Обжалование отказа в приватизации государственного и коммунального имущества

Обжалование отказа в приватизации государственного и коммунального имущества

Оспаривание отказа в приватизации государственной и муниципальной собственности

Директор ООО «Агентство социальной защиты населения» (Омск), юрист

Специально для ГАРАНТ. РУ

В целях облегчения ведения хозяйственной деятельности и более эффективного экономического развития государство создало возможность для физических и юридических лиц приватизировать (приобретать в собственность) государственную и коммунальную собственность (ст. 2 Федерального закона № 178-ФЗ. 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации)). Несмотря на относительно несложную с юридической точки зрения процедуру приватизации, власти и госпредприятия часто отказывают в приватизации государственных активов лицу, желающему их приобрести. И, конечно, это решение может быть обжаловано, такое дело будет передано в арбитражный суд по ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса, согласно которому организации и физические лица вправе обращаться в арбитражный суд о признании недействительными ненормативных правовых актов, неправомерных решений и действий (бездействия) органов государственной власти. В этой колонке я рассмотрю причины отказа в приватизации, логику действий суда в таком случае и способы обжалования такого отказа.

Начнем с того, какие объекты имеют право приватизировать люди и организации. В соответствии со ст. 5 Закона о приватизации недвижимое имущество, находящееся в государственной и коммунальной собственности, может быть приватизировано. Исключение составляют объекты, перечисленные в ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации. К ним относятся, например, природные ресурсы, государственные и муниципальные жилищные фонды, госрезерв, государственная и муниципальная собственность на основании решения суда и др. Следует отметить, что наиболее популярными объектами приватизации являются нежилые помещения, комплексы недвижимости, строящаяся недвижимость и земельные участки. Хочу сразу отметить, что приобретение участков в государственной или муниципальной собственности не регулируется Законом о приватизации, правила и порядок приобретения участков определены в Земельном кодексе. Однако в случае приобретения объектов недвижимости, строительство которых не завершено, при этом земельные участки, занятые этими объектами и необходимые для их эксплуатации, переходят в собственность (ч. 1 ст. 28 Закона по приватизации).

Порядок приватизации – довольно сложный процесс, который состоит из следующих этапов: разработка прогнозного плана приватизации государственного имущества (статьи 7-8 Закона о приватизации), затем принятие решения о приватизации и исполнение решения. приватизировать имущество в порядке, установленном законом (ст. 14 Закона о приватизации).

Почему этот порядок необходимо знать и учитывать? Поскольку условия приватизации в следующем налоговом году могут отличаться от условий предыдущего года, это относится к способам приватизации государственного имущества, стандартной цене, сроку платежа в рассрочку и так далее.

Что касается методов приватизации, закрытый перечень этих методов предусмотрен законом в ст. 13 и Глава IV Закона о приватизации. Подавляющее большинство методов – это продажа государственного и муниципального имущества. К ним относятся продажа недвижимости с аукциона, конкурсные торги, продажа недвижимости без объявления цены, продажа государственных акций в акционерных обществах за пределами Российской Федерации, продажа недвижимости по открытой подписке. Помимо продажи, существуют также методы преобразования индивидуального предприятия в акционерное общество, а также внесение акций в качестве взноса для покрытия акционерного капитала акционерного общества.

Особого внимания заслуживает метод приватизации, предусмотренный Федеральным законом от 22 июля 2008 года. 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или коммунальной собственности» (далее – Закон № 159-ФЗ). Согласно этому нормативному правовому акту, МСП имеют преимущественное право арендовать недвижимость у государства по цене, равной их рыночной стоимости (ст. 3).

Рассмотрим несколько ситуаций из арбитражной практики, чтобы понять, какие проблемы существуют и могут возникнуть при приватизации государственной и коммунальной собственности.

Ситуация 1. Отказ в представлении земельных участков

Вначале разберемся с возможными отказами в предоставлении участков. В соответствии с действующим законодательством о приватизации собственник участка (государственный или муниципальный орган) может отказать в его выдаче, если участок включает строящуюся недвижимость или комплексы недвижимости, участок снят с торговли, находится в резерве. , на участке есть постройки, находящиеся в собственности третьих лиц и т. д. (исчерпывающий перечень причин приведен в ст. 39.16 Земельного кодекса РФ). Чаще всего отказывают в двух случаях:

местная администрация оставляет участок в резерве для будущих инженерных коммуникаций и других нужд; наличие строящегося недвижимого имущества на участке, предназначенном для приватизации, но в этом случае, если собственник этих недостроенных объектов подает заявку на приватизацию участка, на котором они расположены, уполномоченный орган обязан предоставить этот участок в распоряжение заявитель, разумеется, при условии, что он отвечает иным обязательным условиям, предусмотренным законом.

Из судебной практики можно привести пример решения Арбитражного суда Мурманской области от 30 ноября 2017 г. по делу № А42-8768 / 2016. В данном случае истец (индивидуальный предприниматель) обратился за земельным участком в государственной собственности на основании договора купли-продажи согласно ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Это связано с тем, что истец является собственником построек на участке, что дает ему право на приобретение земельного участка (пункт 6 (2) статьи 39 (3). Уполномоченный государственный орган оставил без рассмотрения данное заявление на том основании, что заявитель не выполнил все требования, предусмотренные ст. 36.16 Земельного кодекса (а именно, ответчик ссылается на неполное количество представленных документов), поэтому заявитель был вынужден обратиться в суд. Соответственно, суд вынес решение в пользу истца, признав решение ответчика незаконным и нарушающим права истца.

Ситуация усложняется, если отказ в предоставлении земельного участка ставится под сомнение на том основании, что участок зарезервирован для нужд государства и муниципалитета. В качестве примера можно привести Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2016 г. по делу № Суд первой инстанции, а также апелляционный арбитражный суд оставили иск без рассмотрения. По материалам дела можно констатировать, что суд в первую очередь руководствовался ст. 39 сек. 16 Земельного кодекса РФ, на основании которого разрешенное использование земельного участка не соответствует целям землепользования, указанным ИП в заявке на предоставление земельного участка.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что резервирование земель для государственных и муниципальных нужд является существенной причиной отказа в предоставлении юридическому или физическому лицу права на данный участок. Например, ранее такое решение можно было обжаловать по ст. 28, арт. 36 Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении в аренду на трехлетний срок земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на этом участке. Однако 1 марта 2015 года срок действия этих статей истек, и теперь невозможно предъявить претензии по этим стандартам. Фактически, в моем последнем примере Апелляционный суд также обосновал свое решение именно тем, что эти статьи больше не действовали, иначе суд мог бы встать на сторону истца.

Также хочу обратить ваше внимание на еще одну возможную (но частую) причину отказа в предоставлении участка, а именно отсутствие согласования с уполномоченным органом площади или границ участка, а также максимальной площади застройки. . Примером такого спора является решение Арбитражного суда г. – Петербург от 22 июня 2017 г. по делу № А56-61466 / 2016. В данном случае отказ в предоставлении земельного участка на основании договора купли-продажи был основан на двух предпосылках: наличие на участке недвижимого имущества, принадлежащего третьим лицам, и тот факт, что участок превышает площадь, необходимую для функционирования. и использование находящейся на нем недвижимости. Такой отказ может быть подвергнут сомнению посредством судебно-медицинской экспертизы в отношении площади, необходимой для функционирования объекта недвижимости, а также статуса объекта, принадлежащего третьим лицам. При этом экспертное заключение показало, что объект, принадлежащий третьим лицам, является движимым имуществом (трансформаторной подстанцией), и наличие таких объектов в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации не является основанием для отказа в предоставлении права собственности. место расположения. Эксперт также заявил, что указанная заявителем площадь необходима для функционирования принадлежащей ему недвижимости. В конечном итоге суд удовлетворил иск истца в полном объеме и признал решение компетентного органа (ответчика) незаконным. Впоследствии ответчик подал апелляционную жалобу по настоящему делу, которая была поддержана решением Апелляционного суда села Тржинастка от 31 октября 2017 г. закон A56-61466 / 2016.

Обобщая рассуждения о возможных отказах в предоставлении участков, можно констатировать, что уполномоченные государственные органы, а затем арбитражный суд требуют от заявителя соблюдения норм, предусмотренных ст. 39.16-39.17 Земельного кодекса РФ. Наиболее частыми причинами отказа являются: наличие земли в резерве, наличие на спорном участке построек, принадлежащих третьим лицам, а также отсутствие согласия относительно площади или границ участка, а также максимальной площади застройки. . Эти решения могут (а иногда и должны) быть обжалованы в арбитражных судах.

Ситуация 2. Отказ в приватизации нежилых помещений и имущественных комплексов

Споры о приватизации нежилых помещений и имущественных комплексов, находящихся в государственной и муниципальной собственности, очень распространены в практике арбитражных судов. Предметом таких споров чаще всего является необъективное завышение цен на рассматриваемую недвижимость, что, естественно, усложняет процесс приватизации и завершения сделки.

При составлении договора купли-продажи недвижимого имущества с уполномоченным органом, в случае несогласия с ценой недвижимого имущества, предназначенного для приватизации, необходимо отправить отчет о несогласии. Если уполномоченный орган не согласен с данным протоколом, спор подлежит разрешению в суде. В качестве примера такого спора можно привести Постановление Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2017 г. по делу № А40-5650 / 2017-28-45. Этот спор возник по причинам, которые я описал выше. Следует отметить, что суд в данном случае будет руководствоваться следующими нормативными правовыми актами: Законом № 159-ФЗ, устанавливающим порядок отчуждения государственного и коммунального имущества, Федеральным законом от 29 июля № 135-ФЗ, 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и закон о приватизации.

Цена приватизированного государственного и муниципального имущества согласно ст. 12 Закона о приватизации должна быть определена на основании оценки, подготовленной в соответствии с положениями РФ об оценочной деятельности. В данном споре истец ссылался на оценку рыночной стоимости объекта покупки, согласно которой рыночная стоимость объекта ниже стоимости, заявленной уполномоченным органом. Таким образом, суд первой инстанции исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Теперь проанализируем право преимущественного отказа в приватизации арендуемого имущества в соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ. Примером может служить решение Арбитражного суда Тюменской области от 31 октября 2017 г. по делу № А70-11965 / 2017. В данном случае ООО является арендатором нежилого помещения, находящегося в государственной собственности. В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ Компания подала в уполномоченный государственный орган заявление о приватизации данного помещения. Однако это ходатайство было отклонено из-за невыполнения заявителем требований, изложенных в вышеуказанной статье, и поэтому Компания подала иск в арбитражный суд. В ходе рассмотрения дела заявитель представил документы, подтверждающие факт временного владения имуществом Компании более двух лет с 1 июля 2015 года. (согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ). Соответственно, истец имеет объективное приоритетное право на приватизацию этой собственности. Заявитель также подтвердила, что она является лицом из сектора МСП. Суд также поддержал доводы истца и удовлетворил его требования в полном объеме.

Из приведенного выше анализа судебной практики можно сделать вывод, что зачастую решения или бездействие уполномоченных органов являются необъективными и незаконными по отношению к предпринимателям. Чтобы выиграть этот спор, необходимо внимательно изучить нормы Закона № 159-ФЗ и Закона о приватизации, поскольку суд опирается на эти правовые акты. Ключевую роль в таких случаях также играет экспертиза оценщика имущества, особенно когда спор касается стоимости имущества, предназначенного для приватизации.

В заключение хочу отметить, что в арбитражной практике известно множество споров, возникающих при приватизации государственного и коммунального имущества. Предметом споров могут быть нежилые помещения, земельные участки, недвижимые комплексы, строящиеся объекты. Споры возникают из-за того, что многие объекты недвижимости являются спорными, многие организации и частные лица не соответствуют условиям, при которых они получают право на приватизацию и, как было сказано выше, компетентные органы часто принимают необоснованные и незаконные решения в отношении заявителя, которые имеет право по ч. 1 ст. 198 АПК РФ обратиться за защитой своих прав и интересов в арбитражный суд. Отказ в приватизации государственного и коммунального имущества можно оспорить, главное – определить соответствующие основания и доказательства.

Отказ в приватизации квартиры

Приватизация квартиры – право каждого гражданина Российской Федерации. Однако не всегда и не все это осознают. Что может пойти не так, на каком основании будет отказ и возможно ли это вообще – читайте в этой статье.

Могут ли отказать в приватизации квартиры?

Да, они могут. На основании закона №1541-1, согласно которому граждане РФ имеют право на приватизацию, им может быть отказано. В основном потому, что человек как-то не соответствует требованиям документа.

Почему могут отказать в приватизации квартиры: причины, основания

Все причины отказа можно разделить на две категории: обоснованные и необоснованные. Первые из них, как следует из названия, являются следствием неправильного понимания заявителем положений. Они совершенно законны, и от приватизации недвижимости никуда не деться – сначала нужно будет устранить причины.

Необоснованные причины отказа нигде не указываются и, по сути, такого перечня в принципе быть не может. Как правило, сюда входят любые основания, не соответствующие действующему законодательству. Их можно частично исправить «на месте», но проще сразу обратиться в суд и защитить свои права.

Обоснованные причины для отказа

Причины отказа в приватизации, в свою очередь, можно разделить на внешние (не зависящие напрямую от заявителя, чаще всего связанные со спецификой квартиры) и внутренние. Последние напрямую связаны с самим человеком, его поверхностным подходом к процедуре или желанием «обойти систему».

Внешние причины отказа в приватизации

В эту категорию входят причины, связанные с запретом приватизации определенной собственности, что автоматически подразумевает отказ в приватизации такой собственности. Невозможно приватизировать:

Недвижимость в закрытых коммунах. Корпоративная недвижимость. Комнаты в общежитиях. Аварийные и поврежденные жилые дома, подлежащие сносу. Имущество изъято из оборота.

Внутренние причины для отказа

Вторая группа законных причин для отказа в приватизации напрямую связана с заявителем. К ним относятся:

Отсутствуют все или часть необходимых документов. Ошибки в документах. Подделка документов (кроме того, это тоже уголовное преступление). Незаконная реконструкция жилых домов. Нет подписанного договора социальной аренды. Отказ от участия в приватизации нотариально не подтверждается. Попытка второй приватизации (возможна только один раз в жизни).

Это может быть среди прочего Принципиальное несогласие с приватизацией одного из арендаторов. Без согласия всех (или получения нотариального отказа от участия в процедуре) лиц, зарегистрированных в жилых помещениях, с целью воспрепятствовать проведению процедуры.

Единственный способ справиться с этой проблемой – всеми силами убедить оппонента в необходимости этих действий. В качестве альтернативы можно рассмотреть вариант выписки человека из квартиры, но он работает только в отдельных случаях, когда все факторы совпадают.

Необоснованные причины

По логике, любые другие причины можно считать иррациональными. Самый распространенный пример – это задолженность по квартплате за квартиру. С формальной точки зрения, если соблюдается буква закона, это не может быть поводом для отказа, так как тут нет ничего общего.

На самом деле, однако, такая задолженность автоматически передается муниципалитету, с которым он категорически не согласен. В результате, даже пытаясь решить проблему в суде, от человека обычно требуют сначала выплатить все долги (или хотя бы передать их себе), а только потом снова попытаться приватизировать.

Что делать, если отказали в приватизации?

Если в приватизации отказано, есть два варианта: исправить причину или обратиться в суд. Если причина важна, ее нужно исправить, потому что обращение в суд ничего не даст. Однако в случае возникновения неоправданных причин каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Порядок действий

Строгого порядка решения проблем с отказом в приватизации нет, но если руководствоваться логикой и законом, примерная пошаговая инструкция могла бы выглядеть так:

Если проблема актуальна – устраните причину. Без вариантов. Если он неоправдан и его причину легко исправить – это сделать проще. Если проблема неоправданна и причину устранить сложно или невозможно – обращайтесь в суд. Вы должны подать письменное заявление об отказе в обращении в суд. Подайте заявку (шаблон ниже). Отправьте заявление в суд. Оплатите госпошлину. Ждите испытательного дня. Ребенок должен обратиться в суд. Получение решения суда. Вы ждете вступления решения в силу. Действуйте так, как сказано в решении.

Процедура

Если невозможно решить проблему «полюбовно», то есть без привлечения суда, процедура требует очень тщательной подготовки. Самый простой способ – нанять опытного юриста, который сделает все за заявителя. Как показывает практика, такой подход позволяет значительно повысить шансы на успех и снизить затраты времени / усилий.

В первую очередь вы должны попросить письменный отказ. Об этом уже упоминалось несколько раз, но, поскольку именно на основе этого документа будет построено все это дело, не лишним будет вспомнить его еще раз. Даже если заявитель смущен или прямо отказывается выдавать этот документ, его следует запросить. Вплоть до обращения к начальству. В самом крайнем случае разрешена запись видео (хотя часто и запрещена).

На основании отказа (или видео) должно быть сделано заявление. Необходимо честно указать все факторы и причины обращения в суд. К иску прилагаются документы (подробности ниже) и все поступает в суд.

Есть несколько вариантов: принести лично или отправить по почте. Второй вариант проще и быстрее, но первый намного надежнее. Особенно, если от принимающей стороны требуется копия представленного документа с подтверждением получения. Здесь никто не сможет проигнорировать иск якобы на том основании, что он «не поступал» или «пропал». Второй фактор еще можно использовать, но теперь его будет намного сложнее обосновать.

При подаче заявления об уплате госпошлины. Это обязательно. Теоретически вы можете потребовать возмещения убытков от ответчика, но сумма небольшая и возникает много проблем, поэтому в этом нет особого смысла. Квитанция выдается в суде. С его помощью в любом банке (или онлайн, а лучше через банк) оплатите госпошлину и приложите к заявке квитанцию ​​с маркировкой банка.

После этого остается только дождаться судебного заседания. Вы должны при этом присутствовать. На практике почти 50% дел заканчивались в пользу лица, присутствовавшего в суде, при условии отсутствия представителя другой стороны. Конечно, это касается только спорных ситуаций, но всегда больше шансов увеличить имеющиеся средства.

После получения решения нужно дождаться его вступления в силу. Обычно это 1 месяц, в течение которого другая сторона может подать апелляцию. И только тогда можно требовать соблюдения сроков решения.

Исковое заявление и документы

Заявление составлено на основании требований ст. 131 ГПК РФ. Пример такого документа:

К заявлению необходимо приложить примерно следующий пакет документов:

Паспорт заявителя. Свидетельства о рождении детей (если есть). Квитанция об оплате госпошлины. Отказ от приватизации. Выписка из УГНРН и Домовой книги. Договор социальной аренды.

Расходы

При подаче заявления вы должны заплатить гербовый сбор, который будет единственным видом расходов. Хотя речь идет о собственности, это касается неимущественных вопросов, потому что недостаточно заявить о праве собственности на квартиру, но поставить под сомнение отказ от приватизации – это две разные концепции. В итоге на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса нужно заплатить всего 300 руб.

Сроки

Конкретных сроков рассмотрения таких дел в акте нет, поэтому все очень индивидуально. На практике в среднем заявка обрабатывается в течение 2-4 месяцев. Иногда более длительные, но более короткие сроки встречаются крайне редко. И нужно ждать около 1 месяца, чтобы решение вступило в силу. Из-за столь длительного ожидания рекомендуется решить проблему по возможности «полюбовно». Конечно, если это вообще возможно.

Судебная практика

Для вас доступна БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ! Если вы хотите решить вашу проблему именно тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн-чате; Введите свой вопрос в форму ниже; Звоните +7 (499) 369-98-20 – Москва и Московская область тел. +7(812)926-06-15 – Санкт Петерсбург и регион