Гарантия застройщика на что не распространяется

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Покупка жилой недвижимости регулируется положениями ГК РФ, Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ». Эти нормы предписывают застройщику передавать покупателю объект недвижимости на предусмотренных договором условиях.

В тексте соглашения указывается стоимость, сроки передачи, характеристики объекта и гарантийные обязательства после сдачи дома. Данная статья поможет разобраться с ответственностью застройщика, установить гарантийный срок на квартиры и грамотно предъявить претензию в рамках договора долевого участия в строительстве.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с гарантийными обязательствами застройщика, то вам следует помнить, что:

• Каждый случайуникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки – протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.

Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. ».

Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.

Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств.

При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры. Это означает, что на окна квартиры в новостройке, а также на иные аналогичные элементы квартиры, будет распространяться единая гарантия – не менее трех лет. Данное правило не действует, если после приема готового объекта жильцы самостоятельно осуществили замену отдельных узлов благоустройства и технических элементов.

На что застройщик не дает гарантию?

Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:

Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.

Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.

Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.

Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.

Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.

К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.

Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?

Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи готового жилого помещения. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности. Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.

Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным, для этого законом предусмотрена компенсация – соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ).

Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.

Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.

В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда. Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.

Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества. При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.

Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства – если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства. В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.

Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.

В случае, если граждане привлекали к постройке собственного частного дома подрядчиков, на строительные работы также может устанавливаться гарантийный срок для предъявления претензий по качеству. Гарантийный срок при строительстве частного дома не может быть менее одного года, а для отдельных видов работ – до пяти лет.

Грамотно составить претензию, отследить ее рассмотрение и добиться полного удовлетворения требований помогут опытные юристы. Мы рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов, чтобы гарантированно добиться справедливости в споре с застройщиком. Для этого позвоните по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполните форму обратной связи.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Действие гарантии после сдачи дома

В соответствии с законом о долевом строительстве дольщику предоставляется гарантия на дом от застройщика. В частности, это требование указано в ст. 7 ФЗ №214 от 2004 года. Но из положений закона не все дольщики могут вынести понимание, на что именно действуют гарантийные обязательства. Также не всем понятно, каким образом застройщика можно принуждать устранять выявленные дефекты. Поэтому в данном материале мы решили рассмотреть вопрос гарантий в долевом строительстве.

Действующая гарантия на многоквартирный дом

В ч.1 указанной статьи закона о долевом строительстве говорится, что застройщик обязан передать дольщику квартиру (иной объект в соответствии с предметом договора), которая соответствует:

• условиям договора долевого участия в строительстве (далее – «ДДУ»);
• проектной документации на многоквартирный дом;
• техническим, градостроительным, иным профильным регламентам, нормативам и стандартам.

В ч.5 той же статьи говорится о гарантийных обязательствах. Но нет расшифровки, на что именно распространяется гарантия. Но прежде чем рассмотреть «гарантийные случаи», обратим внимание на дефекты, которые были выявлены при передаче квартиры.

Застройщик освобождается от ответственности, если дольщик принял квартиру со всеми дефектами и подписал акт приема объекта долевого строительства. Поэтому важно принимать квартиру, полностью соответствующую условиям договора и действующим техническим и прочим регламентам. О том, как это сделать, читайте здесь.

А вот все остальные дефекты, которые выявляются в течение гарантийного срока, подлежат устранению за счет застройщика при условии его вины в их происхождении. Гарантия распространяется на инженерные сети, оборудование, конструктив здания и прочие элементы по договору. Чаще всего недовольство дольщиков вызывает:

• течи водопроводных и водоотводящих сетей;
• трещины на капитальных стенах и перегородках, не связанные с естественным процессом усадки;
• провисы плит перекрытий;
• промерзающие стены, углы, потолки;
• неработающая фурнитура окон, дверей (если были установлены по договору);
• просадка здания, разрушение конструкций;
• плохо работающая система вентиляции, отопления, электрическая проводка и прочие инженерные сети и коммуникации;
• появление грибка и плесени, протечек любого происхождения (за исключением вины соседей, УК – информацию о действиях при заливе квартиры ищите здесь).

Словом, любые дефекты, которые возникают в течение гарантийного срока по вине застройщика, являются поводом для обращения по гарантии. Однако есть перечень недостатков, на которые гарантия не распространяется.

На что не распространяется гарантия на дом от застройщика

Поскольку застройщик отвечает исключительно за «капитальные» недочеты, то есть возникшие по его вине вследствие проектных или строительных недочетов, отказ в гарантийном устранении недостатков всегда связан со следующими обстоятельствами:

• естественный износ оборудования, узлов, элементов вследствие окончания расчетного срока эксплуатации;
• нарушение правил эксплуатации оборудования, сетей, узлов и элементов (при условии, если выполнены требования п.1.1 ч.1 ст.7 ФЗ №214 от 2004 года);
• нарушение требований технических и прочих регламентов и норм при подключении и эксплуатации отопительного, сантехнического, электрического, газового и прочего оборудования;
• аварийные ситуации в системах отопления, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, газовой и электрической сети, спровоцированной 3-ими лицами, УК, жильцами, стихией и пр.;
• повреждения и иные дефекты, связанные с действиями жильцов, УК, 3-их лиц.

Если выявленный дефект не связан с любым вышеперечисленным, дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатка и компенсации расходов, связанных с его появлением. Но сделать это нужно в пределах гарантийного срока.

Сколько лет гарантии на дом дает застройщик

Продолжительность гарантии определена все той же 7-ой статьей ФЗ №214 от 2004 года.

• на сам дом – не менее 5 лет (ч.5 указанной статьи);
• на инженерное оборудование – не менее 3-х лет (п. 5.1 ч.5 указанной статьи).

Но продолжительность гарантии может быть увеличена условиями ДДУ. Течение гарантийного срока начинается со дня передачи квартиры в собственность. Однако договор может предусматривать иную дату начала исчисления гарантийного срока (например, со дня фактического заселения дольщика в квартиру).

Что делать при выявлении дефекта, если срок гарантии на дом не истек

Все та же статья закона о долевом строительстве предполагает, что дольщик вправе потребовать от застройщика устранения недостатка любым способом:

• силами застройщика;
• силами дольщика с компенсацией расходов застройщиком;
• соразмерным уменьшением цены ДДУ.

Требование об устранении недостатка передается в виде претензии, в которой указывается характер дефекта, а также конкретные требования (об устранении или выплате компенсации). Застройщик обязан ответить на претензию и либо принять требования заявителя, либо отказать в их удовлетворении. О том, как именно предъявляется претензия по недочетам, читайте здесь.

Если застройщик отказывается удовлетворять претензию дольщика, можно обращаться в суд. Через суд можно добиться и устранения недостатка, и выплаты компенсации. Подробней о суде с застройщиком написано в этой статье.

Отказ по гарантии после сдачи дома

Но не стоит надеяться, что застройщик будет оперативно устранять все выявленные жильцами недочеты. Напротив, он будет изо всех сил стремиться отказать в гарантийном устранении «ляпа», и пытаться выставить виноватыми:

Причем, как правило, это происходит уже на этапе претензионной работы. Весь расчет застройщика строится на том, что дольщик махнет рукой и сам зашпаклюет трещину или заменит фурнитуру окна (а то и всю оконную конструкцию). Как показывает практика, расчет обоснованный – редкий дольщик доходит до суда.

Марк Н. заселился в квартиру, купленную по ДДУ. Спустя 2,5 месяца он обнаружил растрескивание штукатурки в одной из комнат. Мужчина обратился к застройщику с требованием устранить недостаток, однако в ответ на претензию получил сообщение от застройщика о вине самого Марка, что он нарушил правила эксплуатации. Дольщик попросил о помощи юриста. Специалист рекомендовал нанять строительного эксперта. На основании экспертного заключения юрист помог Марку взыскать компенсацию и неустойку с застройщика в судебном порядке.

Но если дольщик все же доходит до суда, застройщик вновь доказывает отсутствие своей вины. И противостоять напору его юрисконсультов сможет только профессиональный юрист. Ведь если начат судебный процесс, то все сроки устранения недостатка уже вышли, и за просрочку с девелопера взыскивается компенсация вместе со штрафом. Естественно, что застройщику не хочется платить.

Поэтому юристы настоятельно советуют: при выявлении дефекта не нужно сразу связываться с представителем застройщика и пытаться решить вопрос самостоятельно. Лучше привлечь к решению проблемы специалиста, как минимум, запросив бесплатную консультацию. О том, какую помощь возможно получить в сфере долевого строительства, читайте здесь.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Гарантия застройщика на многоквартирный дом: действующий норматив

Гарантия застройщика на многоквартирный дом — норматив, который находит отражение в договоре долевого участия и должен учитываться дольщиком в процессе защиты своих интересов. Как правило, наличие строительных дефектов ухудшает качество жизни и доставляет множество проблем владельцу квартиры. Строительная компания в полной мере отвечает за переданную недвижимость в течение 5-ти лет с момента сдачи ее дольщикам.

В договоре ДДУ указывается информация о приеме-передаче квартиры, а также гарантийных обязательствах строительной компании. В момент приема жилья составляется передаточный акт, подписание которого свидетельствует об удовлетворении владельца качеством квартиры. В этом же документе указывается срок действия гарантии после передачи объекта новому владельцу.

Права дольщика защищены следующими документами:

• ФЗ №214.
• ГК РФ (статьи с 469 по 478).
• Закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

В процессе эксплуатации владелец квартиры может выявить недоделки или явные дефекты — повреждение крыши, наличие трещин в кровле, появление плесени и другие. В момент приемки не всегда удается обнаружить имеющиеся «ляпы», но в будущем они проявились. Поводов, которые позволяют обратиться к застройщику, множество.

Объем гарантийных обязательств по отношению к квартире описан в ФЗ №214 (статье 7). Важно, чтобы передаваемый объект соответствовал условиям договора ДДУ, действующим регламентам в градостроительной сфере и техническим нормам. За качество и безопасность квартиры отвечает именно застройщик.

Срок гарантии оговаривается в ФЗ №214, но стороны ДДУ вправе устанавливаться более продолжительный период (по согласованию). При оформлении акта приема-передачи дольщик получает квартиру в пользование. Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

На что дается гарантия?

Гарантийное обязательство застройщика условно разделяется на два вида:

• 3 года гарантии дается на технологическое оборудование и инженерные конструкции. К этой категории относятся вентиляционные шахты, лифт, отопительная система дома, системы ЖКХ, обеспечивающие подачу газа, воды или света. Если иное не сказано в договоре, застройщик несет ответственность за системы внутри дома. Но как быть с оборудованием, которое находится снаружи? При наличии проблем, к примеру, с газовыми трубами вне здания придется доказывать, что строительная компания имеет к ним отношение.
• 5 лет гарантии — на конструктивные элементы здания. Покупатель недвижимости вправе воспользоваться правом при наличии проблем и дефектов в стенах, наличии недостатков, связанных с фасадом или несущими конструкциями. Причиной обращения может быть низкое качество применяемых материалов, отваливающаяся облицовка, постоянная влага на фасаде, провисание потолочной плитки и так далее.

В ФЗ №214 (статья 8) прописано, что дольщик должен требовать от строительной компании подписания акта, подтверждающего несоответствие передаваемого объекта требованиям того же ФЗ №214 (части первой и седьмой). Получатель квартиры вправе не подписывать передаточный акт при выявлении дефектов. Если застройщик обещает исправить недостатки «со временем», на это нельзя соглашаться. При отказе выполнять гарантийные обязательства дольщику остается идти в суд.

Главная сложность — определить, на что распространяется гарантия, и за какие моменты несет ответственность застройщик. В документе указано, что строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией. Она отвечает за:

• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.
• Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.
• Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.
• Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).
• Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Принято считать, что максимальная гарантия на строительный объект, переданный в эксплуатацию, составляет 5 лет. Но это не совсем так. Этот срок актуален для общедомовых конструкций. Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет. Для оборудования и инженерных сетей (как отмечалось выше) гарантийный срок 3 года.

В случае выявления дефектов, при наличии претензии и согласия со стороны застройщика устранить недостатки, на решение проблемы дается «разумный срок» (в законодательстве он четко не оговорен). Как правило, решение принимается в индивидуальном порядке и зависит от сложности дефекта. Время на устранение в среднем составляет от 7 до 30 дней. Чтобы установить точный период ремонта, эксперты проводят анализ таких же услуг, представляемых на рынке, и выводят среднее значение.

Как предъявить претензию?

Знание, на что распространяется гарантия застройщика в многоквартирном доме, а также сроков обязательств строительной компании, позволяет защитить интересы. Если они нарушены, стоит подавать претензию. Это реально даже в том случае, если дефект выявлен уже после передачи объекта и подписания акта.

Претензии могут оформляться только одним лицом или коллективно. По такому же принципу можно действовать при заполнении искового заявления и последующей защиты интересов в судебном органе. Если иски подаются индивидуально, судья вправе их объединить в одно дело.

Как действовать?

Первое, что стоит сделать в случае выявления дефектов — сфотографировать их или снять на видео. После этого составляется претензия, в которой подробно описываются выявленные недостатки переданного объекта, а также способ их определения. В процессе разъяснений важно ссылаться на нормативные документы, которые бы подтверждали требования.

Что это значит? К примеру, квартира принималась летом, но зимой в ней слишком низкая температура. В такой ситуации стоит найти постановление правительства своего региона в отношении норм температуры в квартирах и сослаться на этот документ.

Претензия застройщику вручается несколькими способами — лично в руки представителю или по почте с описью передаваемых документов. Обязательно наличие второй копии, где должна стоять отметка о передаче претензии строительной компании с указанием даты и подписи.

Ответ должен выдаваться в срок до десяти суток. Чтобы застройщик не затягивал с ответом, в претензии стоит указать пункт закона о защите прав потребителей, где указана подобная норма. Строительная компания может сослаться на гражданский кодекс (ГК РФ) и потребовать больше времени на проверку предоставленной информации. Это логично, ведь застройщик должен убедиться, что указанные недостатки — его зона ответственности, а не проблемы управляющей компании.

Чтобы исключить такой сценарий, стоит обратиться в УК и отправить вместе с претензией ответ этой организации. В процессе взаимодействия с застройщиком требуется составить акт, где будут зафиксированы все недостатки квартиры или других помещений многоквартирного объекта. При отказе строительной компании ставить подпись в документе, не стоит отчаиваться. Требуется сделать две копии, поставить в них подписи и направить девелоперу. Обязательно необходимо сохранить квитанцию, которая потребуется в процессе разбирательства в суде.

По ФЗ №214 дольщик может требовать:

• Устранения недостатков.
• Снижения стоимости квартиры с учетом имеющихся дефектов, которые не устранены строительной компанией.
• Покрытия расходов владельца квартира. Эти нормы прописаны в Законе о защите прав потребителей (статьи 15 и 28).
• Возмещения морального ущерба (ГК РФ, статья 1101, пункт 2).

А дальше — суд

После оформления претензии требуется дождаться устранения недостатков. Если застройщик отказывается это делать, стоит обращаться в судебный орган. Кроме приведения недвижимости в должный вид строительная компания должна выплатить и неустойку, если имело место задержка в передаче объекта дольщику. Но нельзя путать правила истребования неустойки по ФЗ №214 из-за несвоевременно сдачи объекта с нормами, прописанными в Законе по защите прав потребителей, подразумевающими стягивание пени за невыполнение гарантийных обязательств.

В Законе сказано, что потребитель вправе требовать покрытия убытков, если в течение 45 с момента передачи претензии работы не завершены. Пеня стягивается за каждые сутки просрочки, а ее расчет производится с учетом стоимости услуги. Как правило, берется 3% от полной стоимости, а после полученная цифра умножается на 1/300 ставки рефинансирования. Для защиты интересов может потребоваться проведение экспертизы (часто привлекаются независимые организации).

Если суд выигран, владелец квартиры получает деньги по иску. Кроме того, ему компенсируются затраты на экспертов и другие судовые издержки. Сложнее обстоит ситуация, если застройщик признан банкротом. Здесь стоит действовать с учетом того, когда производится рассмотрение претензии. Если здание уже передано в собственность, стоит обратиться в компенсационный фонд СРО. В ином случае придется оформлять объект в собственность, искать пути для завершения строительства, создавать ЖСК или идти другими путями.

Гарантия застройщика

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:
  • Московская область: +7 (499) 938-42-57
  • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
  • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

• текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
• за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
• за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
• за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
• за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия. Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО. Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Выявить недостатки в конструкции здания или инженерных коммуникациях на этапе приемки жилого помещения не всегда удается. Как показывает практика, дефекты могут проявиться через несколько месяцев или даже лет.

Какую ответственность несет застройщик после подписания акта приема-передачи жилья и в течение какого срока можно обращаться с претензиями, вы узнаете из нашей статьи.

Гарантия от застройщика

Вопрос гарантийных обязательств строительной компании регулируется федеральным законом. В нем прописаны сроки и недостатки строения, на которые эти обязательство распространяются.

Срок гарантийных обязательств

По закону гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет на объект долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, на которые гарантия должна быть не менее 3 лет. Период исчисляется с момента передачи дома.

Гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет.

Если в договоре прописан меньший срок, такие положения соглашения между застройщиком и дольщиком признаются ничтожными.

В законе прямо указано, что установленные гарантийные сроки являются минимальными и могут быть увеличены в договоре долевого участия в строительстве. Так, например, гарантия на кровлю у большинства строительных компаний составляет 10 лет.

К недостаткам самого здания относятся:

• дефекты стен, фасадов, подъездов;
• проблемы с несущими конструкциями;
• дефекты в оконных конструкциях и дверях.

На изменения, произведенные жильцами самостоятельно после приемки дома, гарантия строительной компании не распространяется. Например, если собственник установит в квартире новые окна в период гарантии, то при выявленном в них браке ответственность будет нести фирма, в которой он их заказал, а не застройщик.

К поломкам инженерных коммуникаций относятся:

• повреждения в лифтовой системе;
• дефекты в отопительной системе;
• проблемы с системой вентиляции;
• и так далее.

Дефекты устраняются в срок, согласованный с собственниками жилых помещений. В случае задержки выполнения требований, строительная компания выплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для ремонта. Следует помнить, что взыскание неустойки в такой ситуации возможно лишь в том случае, если собственник использует помещение для личных, семейных нужд, а не в предпринимательских целях.

В случае выявления дефектов в процессе приемки квартиры вы имеете полное право не подписывать акт приемки-передачи и требовать устранения в разумный срок (как правило, это 30-45 дней).

На практике, строительные компании часто предлагают жильцам устранение недостатков после приемки жилого объекта. Застройщик заинтересован в скорейшем подписании бумаг, потому что за каждый день просрочки передачи дома ему приходится платить неустойку. Вы же имеете полное право отказаться от такого предложения и не подписывать акт до устранения дефектов.

На что не распространяется гарантия застройщика?

Строительная компания имеет полное право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:

• естественный износ и ухудшение эксплуатационных характеристик в связи с истечением срока использования;
• использование помещений не по назначению и нарушения правил установки и эксплуатации бытовых и сантехнических приборов;
• поломка оборудования, которое было принято без составления акта приема-передачи, при условии, что повреждения были нанесены жильцами;
• аварийные ситуаций, возникшие по вине жильцов.

В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы. Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт. Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации. То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.

Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.

В соответствии с законом собственники жилья имеют право требовать:

• безвозмездного устранения недостатков;
• возмещения затрат, которые вы, как собственник понесли для устранения повреждений;
• уменьшения цены договора.

Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.

Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома. Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней. По этой причине вы постоянно находитесь в расстроенном состоянии и вынуждены пить успокоительные средства. Кроме того, на нервной почве у вас стало меньше молока.

Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.

Претензия к застройщику

В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:

• ФИО заявителя, контактные данные;
• характер повреждений;
• срок устранения недостатков.

В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.

Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.

В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.

В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.

Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно.

Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.

В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.

В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.

Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.

Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:

• наименование судебной инстанции;
• ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
• указание на нарушенные права и интересы;
• нормативно-правовую базу;
• требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.

В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.

Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.

Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Резюме

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается. В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе. При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласий по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Гарантия застройщика на многоквартирный дом – действующий норматив

Приобретение жилья у застройщика обязательно сопровождается составлением договора долевого участия (ДДУ). Текст бумаги содержит условия, на которых была совершена покупка.

• Стоимость приобретаемого жилья.
• Сроки передачи квартиры застройщиком покупателю.
• Площадь и иные характеристики объекта.
• Обязательства застройщика в течение гарантийного срока.

Приобретение жилья должно происходить в соответствии с действующим законодательством. Этот процесс регулируют следующие нормативные акты:

• Гражданский Кодекс Российской Федерации.
• Закон «О защите прав потребителей» (№ 2300-1 от 7/02/1992).
• ФЗ № 214 от 30/12/2004.

Согласно указанным документам, застройщик обязан соблюсти все условия, прописанные в договоре долевого строительства.

Что такое гарантийные обязательства

По окончании строительства покупателю должен быть передан объект, который отвечает всем нижеперечисленным параметрам:

• Принятый технический регламент.
• Установленные градостроительные акты.
• Предъявленный покупателю до совершения сделки проект от застройщика.

Объем работ, которые выполняет застройщик по гарантии, регламентируется ст. 7 ФЗ № 214. Продолжительность действия данных обязательств может варьироваться обоими сторонами на этапе заключения ДДУ.

Права дольщиков

Жильцы дома могут рассчитывать на осуществление застройщиком двух видов гарантийных обязательств. В новостройках не исключены дефекты в работе у таких объектов, как:

1. Инженерное оборудование, различные технологические сооружения.
2. Объекты, непосредственно влияющие на конструкцию дома.

В первом случае имеется ввиду следующий перечень:

• Система вентиляции.
• Лифт и сопутствующие элементы оборудования.
• Общедомовая отопительная система.
• Оборудование, обеспечивающее подачу газа, воды и электричества.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по устранению неполадок этой категории актуальны в течение 3-х лет. Обратите внимание: обычно ответственность строительной компании касается только внутридомовых систем. Иное может быть оговорено дополнительно и предусмотрено к исправлению условиями договора.

Недостатки второй категории подлежат устранению застройщиком в течение 5-ти лет. Сюда можно отнести:

• Некачественно выполненные потолки, дефекты несущих конструкций.
• Появление подтеков и трещин на стенах.
• Проблемы с установленными стеклопакетами и входной дверью в квартиру.
• Явные строительные ошибки.
• И пр.

Если указанные недочеты имеют место быть, застройщик должен поставить свою подпись на акте несоответствия данного объекта необходимым нормам. Об этом гласит ФЗ № 214 (ст. 8). При этом подписывать акт приема-передачи дольщику не следует до устранения всех недоделок.

Минимальное время, в течение которого будут действовать гарантийные обязательства относительно кровли – 10 лет. Возможно изменить срок гарантии по соглашению обеих сторон.

Нарушение, допущенное при строительстве, может быть выявлено покупателем не только в момент приема жилья у застройщика. Иногда спустя годы начинает течь крыша или появляется грибок на стенах. Поводом для претензий служат многие факторы, игнорировать которые также не стоит.

Причины отказа

Перечень обязательств застройщика строго регламентирован. В гарантийном обслуживании на дом может быть отказано по истечении пяти лет, а также по ряду причин. Вот они:

• Естественный износ помещений и оборудования.
• Ухудшение состояния дома в результате аварийной ситуации, которая была спровоцирована жильцами.
• Порча общедомового имущества либо использование его не по назначению.
• Установка бытовой техники и сантехнических приборов без учета необходимых правил.

Если возникшие дефекты имеют прямое отношение к вышеназванным пунктам, обращаться следует в управляющую компанию. При остальных ситуациях следует обратиться с претензией к застройщику.

Сроки исполнения

Конкретное время, которое по закону дается строительной компании для ликвидации выявленных дефектов, не регламентировано. Об этом гласит п.2 ст.7 ФЗ № 214. Установленная формулировка – «разумные сроки».

Причем каждый из случаев требует индивидуального подхода в рассмотрении. Для этого экспертная комиссия изучает аналогичные действующие предложения на рынке. Исходя из полученных данных, определяется среднее время, в течение которого посторонние компании выполняют соответствующие работы.

Обычно недоделки удается устранить в течение 30-ти дневного срока.

Как составить претензию

Не стоит бояться разговора с представителем девелопера касаемо выявленных дефектов. Обратиться с претензией на строительные работы может как один собственник, так и группа жильцов. Последним следует составить коллективное требование. При подаче заявления в суд действует аналогичный порядок.

Порядок обращения к застройщику с соответствующей жалобой таков:

1. Зафиксировать выявленные недостатки посредством фото- или видеосъемки.
2. Подготовить претензию в письменной форме. В тексте перечислить имеющиеся дефекты и способ их обнаружения.
3. Предоставить ссылки на нормативные акты, положения ГК РФ и пр. документы, подтверждающие обоснованность требований.

Составленную бумагу следует передать застройщику. Сделать это можно при личной встрече либо посредством отправки заказного письма.

Опираясь на положения ГК РФ, застройщик может попросить более длительный период для проведения необходимых проверок. Чтобы этого избежать, подкрепите свою претензию бумагой из УК. В последней следует обозначить, в чью зону ответственности попадают выявленные дефекты.

Если застройщик отказывается от исполнения своих гарантийных обязательств, необходимо начинать судебное разбирательство. Его результатом может стать не только привлечение девелопера к ответственности, но и выплата им денежной компенсации жильцам многоквартирного дома.