и сооружения” и недвижимости безобидно. Пример тому, проблема приватизации земельного участка под объектом незавершенного строительства на основании ст. 36 ЗК РФ.

Статья 36 ЗК РФ предоставляет собственнику здания, строения или сооружения исключительное право на приватизацию по льготной цене земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором располагается здание, строение либо сооружение.

В данной статье не упоминается о праве собственника объекта незавершенного строительства на приватизацию земельного участка, но и прямого запрета на осуществление такой приватизации не содержит. Кроме того, ст. 130 ГК РФ содержит открытый перечень объектов недвижимости.

Это открывает следующую возможность: частное лицо, желающее приобрести земельный участок, сначала приобретает за весьма незначительные денежные средства объект незавершенного строительства (ОНС), а затем, будучи собственником этого объекта, приватизирует земельный участок под ним на основании ст. 36 ЗК РФ.

Оценка эта возможности со стороны ВС РФ и ВАС РФ неоднозначна.

  1. Верховный суд РФ

Позиция Верховного Суда РФ. Собственник объекта незавершенного строительства имеет права на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ. “Оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется” (Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13).

Состояние практики судов нижестоящей инстанции. В практике нижестоящих судов общей юрисдикции данный подход имеет поддержку (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 10.12.2013 по делу N 33-9839/2013, Определения Ленинградского областного суда от 30.05.2013 N 33-2036/2013, от 23.05.2013 N 33-2037/2013). Однако эта поддержка не является абсолютной, поскольку достаточно распространено и противоположное толкование п. 1 ст. 36 ЗК РФ основанное на представленной ниже правовой позиции Президиума ВАС РФ (Апелляционные определения Белгородского областного суда от 17.03.2014 N 33-582/2014, Оренбургского областного суда от 11.06.2013 по делу N 33-3442/2013, Алтайского краевого суда от 07.05.2013 по делу N 33-3549/2013, Омского областного суда от 27.06.2012 по делу N 33-3734/2012).

Читайте также:  Продажа участка с долгами

Таким образом, можно констатировать, что в отличие от арбитражных судов, которые добились единообразия по комментируемой проблеме к 2009 году, практика судов общей юрисдикции единообразия по интересующему вопросу не имеет.

Правовые последствия правовой позиции Верховного Суда РФ. Собственник ОНС вправе приватизировать земельный участок под объектом на основании ст. 36 ЗК РФ.

  1. Президиум ВАС РФ

Позиция Президиума ВАС РФ. Собственник объекта незавершенного строительства не имеет права на приватизацию земельного участка, за исключением случаев прямо указанных Законом. К таковым, например, относятся следующие случаи:

– п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”;

– п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, регулирующий вопрос переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком[1].

Эта позиция выражалась Президиумом ВАС РФ, неоднократно, начиная с 2008 года (Постановления от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, от 10.04.2012 N 15874/11 по делу N А40-31112/10-94-132, от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010, от 12.03.2013 N 13783/12 по делу N А41-26473/11).

Реализация исключения: Постановления Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16448/12 по делу N А76-20548/2011, от 11.05.2010 N 82/09 по делу N А55-1164/2008.

Обоснование этой позиции состоит в том, что исключительное право на приватизацию земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ касается только собственников зданий, строение и сооружений. Здесь имеет место явное ограничительное толкование комментируемой нормы Земельного кодекса РФ.

Состояние практики судов нижестоящей инстанции. Данная правовая позиция активно используется нижестоящими арбитражными судами.

См., к примеру, примеры 2014 года: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2014 по делу N А27-913/2013, ФАС Московского округа от 27.03.2014 N Ф05-2409/2014 по делу N А40-49154/13-41-469, от 18.02.2014 N Ф05-206/2014 по делу N А41-23787/13, ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2014 по делу N А21-123/2013, ФАС Центрального округа от 18.03.2014 по делу N А14-5605/2013.

Нельзя не отметить и того, что позиция Президиума ВАС РФ имеет некоторую поддержку и в практике судов общей юрисдикции (Апелляционные определения Белгородского областного суда от 17.03.2014 N 33-582/2014, Оренбургского областного суда от 11.06.2013 по делу N 33-3442/2013, Алтайского краевого суда от 07.05.2013 по делу N 33-3549/2013, Омского областного суда от 27.06.2012 по делу N 33-3734/2012).

Правовые последствия позиции Президиума ВАС РФ. Для того чтобы приватизировать земельный участок на основании ст. 36 ЗК РФ собственнику ОНС необходимо достроить этот объект до состояния полноценного здания, строения или сооружения (нужное подчеркнуть). Также из обоснования позиции Президиума ВАС РФ следует, что собственнику нетипичного объекта недвижимости также не следует рассчитывать на успешное для него применение ст. 36 ЗК РФ.

  1. Оценка правовых позиций Высших судов

Если сравнивать две конкурирующие позиции, то более обоснованной представляется позиция Президиума ВАС РФ – поскольку исключительное право на приватизацию земельного участка носит, по сути, льготный характер, явно ограничивает интересы государства и муниципальных образований и относится к публичному праву, то расширение круга субъектов этого вряд ли можно охарактеризовать как допустимое.

Возможно, на позицию Верховного суда РФ повлияла то, что собственник ОНС был гражданин, к которому ВС РФ имеет явную слабость и готов допускать исключения из правил. Здесь можно привести недавний обзор Верховного суда РФ по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года), в котором Высший суд допустил возможность признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка (хотя п. 3 ст. 222 ГК РФ такой возможности явно не допускает)[2]. И в качестве примера ВС РФ привел казус, в котором арендатор земельного участка был также гражданин, а целевое назначение договора – индивидуальное жилищное строительство.

Отдельно, целесообразно отметить, что, если в практике арбитражных судов по комментируемой проблеме на настоящий момент есть единообразное решение, чем не может похвастаться практика судов общей юрисдикции.

[1] Здесь следует отметить, что срок переоформления истек 1 июля 2012 года.

[2] С точки зрения динамики практики ВС РФ эта позиция не представляет интереса, поскольку она же встречается в его практике с 2007 года. В качестве примеров можно привести ответ на вопрос № 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007, Определения ВС РФ от 22.03.2011 № 18-В10-103, от 13.07.2010 № 18-В10-43.

Продажа неприватизированной дачи в 2020 году

Можно ли продать неприватизированную дачу в 2020

Для того чтоб заказать изготовление этого документа, понадобится решение о предоставлении в собственность земли, а также все те документы, которые представлялись в местный орган власти. Кроме того, понадобится справка за подписью председателя кооператива о размере участка. При этом важно отметить, что дачники и садоводы освобождены от обязанности проведения межевания и представления в Кадастровую палату межевого плана. Но следует знать, что с 2020 года распорядиться участком земли без определённых границ будет невозможно. Итоговая стадия — регистрация права собственности в Росреестре. Для этого понадобятся кадастровый паспорт, решение о предоставлении участка и квитанция об уплате пошлины за регистрацию.
В течение 7 дней на основании поданных документов будет зарегистрировано право собственности.

Приватизация дачного участка в 2020-2020 годах требует подготовки определенных документов и посещения ряда инстанций. В результате приватизации владелец дачного участка становится его законным собственником и получает документы, подтверждающие право распоряжения землей и садовым домом. Как приватизировать участок в садовом товариществе и в каких случаях это возможно? Процедура приватизации садового участка: основные стадии и документы Как приватизировать дачу в 2020-2020 годах? Какие документы необходимы для приватизации дачи? Как приватизировать участок в садовом товариществе и в каких случаях это возможно? Нередко бывает, что владельцы участков в дачном товариществе или кооперативе не имеют на руках никаких бумаг помимо садовой (членской) книжки.

Как продать приватизированную дачу в 2020 году

Упрощение регистрационной процедуры должно обеспечить упорядочивание сферы недвижимости и разрешить проблему самозахвата земель. Еще одна важная функция данной программы это увеличение числа налогоплательщиков. За счет этого увеличится пополняемость бюджета. Упрощенное оформление касается в основном двух видов недвижимости: Земельный надел Но при этом должен наличествовать какой-либо документ, подтверждающий передачу объекта в собственность, наследство или бессрочное пользование Жилые постройки Речь идет о строениях, возведенных на участках, предоставленных для садово-огородных работ или жилищного строительства Многие россияне не считают отсутствие документов на дачу большой проблемой.
Но отсутствие права собственности не позволяет подарить, продать или осуществить иную сделку отчуждения.

Если госпошлина будет оплачена позже, то срок оформления будет считаться с того дня, когда будет предоставлено подтверждение оплаты (квитанция). Оформление договора Договор оформляется без регистрации в госорганах. Разрешается подписывать соглашение без заверения нотариусом.

Как Продать Неприватизированную Дачу В 2020 Году

Остальную же площадь придется выкупать по дополнительному соглашению, чем могут воспользоваться мошенники. Лучше всего перед совершением сделки посетить местный орган, отвечающий за операции с недвижимостью. Там можно будет установить, подходит ли приобретаемый участок для преследуемых покупателем целей.

Можно ли платить налог с продажи дачи? Информация здесь. Какие нужны документы для покупки дачи? Подробности в этой статье. Заключение Наличие заранее подготовленных документов может значительно облегчить не только содержание дачи, но и совершение юридических сделок с ее участием.

Как продать приватизированную дачу в 2020 году

Нотариальное оформление нужно при сделках, перечисленных в ст. Понравилась статья? Поделиться с друзьями:. Приватизация дачного участка является правовой процедурой, которая происходит в несколько этапов. Действующее законодательство РФ. В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необходимо подготовить заблаговременно. Подготовка дарственной члену семьи или близкому человеку — несложная вещь, с которой может справиться.

Семейного кодекса. Тонкости законодательства Пункты 2 и 3 ст. С одной стороны, предполагается, что действуют жена и муж по обоюдному согласию. Поэтому и получать дозволение на распоряжение общей собственностью не нужно.

Как продать неприватизированную дачу в 2020 году

В бытовом понимании и согласно действующему законодательству разница между дачными и садовыми домиками отсутствует. Разница между ними заключается в предназначении земельного участка, на котором они расположены. Это либо дачное, либо садоводческое товарищество.

Официально зафиксировать границы земли могут специалисты из лицензированной геодезической организации. Процесс межевания обычно не составляет труда: владелец участка обращается в геодезическую компанию с паспортом и правоустанавливающей документацией на землю, геодезисты с помощью специальных инструментов определяют границы участка, делают акт выполненных работ.

Можно ли продать неприватизированную дачу в 2020

Без документов Участок с домом теоретически можно продать и без наличия документов. В этом случае объект будет считаться самостроем. Однако продавцу, скорее всего, придется достаточно долго искать покупателей, и, вполне вероятно, что они так и не найдутся. Покупателям не рекомендуется приобретать участки, если у продавца нет документов.
В этом случае продавцу участка рекомендуется сперва зарегистрировать право собственности, а затем искать покупателей. Другой вариант ‒ оформление бумаг в упрощенном порядке на основании действующего закона «О дачной амнистии». Незавершенное строение Незавершенные строения в пределах земельного участка могут быть незарегистрированными постройками.
Существует вероятность, что через какое-то время их признают незаконно возведенными. В худшем варианте после этого суд может вынести решение о сносе подобных объектов.
Правомерно ли взимание взносов в счет задолженности прежнего хозяина дачного участка? Нет, выплачивать взносы нужно с момента вступления в общество. Долги прежнего владельца к новому участнику никоим образом не относятся. Следует ли платить взносы, если дача не используется? Здесь важность имеют такие аспекты, как владение дачей и членство в садовом обществе.

  • Кадастровые документы на участок, а также расположенные на нем постройки.
  • Договор о праве пожизненного пользования земельным участком. Выдается только в случае обращения в администрацию или действующие муниципальные образования района. В некоторых случаях является не обязательным документом.
  • Данный документационный пакет вы должны подать в Росреестр или многофункциональный центр.

Особенности и порядок приватизации дачи

Важным моментом является отсутствие полноценных прав на дачный участок у человека, который не оформил его учет. Поэтому государство может выступить с решением снести строение. Гражданин же получит незначительную компенсацию, которая не сможет покрыть убытки.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Приватизация дачного участка: порядок действий и документы 2020

До марта 2020 года, согласно закону, приватизировать можно исключительно участки земли, расположенные в границах СНТ, садовых и дачных кооперативов. К слову, дачная амнистия длится уже довольно долго, и чиновники не раз продляли сроки ее реализации, при этом в 2020 году процедура претерпела изменения и стала сложней. В частности, увеличилось количество документов, которые надо предоставить в соответствующие органы.

Территория Российской Федерации огромная, и не секрет, что в вопросах землепользования существуют некоторые проблемы. В частности, много незарегистрированных земель, а также участков, захваченных незаконно. Чтобы навести порядок в вопросах недвижимости, было принято решение ускорить процесс регистрации и приватизации участков. Это важно еще и потому, что государство по причине отсутствия законных владельцев земельных участков несет большие материальные потери из-за неуплаты земельного налога.
При обнаружении участков, на которые отсутствует регистрация и права собственности, государство на законных основаниях может забрать, причем Земельный кодекс не предполагает в этом случае каких-либо компенсаций и возмещения даже частичной стоимости земли. Согласно разработанному плану, продлится ситуация с бесплатной приватизацией вплоть до 2020 года, хотя специалисты рекомендуют не затягивать с вопросом, так как законодательная база может измениться в любой момент. Не факт, но в один прекрасный момент может случиться так, что приватизировать дачный участок попросту не получится.

Читайте также:  Кадастровая палата не регистрирует объединенный из долей участок

Как продать неприватизированный участок в снт

Отметим сразу, что если ваш участок не приватизирован и вы не имеете никаких документов на него кроме книжки члена товарищества, то ни продать, ни оставить в наследство его вы на законных основаниях не можете.

Сегодня, по объявлению, нашла земельный участок (СНТ) где и искала. Но, как оказалось, участок неприватизированный и, поэтому продается дешевле. Скажите, пожалуйста, могу ли я купить такой участок, на что обратить Планируем купить, но он не приватизирован. Покупателей неприватизированные комнаты привлекали, прежде всего, ценой.

Оформление наследства на дачу

Если участок соответствует этим требованиям, но на него отсутствует кадастровый паспорт, можно просто подать в Росреестр декларацию с подробным описанием собственности. На ее основании будет произведено оформление строений, расположенных на участке.

  • паспорт;
  • свидетельство о смерти владельца участка и документ с последнего его места жительства;
  • документы о родстве с наследодателем или завещание (при наличии такового);
  • документы, подтверждающие право принадлежности дачи.

Продажа неприватизированной квартиры

Однако, чтобы реализовать квартиру как можно быстрее, терять все это время ожидая реакции муниципалитета вовсе не нужно. В среднем поиски покупателя на квартиру также длятся от 1 месяца и до полугода. Как следствие, можно сразу начинать подбор желающих приобрести недвижимость, благо в процессе приватизации квартиру можно показывать.

На рынке недвижимости действует огромное количество мошенников. В том числе сюда можно отнести и ряд агентств недвижимости. Рекомендуется, вне зависимости от выбранной схемы, предварительно хотя бы проконсультироваться с опытным юристом. А еще лучше — оформлять сделку под его чутким руководством.

Как оформить дачу в наследство

Некоторые наследники обладают преимущественным правом на получение в собственность дачи. Например, мать еще при жизни сына активно использовала дачный участок по назначению: выращивала там овощи, ягоды, цветы. После смерти сына именно ей будет принадлежать преимущественное право на дачу. Взамен она должна будет выплатить денежную компенсацию иным претендентам или передать им свою долю в другом имуществе.

Чтобы облегчить наследникам процедуру вступления в права владения дачей, наследодателю стоит еще при жизни позаботиться о составлении завещания. Это позволит избежать межличностных конфликтов между наследниками.

Как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Если вы покупатель, то самый простой способ обезопасить себя от рисков — настоять на приватизации понравившейся вам квартиры.

Помимо обычной процедуры на 2-3 месяца, существует и ускоренный вариант, за который просто нужно доплатить чуть больше. Если владелец жилья не хочет этим заниматься, можно предложить нанять проверенную риелторскую компанию, которая возьмет на себя подготовку квартиры к продаже.

Неприватизированную квартиру невозможно оставить в наследство. Однако после смерти ответственного квартиросъемщика в неприватизированной квартире имеют право проживать все зарегистрированные в ней лица.

Можно ли продать дачу без межевания в 2020 году

Иная ситуация складывается в отношении того земельного надела, что признан дачным. Исходя из ст. 37 ЗК РФ объектом продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Такой учет предполагает внесение данных об объекте в единую информационную систему – ЕГРН.

Безусловно, что жилой дом, построенный на дачном участке, и межевание – понятия несовместимые, так как к строениям предъявляются иные требования (пригодность к проживанию, состояние коммуникаций, законность возведения и пр.).

Продажа участка без межевания в 2020 году: возможности и реалии

Данный вопрос можно отнести к наиболее сложным. Так, если на вопрос о возможности переоформления участка без межевания законодатель дает однозначный ответ, то упоминаний о землях с ошибочным установлением границ в законе нет.

  • Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
  • Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.
  • При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.

К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства

Дата публикации: 01.05.2017 2017-05-01

Статья просмотрена: 557 раз

Библиографическое описание:

Воробьева А. В. К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства // Молодой ученый. — 2017. — №17. — С. 158-160. — URL https://moluch.ru/archive/151/42983/ (дата обращения: 20.01.2020).

В практике применения законодательства возник достаточно острый вопрос о том, имеют ли исключительное право на приватизацию земельных участков собственники объектов незавершенного строительства. Высшие судебные органы применяли различные подходы к решению данного вопроса.

Чтобы рассмотреть данный вопрос, необходимо обратиться к определению объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации), собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки.[5]

Для того чтобы определить, что относится к объектам недвижимости, обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее — ГК РФ). [1] Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам, помимо прочего, относит все то, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. к ним относит объекты незавершенного строительства.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации [3], объект незавершенного строительства относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, сооружениями. Однако, как видно из определений здания и сооружения, это, прежде всего результат строительства — признак, которым не обладает объект незавершенного строительства. Разграничением по данному признаку является наличие или отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Также в отличие от зданий, сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [2], одним из случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, перечисленных в ст. 39.3, является продажа земельных участков собственникам зданий, сооружений, либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ. Как мы видим, в данном перечне отсутствует объект незавершенного строительства.

Примечательно, что законодатель не дает определения объектам незавершенного строительства, что вызывает трудности в правоприменительной практике.

При анализе доктринальных определений объекта незавершенного строительства, наиболее предпочтительной представляется позиция Р. А. Валеева, который выводит определение объекта незавершенного строительства, через призму его признаков. Таким образом, по Р. А. Валееву, объектом незавершенного строительства является создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в установленном законодательством порядке. [13, c. 34]

Таким образом, видно, что объект незавершенного строительства, будучи объектом недвижимости и объектом капитального строительства, не обладает комплексом необходимых признаков для включения его в перечень наряду со зданием, сооружением. Следовательно, объекты незавершенного строительства не входят в число объектов, наличие которых дает лицу право на выкуп земельного участка.

Несмотря на отсутствие прямого указания в законе на право выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства, судебная практика многие годы придерживалась позиции в пользу предоставления такого права собственникам объектов незавершенного строительства.

Отправной точкой в изменении подхода к данному вопросу стало Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8595/08. [7] Суд признал законным отказ администрации г. Тольятти в заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося на праве аренды у общества с ограниченной ответственностью, имеющего на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, который оно приобрело по договору купли-продажи. Отменяя решения нижестоящих судебных инстанций по этому делу, Президиумом ВАС РФ были сделаны следующие выводы:

  1. Выкуп земельных участков под объектом незавершенного строительства возможен в случаях, прямо указанных в законе, несмотря на прямое указание на это в ЗК РФ. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона о приватизации и переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ) [4].
  2. Также судом было указано, что применение норм о приватизации указанных в ст. 36 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015 г.; утратила силу; в настоящее время применяется ст. 39.3 ЗК РФ) исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Таким образом, Высший Арбитражный суд Российской Федерации пришел к выводу, что объекты незавершенного строительства не являются зданиями, сооружениями, и поэтому приватизация земельных участков под ними в силу ЗК РФ невозможна.

Данная позиция была поддержана в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 г. № 14880/10. [8]

Также схожую позицию имеет Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2016 г. № 19-КГ15–48 [11], согласно которому земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих зданий, сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Это исключает возможность предоставить занятые ими земельные участки в собственность исходя из ст. 36 ЗК РФ.

Однако в Определении от 22 февраля 2012 г. № 71-В11–13 Верховным Судом Российской Федерации был использован иной подход в решении данного вопроса. [10] Суд указал, что если на объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности, который в данном случае является объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с существующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования ст. 36 ЗК РФ не имеется. То есть в этом случае фактически имело место расширительное толкование нормы без каких-либо ограничений, обусловленных вышеперечисленными свойствами объектов недвижимого имущества.

Читайте также:  Разрешенное использование земли ЛПХ?

Позднее в Определении от 29 апреля 2016 г. № 305-КГ15–19738 Верховный Суд Российской Федерации указал, что в силу п. 3 ст. 28 Закона о приватизации заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом. [12]

В остальных случаях Верховный Суд Российской Федерации в настоящее время придерживается позиции о невозможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, за исключением указанных в законодательстве случаев.

Помимо прочего, представляется интересной судебная практика по выкупу земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства, которые были приобретены не в результате приватизации, а в результате гражданско-правовых сделок, частности, по договору купли-продажи.

Во-первых, при рассмотрении данного вопроса следует обратить внимание на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2012 г. № 15874/11. [9] В данном Постановлении суд указал, что норма п. 3 ст. 28 Закона № 137-ФЗ при приобретении находящихся на арендованном земельном участке объектов незавершенного строительства, не в процессе приватизации, а по договору купли-продажи, не применима.

Во-вторых, согласно п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» если право собственности на здание, сооружение перешло после введения в действие ЗК РФ лицу, которое не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу необходимо переоформить данное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. [6]

Следовательно, при смене собственника объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, осуществляется переход обязанности по переоформлению, и, соответственно, право выбора вида переоформляемого права. Учитывая данный факт, можно предположить о возможности перехода права на выкуп земельного участка к новому собственнику объекта незавершенного строительства.

На первый взгляд, оба случая, рассмотренных выше, схожи, однако решение вопроса о наличии или отсутствии оснований для приватизации земельного участка различается по существу рассматриваемых отношений. Так, в одном случае речь идет об определении возможности перехода к новому правообладателю недвижимости ограниченного вещного права, а в другом у продавца объекта вещное право на земельный участок отсутствует.

Таким образом, при решении вопроса о возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства необходимо учитывать наличие юридических оснований и фактических оснований. То есть, предусмотренную законом возможность и приобретение права в порядке приватизации, факт обладания земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

4. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

5. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

6. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8595/08/.

  1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 г. № 14880/10.
  2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2012 г. № 15874/11/.

10. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2012 г. № 71-В11–13.

11. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2016 г. № 19-КГ15–48.

12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2016 г. № 305-КГ15–19738.

  1. Валеев Р. А. Объект незавершенного строительства в системе объектов недвижимости: моногр. М.: Юрист, 2009. 176 с.

ВС РФ vs ВАС РФ. Очерк X. Приватизация земельного участка под объектом незавершенного строительства. Кто собственник ОНС: тварь дрожащая или право имеющий?

В федеральных законах и нормативных правовых актах, посвященных правовому регулированию оборота недвижимости (особенно принятые в “90-е” и начало 2000-х), нередко использовался оборот “здание, строение и сооружение” фактически в контексте “недвижимость”, “недвижимое имущество” (разумеется, с исключением земельных участков). Видим “здание, строение и сооружение” подразумеваем “недвижимость” и наоборот.

Ярким примерами этого являются вторая часть Гражданского кодекса РФ (аренда зданий, строение, сооружение, положения которой пришлось в дальнейшем распространять на аренду помещений) и Земельный кодекс РФ.

Однако не всегда такое отожествление “здания, строения и сооружения” и недвижимости безобидно. Пример тому, проблема приватизации земельного участка под объектом незавершенного строительства на основании ст. 36 ЗК РФ.

Статья 36 ЗК РФ предоставляет собственнику здания, строения или сооружения исключительное право на приватизацию по льготной цене земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором располагается здание, строение либо сооружение.

В данной статье не упоминается о праве собственника объекта незавершенного строительства на приватизацию земельного участка, но и прямого запрета на осуществление такой приватизации не содержит. Кроме того, ст. 130 ГК РФ содержит открытый перечень объектов недвижимости.

Это открывает следующую возможность: частное лицо, желающее приобрести земельный участок, сначала приобретает за весьма незначительные денежные средства объект незавершенного строительства (ОНС), а затем, будучи собственником этого объекта, приватизирует земельный участок под ним на основании ст. 36 ЗК РФ.

Оценка эта возможности со стороны ВС РФ и ВАС РФ неоднозначна.

  1. Верховный суд РФ

Позиция Верховного Суда РФ. Собственник объекта незавершенного строительства имеет права на приватизацию земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ. “Оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется” (Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13).

Состояние практики судов нижестоящей инстанции. В практике нижестоящих судов общей юрисдикции данный подход имеет поддержку (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 10.12.2013 по делу N 33-9839/2013, Определения Ленинградского областного суда от 30.05.2013 N 33-2036/2013, от 23.05.2013 N 33-2037/2013). Однако эта поддержка не является абсолютной, поскольку достаточно распространено и противоположное толкование п. 1 ст. 36 ЗК РФ основанное на представленной ниже правовой позиции Президиума ВАС РФ (Апелляционные определения Белгородского областного суда от 17.03.2014 N 33-582/2014, Оренбургского областного суда от 11.06.2013 по делу N 33-3442/2013, Алтайского краевого суда от 07.05.2013 по делу N 33-3549/2013, Омского областного суда от 27.06.2012 по делу N 33-3734/2012).

Таким образом, можно констатировать, что в отличие от арбитражных судов, которые добились единообразия по комментируемой проблеме к 2009 году, практика судов общей юрисдикции единообразия по интересующему вопросу не имеет.

Правовые последствия правовой позиции Верховного Суда РФ. Собственник ОНС вправе приватизировать земельный участок под объектом на основании ст. 36 ЗК РФ.

  1. Президиум ВАС РФ

Позиция Президиума ВАС РФ. Собственник объекта незавершенного строительства не имеет права на приватизацию земельного участка, за исключением случаев прямо указанных Законом. К таковым, например, относятся следующие случаи:

– п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”;

– п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, регулирующий вопрос переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком[1].

Эта позиция выражалась Президиумом ВАС РФ, неоднократно, начиная с 2008 года (Постановления от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007, от 10.04.2012 N 15874/11 по делу N А40-31112/10-94-132, от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010, от 12.03.2013 N 13783/12 по делу N А41-26473/11).

Реализация исключения: Постановления Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16448/12 по делу N А76-20548/2011, от 11.05.2010 N 82/09 по делу N А55-1164/2008.

Обоснование этой позиции состоит в том, что исключительное право на приватизацию земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ касается только собственников зданий, строение и сооружений. Здесь имеет место явное ограничительное толкование комментируемой нормы Земельного кодекса РФ.

Состояние практики судов нижестоящей инстанции. Данная правовая позиция активно используется нижестоящими арбитражными судами.

См., к примеру, примеры 2014 года: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2014 по делу N А27-913/2013, ФАС Московского округа от 27.03.2014 N Ф05-2409/2014 по делу N А40-49154/13-41-469, от 18.02.2014 N Ф05-206/2014 по делу N А41-23787/13, ФАС Северо-Западного округа от 29.04.2014 по делу N А21-123/2013, ФАС Центрального округа от 18.03.2014 по делу N А14-5605/2013.

Нельзя не отметить и того, что позиция Президиума ВАС РФ имеет некоторую поддержку и в практике судов общей юрисдикции (Апелляционные определения Белгородского областного суда от 17.03.2014 N 33-582/2014, Оренбургского областного суда от 11.06.2013 по делу N 33-3442/2013, Алтайского краевого суда от 07.05.2013 по делу N 33-3549/2013, Омского областного суда от 27.06.2012 по делу N 33-3734/2012).

Правовые последствия позиции Президиума ВАС РФ. Для того чтобы приватизировать земельный участок на основании ст. 36 ЗК РФ собственнику ОНС необходимо достроить этот объект до состояния полноценного здания, строения или сооружения (нужное подчеркнуть). Также из обоснования позиции Президиума ВАС РФ следует, что собственнику нетипичного объекта недвижимости также не следует рассчитывать на успешное для него применение ст. 36 ЗК РФ.

  1. Оценка правовых позиций Высших судов

Если сравнивать две конкурирующие позиции, то более обоснованной представляется позиция Президиума ВАС РФ – поскольку исключительное право на приватизацию земельного участка носит, по сути, льготный характер, явно ограничивает интересы государства и муниципальных образований и относится к публичному праву, то расширение круга субъектов этого вряд ли можно охарактеризовать как допустимое.

Возможно, на позицию Верховного суда РФ повлияла то, что собственник ОНС был гражданин, к которому ВС РФ имеет явную слабость и готов допускать исключения из правил. Здесь можно привести недавний обзор Верховного суда РФ по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года), в котором Высший суд допустил возможность признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка (хотя п. 3 ст. 222 ГК РФ такой возможности явно не допускает)[2]. И в качестве примера ВС РФ привел казус, в котором арендатор земельного участка был также гражданин, а целевое назначение договора – индивидуальное жилищное строительство.

Отдельно, целесообразно отметить, что, если в практике арбитражных судов по комментируемой проблеме на настоящий момент есть единообразное решение, чем не может похвастаться практика судов общей юрисдикции.

[1] Здесь следует отметить, что срок переоформления истек 1 июля 2012 года.

[2] С точки зрения динамики практики ВС РФ эта позиция не представляет интереса, поскольку она же встречается в его практике с 2007 года. В качестве примеров можно привести ответ на вопрос № 2 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007, Определения ВС РФ от 22.03.2011 № 18-В10-103, от 13.07.2010 № 18-В10-43.

Ссылка на основную публикацию