Как отличить предварительный договор от договора основной купли-продажи недвижимости: позиция Верховного Суда РФ

Как отличить предварительный договор от договора основной купли-продажи недвижимости: позиция Верховного Суда РФ

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

vadimphoto1@gmail. com / Depositphotos. com

В соответствии с действующим гражданским законодательством России заключается предварительный договор, определяющий обязанность сторон заключить в будущем основной договор – передачу имущества, выполнение работ или оказание услуг – на условиях, указанных в предварительном договор. Содержание предварительного договора позволяет уточнить предмет и условия основного договора, которые должны быть согласованы при заключении предварительного договора по требованию одной из сторон (часть 3 статьи 429 Гражданского кодекса). При этом отсутствие в предварительном договоре иных, помимо указания предмета, существенных условий основного договора не препятствует тому, чтобы последний считался заключенным, поскольку все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора. договора (п.25 Постановления Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договор”).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень коротким и содержать только положения, относящиеся к предмету договора, так и подробным – с указанием всех условий основного договора. Предварительный договор не может налагать никаких обязательств, кроме обязанности заключить основной договор позже – например, передать или оплатить право собственности. Если договор включает такие обязательства, несмотря на то, что он называется предварительным договором, это непосредственно договор купли-продажи, поэтому суды при рассмотрении дел об оспаривании таких договоров должны опираться на их содержание, а не на название. Верховный Суд РФ обратил внимание на это в одном из своих недавних решений (определение Судебного совета по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Фабула дела

Предыстория дела

Чтобы подготовить предварительный договор купли-продажи недвижимости, воспользуйтесь услугой «Конструктор юридических документов» в онлайн-версии ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Гражданин и гражданин X. (далее – истцы) заключили предварительный договор с ООО Y (далее ответчик) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, что создало обязательство стороны заключить основной договор купли-продажи квартиры в указанный срок. В целях обеспечения исполнения предварительного договора истцы обязались выплатить ответчику определенную сумму денег – стоимость квартиры. Кроме того, в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца сдать квартиру возникает только после оплаты покупателем указанной суммы. Истцы это обязательство выполнили, но ответчик отказался от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года. В итоге договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали акт о передаче права собственности.

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Ответчик не уплатил неустойку за несоблюдение срока заключения основного договора, правила которого рассчитывались на каждый день просрочки в предварительном договоре. Таким образом, истцы подали заявление о взыскании с ответчика неустойки, а также штрафа за просрочку передачи недвижимости, уплаченного авансом (согласно § 3 ст. 23.1 Закона от 7 февраля 1992 г. № 2300- I «О защите прав потребителей»).

Заключение судов первой и апелляционной инстанций

Позиция ВС РФ

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – об уплате неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. Положение о защите прав потребителей, на которое истцы ссылались в обосновании второго запроса, по мнению суда, не может применяться в настоящем деле, поскольку оно определяет последствия несоблюдения срока передачи товаров по договор купли-продажи с предоплатой. А предварительный договор как таковой быть не может, так как не может содержать никаких других обязательств, кроме обязательства заключения основного договора, в том числе обязательства передать предоплаченный товар (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379 / 2018).

Напротив, стороны посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком фактически являлся договором купли-продажи квартиры с условием предоплаты, и подчеркнули это в своей апелляции. Однако апелляционный суд согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру покупателям не являлась предметом предварительного соглашения (апелляционное заключение Совета гражданского суда Верховного суда Республики Татарстана от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Верховный Суд РФ также обратил внимание на невозможность включения в предварительный договор иных обязательств, кроме обязанности заключить основной договор в будущем. Однако он не согласился с оценкой нижестоящим судом содержания самого оспариваемого контракта. Напоминая, что в случае, когда буквальное значение выражений, определяющих условия договора, не позволяет определить его содержание, для определения фактической согласованной воли сторон с учетом цели договора (ст. 431 Гражданского кодекса), Суд отметил, что в данном случае договор, называемый договором. Фактически, предварительное решение предусматривает обязательство истцов оплатить полную стоимость квартиры до заключения основного договора и обязанность ответчика передать ему квартиру в собственность. Следовательно, это не совсем предварительный вариант. Стоит отметить, что Верховный суд РФ уже разъяснил особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи. По мнению суда, если договор, названный сторонами в качестве предварительного договора, предполагает заключение договора купли-продажи недвижимости на более поздний срок и одновременно обязывает покупателя оплатить полную стоимость недвижимости или его существенной части такой договор классифицируется как договор купли-продажи с условием предоплаты (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Читайте также:  Нюансы раздела имущества при ипотеке

Поскольку нижестоящие суды неправильно установили характер правоотношений сторон и неверно определили нормы, которые должны применяться при рассмотрении данного спора, Верховный Суд Российской Федерации отменил их постановления и направил дело в суд первой инстанции.

Что вы узнаете

    Предварительный договор – это договор, в котором стороны обязуются заключить основной договор в будущем. Это основная задача предварительного договора. В случае продажи недвижимости предварительный договор необходим, чтобы убедиться, что стороны договора не изменили своего мнения о продаже или покупке недвижимости. А если они передумают, их могут принудить к этому в суде или, по крайней мере, оштрафовать. Что должен содержать предварительный договор купли-продажи недвижимости? Ошибки и нюансы при составлении Безопасность при подписании предварительного договора

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Возможные риски для покупателя

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры К предварительному контракту предъявляются два общих требования:

Этот договор должен иметь ту же форму, что и основной договор.

Он должен содержать описание предмета базового контракта и условий базового контракта, которые по крайней мере одна из сторон желает согласовать заранее.

Форма договора. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть оформлен в письменной, а иногда и в нотариальной форме. В двух случаях договор необходимо будет нотариально заверить:

Если основной договор необходимо заключить в нотариальной форме, например, при продаже доли в праве на недвижимость.

Если стороны сами решат заверить основной договор у нотариуса, даже если это не требуется по закону.

Материальные условия. Каждый вид контракта имеет так называемые существенные условия: его предмет и положения, которые указаны в законе как существенные. Без согласования настоящих условий договор считается недействительным.

В договоре купли-продажи недвижимости есть два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. В договоре купли-продажи жилой недвижимости есть еще одно важное условие: он должен содержать список всех лиц, имеющих право проживать в жилой недвижимости после ее продажи. Все это только по основному контракту.

До 2015 года закон требовал, чтобы предварительный договор содержал все соответствующие условия основного договора. В 2015 году закон изменился, и теперь вам нужно только согласовать предмет договора и то, что сами стороны считают необходимым. Другими словами, в предварительном договоре не обязательно указывать цену на недвижимость.

Содержание предварительного договора. Предмет договора должен быть указан в предварительном договоре, а также другие условия основного договора, которые хотя бы одна из сторон хочет согласовать сейчас.

Если в предварительном договоре указывается только предмет основного договора – этого достаточно, потому что остальные стороны договорились договориться в основном договоре. И если они не могут договориться, суд установит для них сроки.

Однако на практике в предварительном договоре гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее согласовать цену, сроки, ответственность и другие детали.

Объект договора: описание собственности. Предметом договора купли-продажи недвижимости является переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Описание объекта недвижимости должно быть таким, чтобы ни у кого не возникало сомнений, какая квартира или дом имелась в виду.

На момент подписания предварительного договора недвижимость может не существовать, например, если это строящийся дом. Или он может существовать, но еще не принадлежит продавцу. Закон не запрещает подписание предварительного договора купли-продажи такой недвижимости.

Если объект уже существует, достаточно указать его кадастровый номер, но лучше указать адрес и площадь. Эти данные можно узнать на сайте Росреестра или заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества – ЕГРН.

Если объекта недвижимости еще нет, опишите его как можно точнее. Главное, чтобы это описание позволяло идентифицировать будущую квартиру или дом. Например, это может быть «строящийся жилой дом примерной площадью 134 м 2 на земельном участке с кадастровым номером 69: 10: 0091201: 33». Используйте любые координаты, которые вы уже знаете, чтобы описать недвижимость: данные о земельном участке, количестве подъездов и этажей в строящемся доме примерная площадь.

Расчет сторон. Основная цель предварительного договора – определить готовность сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по предварительному договору быть не может, а по смыслу предварительного договора – и быть не должно. На практике, однако, редко бывает, что предварительный договор заключается без внесения предоплаты.

Читайте также:  Подробности лишения родительских прав |

Если по предварительному договору купли-продажи будущего объекта недвижимости вы оплачиваете значительную часть стоимости объекта, такой договор может считаться основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Основным нарушением предварительного договора является отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение от заключения договора имеет место, когда сторона не подписывает договор, но не заявляет об этом прямо. Например, они не отвечают на письма, не извиняются и не просят больше времени.

Сторона, уклоняющаяся от подписания основного договора или отказывающаяся от него, может быть принуждена к его заключению в суде. Кроме того, эта сторона должна будет выплатить компенсацию, например стоимость аренды квартиры, в которой она должна была проживать, когда продавец уклонился от заключения договора.

Вы можете быть вынуждены подписать основной договор в суде только в течение 6 месяцев с даты его заключения. Так что если вы оба передумали о заключении основного договора до окончания предварительного договора, лучше обезопасить себя и составить предварительный договор о расторжении договора. В соглашении о расторжении договора напишите, что предварительный договор расторгается по взаимному соглашению сторон и претензий друг к другу у вас нет.

Ошибки и нюансы при составлении

Срок действия. В договоре может быть указано, до какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок предварительного договора не указан, он действует 1 год. Если к этому времени стороны не подписали основной договор и ни одна из сторон не предлагает его заключить, предварительный договор становится недействительным.

Государственная регистрация. Предварительный договор купли-продажи не требует регистрации. Об этом говорится в пункте 14 Информационного письма № 59 президиума Высшего арбитражного суда.

При подписании предварительного договора стороны часто допускают ошибки: не соблюдают его форму, расплывчато определяют предмет имущества, путают первоначальный взнос с авансом, оплачивают большую часть стоимости предварительного договора, забывают согласовать цена квартиры или другие важные вещи, которые необходимо будет согласовать в основном договоре или передать дело в суд. Такой просчет может привести к совершенно другим последствиям: от признания договора незаключенным до признания основного договора купли-продажи.

Во избежание признания договора недействительным необходимо точно описать имущество и подготовить предварительный договор в соответствующей форме, а при необходимости – нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость объекта не может быть списана, но если цена квартиры не может быть согласована путем подписания основного договора, она будет определена судом.

Помните, что залог и первоначальный взнос – это разные вещи: если покупатель откажется от транзакции, первоначальный взнос будет возвращен покупателю, а залог останется у продавца. А если продавец откажется заключать договор, то ему придется заплатить двукратную сумму залога. Не забывайте и о других важных условиях договора: Ситуации, когда стороны имеют право расторгнуть предварительный договор без штрафных санкций. Срок сдачи квартиры после подписания договора. Срок возврата обеспечения заявки, если основной договор не заключен.

Неустойка за отказ или неисполнение продавцом основного договора.

Случаи, когда договор может быть расторгнут без штрафных санкций.

Гарантии при заключении предварительного договора

Чем больше условий согласовано в предварительном договоре, тем легче будет подписать основной договор.

Обратите внимание на сумму, которую нужно заплатить в предварительном договоре на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор может считаться основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира будет вам продана; Перед подписанием основного договора с продавцом или с квартирой может случиться что-то неожиданное, и никакой договор не защитит вас от этого. Но некоторые риски исключены.

Возможные риски для покупателя

Основная гарантия предварительного договора заключается в том, что вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд заставит его подписать основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре.

Никакая предоплата или депозитный договор не дает такой гарантии – обязательство заключить основной договор упоминается только в предварительном договоре. В случае заключения какого-либо другого соглашения передумавший рискует только авансом или первоначальным взносом, но не может быть принужден к продаже квартиры.

Покупатель недвижимости обычно менее защищен в сделке, чем продавец. Но даже подписание предварительного договора не гарантирует, что он получит квартиру по такой цене. Покупатель несет риск заключения предварительного договора.

Нет никакой гарантии, что мы получим дом. Предварительный договор сам по себе не является договором купли-продажи. Его подписание не гарантирует, что покупатель получит квартиру или дом или что он будет продан вообще.

Читайте также:  Нюансы заключения брачного соглашения о разделе имущества

Продавец может в любой момент отказаться от подписания основного договора, и его можно будет заставить сделать это только в суде. Не каждый покупатель к этому готов, поэтому, как правило, отказавшись от основного контракта, продавец вылетает со штрафом и возвратом денег. Риск признания предварительного договора купли-продажи незаключенным. Предварительный договор не может быть заключен по двум основным причинам:

Форма его не наблюдалась.

Не все обязательные условия согласованы.

Например, если стороны не заключают нотариально заверенный предварительный договор о продаже доли в праве на квартиру, такой договор будет считаться недействительным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из предварительного договора не ясно, какая квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и предварительный договор. Поэтому в предварительном договоре недостаточно указать, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме по ул. Зоологической, 15». Напишите, например, следующее: «Стороны соглашаются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, д. 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77: 77: 254: 817: 630, общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно одного кадастрового номера – этого достаточно для идентификации квартиры.

Риск попасть в двойную продажу квартир. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не зарегистрирован, поэтому покупатель не может узнать, сколько из того же предварительного договора купли-продажи подписано продавцом и сколько покупателей обещали квартиру.

Если выяснится, что у продавца было несколько предварительных договоров и он продал квартиру только одному из потенциальных покупателей, другой будет только судиться и требовать компенсации.

Чтобы обезопасить себя от такой ситуации, добавьте в договор гарантии продавца. Он должен подтвердить, что не заключал никаких других жилищных договоров: ни основных, ни предварительных. За нарушение данной гарантии должен взиматься огромный штраф, который, с одной стороны, напугает недобросовестного продавца, а с другой – порадует, если все же возникнет неприятная ситуация.

Риск потери денег: предоплата или депозит. Если вы заплатили деньги за предварительный договор, а продавец после этого пропал, есть риск потерять аванс или задаток. В этом случае нет другого выхода, кроме как обратиться в суд и потребовать возврата денег или подписать основной договор, если мы все же хотим купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Риск покупки квартиры с нагрузкой. Недобросовестный продавец не вправе раскрывать факт наличия у квартиры ипотеки, аренды или договора аренды. Чтобы не быть обманутым продавцом, обязательно заказывайте выписку из Единого государственного реестра юридических лиц самостоятельно: сделайте это до подписания предварительного договора и до подписания основного договора. Наиболее важные сборы перечислены в отрывке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, аренда на 11 месяцев не регистрируется.

В предварительном договоре важно отметить, что продавец гарантирует, что квартира свободна от обременений на момент подписания договора, и что он обязуется не обременять его в будущем. Вы можете использовать, например, такую ​​формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не арестована, не подлежит удержанию или судебному спору и не обременена другими правами третьих лиц и обязуется не обременять квартиру до заключения основного договора. для продавца, а для себя – закон без каких-либо санкций отказать в заключении основного договора. Предварительный договор становится недействительным, если: Срок, предусмотренный в контракте, истек, и стороны не заключили основной контракт, и ни одна из сторон не потребовала его заключения.

Стороны заключили основное соглашение.

Стороны расторгли предварительный договор.

Как правило, предварительный договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке и без причины: в противном случае теряется весь смысл договора. Однако стороны могут указать причины и случаи, в которых расторжение договора все еще разрешено: со штрафом или без него.

Как правило, договор оставляет за собой право расторгнуть договор без штрафных санкций по причинам, не зависящим от сторон и непредвиденным, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в ссуде.

Если продавец знал о какой-либо ошибке в документах или в самой квартире, которая помешала бы ее продаже, можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и штрафов за расторжение предварительного договора по этим причинам. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы проигравшего покупателя и уплатить предусмотренный договором штраф. Важно указать в контракте «договорный штраф» или «договорное возмещение»: если это только «договорный штраф», возмещение будет возмещено только в той степени, в которой оно не покрывается договорным штрафом. Покупатель должен защитить себя и оставить за собой право отказаться от предварительного договора в случаях, если: Банк не согласится на квартиру, выбранную покупателем.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)113-16-78

СПб, Ленинградская обл. +7(812)603-76-74

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

Ссылка на основную публикацию
×
×