Может ли муж, переписать на жену свою долю которая находится в ипотеке?

Дарение доли в ипотечной квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Каждый человек распоряжается личным имуществом по собственному усмотрению. Однако иногда волеизъявление граждан попадает в зависимость от третьих лиц. Например, если жилье находится в залоге у банка. Такое часто встречается при оформлении ипотеки. Дарение доли в ипотечной квартире возможно только с согласия заимодавца.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Закон не запрещает гражданам отчуждать залоговое имущество. Правило распространяется и на часть жилого помещения (ст.37 ФЗ №102-ФЗ). Однако тут есть свои нюансы. Один из них срок кредитования. Довольно часто ипотека оформляется на 20–25 лет. И далеко не каждый заемщик в состоянии выполнить свои обязательства. Иногда гражданам приходится продавать жилье для погашения задолженности.

Юридическим собственником квартиры или ее части после оформления ипотеки становится покупатель, т. е. заемщик. Однако фактически имущество находится в залоге у банка. Обременение сохраняется в течение срока действия кредитного договора. Следовательно, самостоятельно распоряжаться имуществом владелец уже не может. Права и обязанности сторон (кредитора/заемщика) закреплены соответствующим соглашением.

Данные о наличии ограничений в отношении имущества вносятся в ЕГРП (ст.37 ФЗ №218-ФЗ).

Дарение залогового имущества допускается исключительно с согласия кредитора. Причем в ипотечном соглашении может быть предусмотрен иной порядок отчуждения жилья.

Пример. Гражданин К. решил подарить свою часть квартиры дочери. Однако жилье приобреталось в ипотеку. Владельцев квартиры было двое – даритель и его бывшая супруга. Срок кредитования оканчивался через 1,5 года. Сумма задолженности была незначительной. Совладелица была не против переоформления части квартиры на дочку. Заемщик обратился в банк с просьбой о выдаче согласия на сделку. Финансовая организация пошла на уступки должнику. Даритель отписал свою часть квартиры дочке. Кредитные обязательства остались на заемщике. Обременение сохранялось до полного погашения ссуды.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Ниже представлен типовой формуляр соглашения:

Любые изменения и дополнения в договор дарения вносятся с учетом жизненных обстоятельств. Например, если жилье находится в обременении, то данный факт следует отобразить в документе.

Порядок дарения

Оформления дарственной на долю квартиры проходит с обязательным участием нотариуса. Такой порядок действует с 2017 года. Участникам сделки нужно подготовить пакет документов, обсудить ключевые моменты договора и обратиться в нотариальную контору.

Если кредитный/ипотечный договор предусматривает необходимость получения согласия кредитора на отчуждение жилья, то дарителю придется предварительно получить одобрение банка.

Нотариус обязательно потребует письменное согласие заимодавца. Его отсутствие может привести к отказу в совершении нотариального действия. Аналогичные последствия будут при обращении в Росреестр.

Условия

Основанным условием дарственной является ее безвозмездность. Даритель не получает возмещения стоимости жилья, как при продаже имущества.

Договор не должен содержать встречные обязательства имущественного характера. Отображение подобных положений является поводом для оспаривания сделки.

Не менее важным условием сделки является внятное описание объекта недвижимости (размер доли, площадь отчуждаемого помещения и квартиры, адрес и др.).

Передача имущества в дар происходит исключительно при жизни его собственника. Посмертное отчуждение жилья происходит путем оформления завещания.

Еще одним важным моментом является наличие согласия совладельцев. Например, если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц. Обойтись без одобрения сделки можно в таких случаях:

  1. Квартирой владеет всего два человека (муж/жена) и сделка осуществляется между ними.
  2. Имущество находится в долевой собственности граждан.
  3. При наличии договора о выделении долей.

Дарственная должна содержать пункт о принятии имущества выгодополучателем в дар. Его наличие подтверждает волеизъявление одариваемого субъекта.

Дополнительным пунктом соглашения является ссылка о регистрации права собственности на жилье.

Порядок действий

При наличии обременений в отношении отчуждаемого жилья порядок действий дарителя несколько меняется. Ему предстоит:

  1. Получить согласие кредитора на сделку. Иной порядок отчуждения имущества может быть прописан в кредитном договоре.
  2. Подготовить документы для нотариуса.
  3. Разработать проект договора. Согласовать его с одариваемым субъектом. При необходимости внести правки в договор.
  4. Посетить нотариуса. Привязка идет к месту нахождения отчуждаемого объекта.
  5. Оформить дарственную.

Финальная стадия – подача документов регистратору. Участники сделки обычно обращаются в Росреестр вместе. При наличии нотариального удостоверенного заявления от дарителя бумаги может подать только одариваемый субъект.

Процедура

Изначально заемщику предстоит изучить положения кредитного и ипотечного договора. Если в них отсутствуют дополнительные ограничения, то следует подать заявление в банк с просьбой и предоставлении письменного согласия на сделку. К нему желательно приложить проект договора дарения.

Решение в пользу клиента банк обычно принимает, если сумма задолженности по кредиту осталась незначительной. Альтернативой, может быть, переоформление кредитного договора на нового владельца жилья.

Такой поворот событий выгоден банку, например, если заемщик внезапно заболел и не в состоянии производить погашение кредита. Однако выгодополучатель должен будет соответствовать требованиям финансовой организации. Иначе согласие на сделку кредитор не даст. Возможные варианты переоформления документов нужно уточнять в банке.

Затем нужно подготовить бумаги и разработать проект договора дарения. Образец соглашения доступен на сайте. При необходимости его можно дополнить новыми пунктами. Во избежание ошибок лучше обратиться за помощью к юристу. Нюансы сделки нужно обсудить с одариваемым субъектом. Не исключено, что он откажется от принятия обремененного имущества в дар или не сможет оплатить текущие расходы по сделке.

После согласования ключевых моментов стороны договора должны посетить нотариуса. Он установит личности граждан, проверит их дееспособность. Одновременно участникам сделки разъяснят их права/обязанности. Также нотариус обязан известить дарителя о возможных последствиях сделки. Особенно если она заключается между посторонними гражданами. Если все документы в порядке и участникам сделки ясны их права, то нотариус предложит им подписать соглашение. После чего на нем делается нотариальная надпись, и данные вносятся в единую государственную систему.

Финальная часть – регистрация имущественных прав. Сторонам соглашения придется посетить одно из отделений Росреестра. Пакет документов готовится повторно. То же самое касается оплаты госпошлины. По итогам процедуры выгодополучателю выдадут выписку из ЕГРП.

Документы

Чтобы оформить договор требуется:

  1. Паспорт дарителя и одариваемого субъекта.
  2. Бумаги на объект недвижимости.
  3. Выдержка из домовой книги. Ее нужно по месту расположения имущества.
  4. Согласие совладельцев жилья.
  5. Доказательство родственной связи.
  6. Подтверждение уплаты сбора.

Согласие совладельцев требуется, если имущество находится в совместной собственности граждан.

Подтверждение родства необходимо для применения налоговой льготы. Правило актуально, если участники сделки являются близкими родственниками.

Расходы

При отчуждении недвижимости стороны договора несут определенные расходы. Ставка государственной пошлины составляет 0,5%. Расчет делается исходя из стоимости объекта. Минимальная сумма платежа – 300 руб. Граничная сумма – 20 тыс. руб.

Соответствующие расчеты производит нотариус. За основу берется отчет о рыночной стоимости жилья. Также можно использовать кадастровую справку. Оценку имущества участникам сделки нужно сделать перед оформлением дарственной. Стоимость оценки жилья в частной компании обойдется в районе 3 тыс. руб.

Услуги представителя нотариата оплачиваются отдельно. Ставки отличаются по регионам. Средний показатель установлен на уровне 5 тыс. руб. Детали о стоимости сделки нужно уточнять у нотариуса.

Дополнительные расходы выгодополучатель несет при регистрации права собственности. Переоформление доли совместной квартиры в многоквартирном доме стоит 200 руб. Стоимость регистрации цельного объекта составляет 2 тыс. руб.

Налоги

При оформлении дарственной выгодополучателю предстоит заплатить НДФЛ. Его размер составляет 13%. Ставка предусмотрена для резидентов РФ. В отношении нерезидентов действуют иные правила. Они платят 30%.

Если сделка осуществляется между близкими родственниками, то одариваемый субъект освобождается от уплаты НДФЛ. Степень родства должна подтверждаться соответствующими бумагами.

Сроки

Закон не содержит фиксированные сроки для оформления дарственной. Конечное решение принимает даритель. Но дата сделки обязательно согласовывается с выгодополучателем.

В отношении регистрации права собственности сроки также не предусмотрены. Подать бумаги можно сразу после сделки или спустя время. Однако желательно переоформить бумаги в течение календарного года. Еще один нюанс – действие, должно быть, выполнено при жизни дарителя. Иначе имущество войдет в состав наследства.

Регистрация права собственности

После оформления дарственной у нотариуса участникам сделки необходимо внести изменения в ЕГРП. Иначе собственником имущества по-прежнему будет даритель. Регистрацию права осуществляет Кадастровая палата. Процедура занимает от 5 до 12 дней. Новые данные в государственный реестр вносятся по заявлению правообладателя. Дополнительно нужно подготовить:

  1. Договор дарения доли квартиры. На нем должна присутствовать нотариальная надпись. Иначе сотрудник Росреестра не примет бумаги.
  2. Документы на недвижимость (выписка из госреестра, договор купли-продажи и др.).
  3. Копии паспортов сторон соглашения.
  4. Согласие совладельцев жилья (при наличии).
  5. Выдержку из домовой книги.
  6. Доказательства уплаты сбора.

Произвести регистрационные действия можно при помощи МФЦ. Также выгодополучатель может подать бумаги через портал Госуслуги. Единственное требование – регистрация на сайте. После чего пользователю придется подтвердить свою личность.

По факту завершения процедуры регистрации заявителю выдается выдержка из ЕГРП. Документ подвергает право собственности на принятое в дар имущество.

Обременение банка сохраняется и после смены собственника имущества.

Последствия нарушения обязательств по кредиту

Если после оформления дарственной обременение не прекратилось, то в случае нарушения договорных обязательств со стороны заемщика кредитор вправе начать взыскание за счет залогового имущества.

Аналогичные последствия наступают в случае переоформления кредитного и ипотечного договора на одариваемого субъекта.

Договор дарения на долю в ипотечной квартире можно оформить только по договоренности с банком. Если кредитный или ипотечный договор содержит запрет на передачу имущества в дар, то владелец жилья не сможет оформить дарственную. В некоторых случаях банк соглашается на оформление дарственной с одновременным перезаключением кредитного соглашения на выгодополучателя. В результате обязательства по кредиту переходят к одариваемому субъекту. По данному вопросу лучше проконсультироваться у юриста. Подать заявку можно путем заполнения соответствующей формы.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон. Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит. Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

  • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
  • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
  • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор. Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни. Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение. В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах. В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются». Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка. Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

  • продолжать платить по кредиту;
  • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
  • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

  • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
  • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
  • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Читайте также:  Сможет ли муж, являясь созаемщиком, использовать мат капитал?

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует. Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта. Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком. Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).

Переоформление ипотеки при разводе супругов

Даже если банк даст разрешение на дарение части квартиры одним супругом другому, это не решит проблему. Избавиться от обязательств можно лишь продав квартиру и досрочно погасив долг – и то, если банк согласится потерять проценты. Конечно, можно и вовсе эти обязательства не брать, предусмотрев данный пункт в брачном контракте. Но есть еще один способ, позволяющий привести фактическое и юридическое положение дел к тождеству – переоформить ипотеку на жену или мужа.

Необходимость переоформления ипотеки при разводе

На практике сложилось непреложное правило: при оформлении ипотеки одним супругом, второй непременно становится созаемщиком. Таким образом банки страхуются от потери половины залога в случае развода.

Ипотечная квартира, приобретенная за время брака, считается совместно нажитым и имуществом, а потому при расторжении союза делится пополам (или на неравные части, если за время брака у супругов появились дети). Разумеется, распавшаяся чета редко продолжает совместное проживание, поэтому зачастую такую квартиру продают, разменивают, либо выкупают у супруга вторую половину.

Самым резонным вариантом является переформление ипотеки на одного из супругов – первый в этом случае получает квартиру целиком и обязательства по выплате кредита, а второй – возмещение средств, потраченных им погашение долга до развода. После переоформления и выплаты компенсации второй супруг теряет право претендовать на долю квартиры. Нередко у второго супруга появляется другое жилье – к примеру, унаследованное или предоставленное работодателем – и для него исчезает всякий смысл выплачивать ненужный кредит.

Может ли банк отказать в переоформлении

Чаще всего переоформление ипотеки – чисто формальная процедура для банка. Солидарная ответственность супругов заменяется индивидуальной, а погашение кредита продолжается. Однако банковские специалисты принимают решение по каждому конкретному случаю – и могут отклонить прошение о переоформлении.

Разумеется, банк будет более благосклонен, если переоформление ипотеки планируется на титульного заемщика, уже проявившегося себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто вывести одного созаемщика из общего числа. Если же кредит будет перерегистрироваться на другого супруга, банк, скорее всего, потребует новую проверку платежеспособности. И если предоставленные документы покажут, что клиент неплатежеспособен и не соответствует установленным требованиям к заемщику, в переоформлении с высокой вероятностью будет отказано.

Другой классический случай отказа – отсутствие у заемщиков кредитной дисциплины. Если внесение аннуитетных платежей происходило нерегулярно, с существенными задержками, и причиняло беспокойство кредитору, банк может отказаться от разделения кредитной ответственности – гораздо больше гарантий он получает в том случае, когда имеет право потребовать внесение платежа с двух должников.

Для подстраховки большинство банков прописывает в кредитный договор пункт, гласящий, что после расторжения брака обязательства супругов перед кредитором не изменяются – а значит, в случает отказа одного из них от погашения долга, эта обязанность переходит ко второму.

Если же от выплат откажутся оба должника, банк имеет право реализовать заложенное имущество – после удержания всех расходов кредитора недобросовестным заемщикам останутся копейки.

Склонить чашу весов в свою пользу и убедить кредитную организацию в своей благонадежности можно привлечением новых созаемщиков, достойных доверия по меркам банка.

Порядок действий

Прежде всего, необходимо убедиться, что супруг, на которого переоформляется кредит, соответствует требованиям кредитора к заемщику, и что банк не против пойти на переоформление. Лишь после этого стоит начинать сбор документов.

После положительного решения банка и переоформления кредита необходимо будет также перерегистрировать квартиру на ее нового владельца в Росреестре.

Важно помнить, что переоформлении кредита, скорее всего, потребуется и переоформление страховки. К тому же, многие банки назначают комиссию за изменение условий договора в размере 0,5-1% от суммы долга.

Необходимые документы

Для переоформления ипотеки на супруга в банк необходимо подать:

прошения бывших супругов о переоформлении кредита на одного из них;

документы, подтверждающие личность и платежеспособность заемщика (копии паспорта, трудовой книжки, справка о доходах и т.д.);

свидетельство о расторжении брака;

документы, касающиеся детей и выплаты алиментов.

Если ипотека оформлена на мужа, кем является жена?

Вопрос о том, что, если ипотека оформлена на мужа, можно ли оформить квартиру на жену, волнует не только вторых половинки, но и кредитные учреждения. поэтому банки разрабатывают свои собственные правила и схемы взаимодействия при оформлении договоров на лиц, находящихся в официальном браке. Сейчас, после принятия закона о том, что длительное сожительство тоже будет приравнено к супружеским отношениям со всеми вытекающими из этого имущественными последствиями банкам придется изобретать новые способы получения информации.

Ведь если человек состоит в законном браке, то в его общегражданском паспорте поставлен предусмотренный законом штамп. Соответственно, кредитный менеджер при сборе пакета документов просит предоставить свидетельство о заключении брака, нотариально удостоверенное согласие супруги на покупку жилья в ипотеку. также практикуется заключение брачного контракта, по условиям которого вторая половина не имеет абсолютно никаких прав на приобретаемое имущество. В случае расторжения брака квартира останется в полноправной собственности у заемщика банка. Соответственно кредитная организация надежно застрахована от различных юридических перипетий и судебных тяжб по поводу раздела совместно нажитого имущества.

Альтернативой этому может стать привлечение супруга или супруги в качество солидарного заемщика. В этом случае после развода квартира делится в пропорциональных долях собственности. Выплату банку разделяются на два отдельных графика платежей. Оба супруга выплачивают ипотеке после развода раздельно. Возможно их соглашение об уступке права собственности с соответственной передачей обязанностей по оплате ипотечного кредита.

Обо всех тонкостях покупки квартиру в ипотеку супругами поговорим в этой статье.

Общая собственность

Сначала рассмотрим ситуации, в которых ипотечная недвижимость может быть совместной собственностью. В этих ситуациях оформляется долевое право собственности на мужа и жену. Полностью оформить квартиру в собственности на жену, если ипотека заключена с мужем, невозможно. Ни один банк на такие меры не даст своего согласия.

Обратите внимание на следующие аспекты:

  1. банковская организация после перечисления денег продавцу квартиры требует оформление права собственности на заемщика в течение 14-ти дней;
  2. после этого необходимо в течение 14-ти дней провести оформление договора залога в пользу банка с обязательной государственной регистрацией;
  3. предоставить все эти документы и согласие супруга в течение 30-ти дней.

Если эти требования не выполняются, то банк вправе применить штрафные санкции или же расторгнуть договор ипотечного кредитования с взысканием денежной неустойки. как правило, это приводит к тому, что заемщику выставляется счет на оплату всей суммы кредита одномоментно. При невозможности внесения данной суммы, банк подает в суд и выставляет на реализацию квартиру. Заемщик теряет все вложенные денежные средства и еще может остаться должен кредитной организации за судебные издержки и начисленные проценты.

Запомните, что ипотечный кредитный договор в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в Росреестре. Поэтому при попытке зарегистрировать право собственности на другое лицо всегда приводит к краху. В регистрации будет отказано. Банк получит возможность обратиться в правоохранительные органы с целью привлечения заемщика за попытку совершения мошеннических действий.

Стоит заранее выяснять свои имущественные отношения между супругами. К моменту похода в банк для оформления договорной документации все эти моменты должны быть доведены до кристальной ясности. В противном случае супруги могут создать себе целый ворох абсолютно глупых проблем.

Общей собственность ипотечная квартира будет считаться только в том случае, если для оформления кредитного договора банк попросит предоставить нотариальной согласие супруги. Если этот документ фигурирует в ипотечном деле, то при разводе недвижимость подлежит имущественному разделу.

Согласно действующему законодательству, не имеет значение, кем, каким способом и как была приобретена собственность, являющаяся совместно нажитым имуществом. Также не имеет значение, кто из супругов во время официального брака работал, а кто находился на иждивении, не учитываются и размеры заработков. Все этого не оказывает влияния на пропорциональность раздела совместно нажитого имущества.

Раздельная собственность

А теперь случаи, когда приобретаемый объект недвижимости будет считаться раздельной собственностью. Безоговорочное единоличное имущественное право закон закрепляет за военнослужащими. Находясь в законном браке прапорщик или офицер может с помощью программы накопительного ипотечного страхования купить квартиру. И она не будет считаться совместно нажитым имуществом. Закон разрешает даже несовершеннолетних детей в таких объектах недвижимости не прописывать. Правда и внести часть платежей за такую ипотеку, например, средствами семейного материнского капитала тоже вряд ли получится. Но это уже другой разговор.

Второй юридический случай, при котором покупаемая квартира является неделимой собственностью только одного супруга – заключение брачного контракта. Именно этим способом любят пользоваться банки.

Перед заключением ипотечного договора супруги составляют брачный договор, в рамках которого один из них лишается любых имущественных прав в отношении приобретаемой квартиры. Брачный контракт составляется в трех экземплярах (один банку, второй супругам, третий остается у нотариуса). Требуется нотариальное удостоверение – подписывается документ обоими супругами в присутствии нотариуса.

Вариант с брачным контрактом хорош только для кредитной организации. Для супругов он может стать настоящей бедой. Мало того, что приобретаемая квартира юридически принадлежит только одному человеку и привлечь органы опеки и попечительства для отстаивания законных прав несовершеннолетних детей не удастся. Помимо этого, стоит забыть про возможность погашения ипотеки средствами материнского семейного капитала. Эта опция доступна только в том случае, если заемщик дает нотариально удостоверенное согласие после окончания срока кредитования передать в собственность в равных долях имущество своим несовершеннолетним детям. Доли выделяются в соответствии с размерами вносимых денежных средств. Загвоздка заключается в том, что давать такое обязательство должна мать, которая является держателем именного сертификата на материнский капитал.

В случае развода подобная квартира остается неделимой и права на неё сохраняются за тем супругом, на которого оформлен ипотечный кредит. Он продолжает выплачивать ежемесячные взносы и не утрачивает право проживать на территории. Бывшая семья, напротив, утрачивает право нахождения в помещениях объекта недвижимости. Бывший супруг может подать иск о принудительном выселении.

Обязательно обдумывайте тщательно подобный вариант развития событий. От неприятностей и недопонимания никто не застрахован. В семье может случиться всякое. В случае, если брачный контракт подписан, обратной силы он уже не имеет. Это значит, что потенциально один из супругов может оказаться в прямом смысле этого слова на улице.

Оформление на двоих – лучший выход

Ищите те банковские организации, которые согласны привлекать в качестве созаемщиков обоих супругов. Это является самым лучшим выходом из положения. При оформлении подобного договора не потребуется нотариальное согласие второго супруга на покупку квартиры в ипотеку.

С этим документом тоже возникает масса проблем:

  1. срок действия доверенности или согласия ограничен во времени;
  2. стоимость заверения согласия нотариусом может доходить до 5000 (пяти) тысяч рублей;
  3. в согласии может быть указан адрес того объекта недвижимости, на который банк не даст одобрения и придется все переделывать заново.
  4. Если ипотечный договор оформляется сразу на двух супругов, то никакие согласия не нужны. А вот доверенность на совершение процессуальных действий, особенно при наличии маленьких детей, может быть очень кстати. Но это уже не обязательная опция.

При оформлении подробной ипотеки потребуется предоставить два пакета документов:

  • копию трудовой книжки;
  • справку о средней месячной заработной плате за последние 6-ть месяцев;
  • ксерокопия паспорта;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о заключении брака.

Этот пакет у каждого супруга должен быть свой. Если супруга официально не работает, то она не сможет быть солидарным заемщиком. Если она находится в декретном отпуске по уходу за ребенком, то это не является основанием для отказа банка во включении ей в список солидарных заемщиков.

Порядок действий при оформлении ипотеки на двоих супругов следующий:

  • подача заявки в банк и получение одобрения (подает только титульный заемщик, на которого и будет оформляться ипотечный договор);
  • в предварительной заявке и анкете нужно указать, что будет привлекаться солидарный заемщик и что это законная супруга или супруг;
  • после получения положительного решения необходимо предоставить пакет документов, подтверждающий наличие постоянного места трудоустройства и размер дохода семьи;
  • после проведения банком расчетов будет озвучены условия кредитования (срок и окончательная сумма, на которую смогут рассчитывать супруги при покупке жилья);
  • затем наступает этап поиска подходящей квартиры (нужно заранее узнать требования банка к приобретаемым квартирам, далеко не каждая из них будет одобрена);
  • после согласования объекта недвижимости нужно обратиться в агентство оценки для проведения обследования и составления экспертного оценочного заключения;
  • исходя из оценки квартиры будет оформляться ипотека, но не выше того размера, который был озвучен предварительно.

После подписания ипотечного договора на открытый ссудный счет нужно внести первоначальный платеж в полном размере. Банк добавляет нужную сумму денег и отправляет их продавцу. И после этого начинается регистрация права собственности в Росреестре.

Читайте также:  Что можно сделать, чтобы после оплаты ипотеки не остаться ни с чем?

В регистрационной палате оформляется долевая собственность на обоих супругов. Затем оформляется и регистрируется договор залога. Остаётся только оплатить страховку и можно праздновать новоселье. И права всех членов семьи в этом варианте будут защищены законом.

Ипотека для супругов в гражданском браке

В настоящее время доступна ипотека для тех супругов, которые не спешат официально регистрировать свои отношения. В гражданском браке тоже можно защитить свои права. Поэтому желательно при совершении подобного серьезного шага всегда стараться регистрировать свои имущественные права.

Гражданские супруги могут быть солидарными заемщиками по ипотечному кредитному договору. Один из них будет титульным заемщиком. Но это сути не меняет. Приобретаемая квартира будет находится в общей долевой собственности. Никаких действий с ней ни один из супругов совершать не сможет без нотариального согласия второго.

Для того, чтобы оформить жилищный заём таким образом, достаточно указать в банке, что будет привлечен второй солидарный заемщик. Дальнейший алгоритм действий в полной мере совпадет с тем, который описан для оформления ипотеки для супругов, состоящих в законном браке. Единственное отличие – не нужно предоставлять свидетельство о заключении брака.

Раздел ипотеки и купленной недвижимости

Как уже говорилось выше, если виды ипотечного жилищного кредитования, которые напрочь исключают любую возможность проведения процедуры раздела совместно нажитого имущества при разводе. Это военная ипотека и заключение брачного контракта.

Мы же поговорим о тех видах ипотеки, которая подлежит разделу. Но не стоит обольщаться. даже если квартира будет по суду признана совместно нажитым в период законного брака имуществом, предстоит делить не только её. Долги, нажитые в течение брака, тоже признаются судом совместными. Таким образом суд проводит одновременный раздел и квартиры и ипотеки. Кредит делится в тех пропорциях, в которых выделяются квадратные метры на супругу и оставленных на её попечении детей. Например, судом принято решение выделить 2/3 ипотечной квартиры в собственность бывшей жены, мотивируя это тем, что на её попечении оставлены малолетние дети. 1/3 часть квартиры сохраняется за бывшим супругом. Соответственно долговые обязательство по действующему ипотечному кредитному договору делятся в таких же пропорциях.

Если сумма ежемесячного платежа составляет 60 000 рублей, то после подобного решения суда 2/3 от этой суммы (а именно 40 000 рублей) будет должна выплачивать банку бывшая жена, а 1/3 (а именно 20 000 рублей) должен будет вносить бывший муж. И так до конца погашения ипотечного долга.

В ряде случаев бывшие супруги приходят к соглашению, в рамках которого муж не выплачивает назначенные судом алименты, а жена пользуется всей жилой площадью квартиры. Или в случае отказа от взыскания алиментов всю сумму ежемесячного платежа вносит бывший супруг. Таких соглашений может быть много. Но, как показывает практика, в 80 % случаев подобный раздел ипотеки и кредитной квартиры ни к чему хорошему не приводят. Тот супруг, у которого осталась меньшая жилплощадь, намерено саботирует внесение ежемесячных платежей и доводить невыплатой долга со своей стороны до судебного решения о реализации квартиры. тут, как говорится, если не мне, то никому.

В таких ситуациях юристы дают совет добросовестному заемщику договариваться с банком и проводить переоформление всего кредитного договора на себя. Выплачивать долю бывшего супруга с тех денег, которые он перечисляет в виде алиментов. После выплаты всей ипотеки без его участия подавать в суд на лишение его права собственности как недобросовестного заемщика. Если так не сделать, то квартира будет выставлена на торги и будет продана в лучшем случае за 60 % от своей реальной рыночной стоимости. Вся семья останется на улице.

Второй вариант, если банк не соглашается сотрудничать, обратиться суд о признании своего супруга долевым собственником. В этом случае банк будет вынужден обращать взыскание на долю недобросовестного заемщика. А по закону о долевой собственности у каждого совладельца имеется преимущественное право покупки. Т.е. при продаже доли в ипотечной квартире сначала её должно предложить выкупить второму собственнику. И это тоже может быть очень выгодная сделка.

Раздел ипотеки, полученной до брака

Проводить раздел ипотеки, оформленной до вступления в официальный брак никто не будет. Согласно действующему законодательству, все долговые обязательства, принятые человеком до вступления в брак, остаются его личными. Они не становятся совместными.

Но, с другой стороны и квартира, которую один из супругов оформил в ипотеку до момента заключения брака, остается в безраздельной собственности. Она тоже не считается совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу в судебном порядке. Это не исключает возможного письменного заключения соглашения между супругами. Но такое встречается крайне редко.

Чаще в юридической практике встречаются ситуации, в которых ипотека на протяжение 8 – 10 лет выплачивалась из средств, совместно зарабатываемых обоими супругами, а при разводе все оставалось только одному. И чаще всего такой стороной, остающейся с ипотекой и квартирой, оформленной до вступления в брак, являются как раз женщины. мужчины не настолько коварны в массе.

Как быть в этой ситуации? Законного способа доказать свое имущественное право нет. Поэтому при заключении брака следует интересоваться существующими кредитами. При совместном проживании следует учитывать интересы всех членов семьи. При ситуации, когда ипотека была оформлена до брака, проводить отчуждение залоговой собственности невозможно. Также невозможно заключение брачного договора, по которому один из супругов распоряжается залоговой собственностью. Поэтому имеет смысл только заключение соглашения в письменной форме о том, что часть выплат по ипотечным платежам производится за счет средств второго супруга. Эта бумага может стать хоть призрачным, но поводом для обращения в суд с целью защиты своих имущественных прав.

Посмотрите все тонкости оформления ипотеки на супругов, находящихся в браке в предлагаемом видео:

Как переоформить ипотечную квартиру на жену


Кредит на покупку жилья стал для жителей России обыденным делом. Ипотека манит своей доступностью и видимым удобством.

Время идет, проценты по договору остаются прежними, когда другие банки уже предлагают более выгодные условия. Жизнь меняется: семьи распадаются, дети взрослеют, заемщики подходят к возрасту, когда их платежеспособность падает, появляются выгодные предложения по продаже ипотечного жилья. Различные ситуации приводят к острому вопросу, как уменьшить сумму ежемесячных выплат или переоформить ипотеку на другого.

Одна из особенностей ипотечных кредитов – это продолжительное время выплаты долга, ведь сегодня банковские организации выдают ипотеку на срок до 30 лет. За такой продолжительный период выплаты ипотечного долга у заемщика может произойти множество изменений, касающихся самых разных аспектов: смены семейного статуса, местожительства, существенного изменения финансовых возможностей.

Или, например, возникает распространенный случай – смена семейного статуса, требующая изменения состава заемщиков. Так, нередко желает переоформить свою ипотеку на второго супруга, который остается жить в квартире, обременённой ипотечным долгом.Другая ситуация, когда может потребоваться переоформление ипотеки, – это , находящейся под банковским обременением.

Однако, что делать, если впоследствии супруги решили развестись? Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: Вопрос разделения ипотечных обязательств при разводе регулируется следующими нормативными актами:

  • Семейным кодексом РФ;
  • Гражданским кодексом России.

Так, в соответствии с нормами семейного законодательства любая собственность, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов. В случае судебного раздела общей собственности между супругами, разделу также подлежат долги, которые образовались во время семейных отношений.

Ипотека – это вид долгосрочного финансирования.

С течением времени выполнение условий договора может стать обременительны для заемщика, либо возникнут другие обстоятельства, принуждающие задуматься о смене кредитора или о переоформлении объекта на другое лицо.

В любом случае заемщик и банк действуют в правовом поле, руководствуются рамками действующего законодательства и условиями заключенного договора.

Регулирование взаимоотношений заемщика и кредитора осуществляется в соответствии с нормами Гражданского Кодекса (ГК) Российской Федерации, , другими нормативными актами. Независимо от причин, по которым заемщик желает передать обязательства по кредиту другому лицу:

Есть несколько ситуаций, при которых мужья хотят переписать квартиру на своих жен: развод, серьезная болезнь у мужа, получение наследства в виде квартиры, желание уступить право собственности и др.

1 ст. 34 Семейного кодекса РФ супруги, заключившие брачный договор, имеют право устанавливать режим долевой, совместной или раздельной собственности на имущество.


Ипотека – это вид долгосрочного финансирования.

В соответствии со статьей 10 ФЗ № 102 договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Причины Основным условием, при котором процедура переоформления ипотечного договора на другое лицо проходит без осложнений, является согласие банка – залогодержателя.

За годы выплаты жилищного кредита заемщики сталкиваются с разными жизненными ситуациями, когда требуется перевести ипотечный кредит на другого человека.

Такая необходимость возникает в следующих случаях:

  1. продажа квартиры третьему лицу в ипотеку;
  2. бракоразводный процесс;
  3. переоформление ипотеки на родственника или постороннего человека.

Согласно договору ипотеки, односторонне расторжение соглашения заемщиком невозможно. В каждом упомянутом случае заемщику необходимо получить одобрение у кредитной организации. Иногда человек погашает ежемесячные платежи без переоформления займа на себя.

Такой подход актуален при полном доверии между плательщиком и заемщиком: для них достаточно устной договоренности.

Однако для уверенности в завтрашнем дне лучше закрепить устное соглашение в нотариальной форме. Например, плательщик гасит кредит, а заемщик в определенные договором сроки обязуется вернуть полученные суммы.

А что, так можно было?

Случаются ситуации, когда необходимо изменить ипотечный договор. Например, требуется смена титульного заемщика, предоставить другой объект недвижимости в качестве залога или, в принципе, поставить договор на баланс в другой банк. Это возможно сделать, если иметь веские основания для изменения условий действующего договора.

Содержание статьи Возможность изменения условий договора предусмотрена действующим законодательством. В частности, банки опираются на следующее:

Также в Гражданском Кодексе подробно описан процесс оформления кредита.

Там нет информации о смене договора, но прописан алгоритм получения новой ссуды.

Ипотечный договор заключается на длительное время. В этот период может произойти в жизни заемщика многое, что вызовет необходимость избавиться от ипотеки.

Чаще всего в ипотечной практике встречаются случаи продажи ипотечной квартиры. Данный механизм отлажен до мелочей, поэтому ни у покупателя, ни у продавца не возникает вопросов. Правда, на сделку нужно получить согласие банка, а оно дается только при обоснованной причине со стороны заемщика.

Кроме есть также возможность переоформить ипотеку на другое лицо.

Такая практика встречается довольно редко. Банки неохотно ее используют, хотя в арсенале имеется подобная возможность.

Дело в том, что от такой сделки кредитор ничего не выигрывает, хотя затраты сил и ресурсов на проведение операции будут большие.

Рассмотрим, что такое переоформление ипотеки на другое лицо, в каких случаях допускается такая процедура?

В жизни граждан могут возникать ситуации, когда требуется переоформление объектов собственности на родственников. Наиболее распространенным является перерегистрация прав владения объектами недвижимости между супругами. Многих мужчин интересует вопрос переоформления квартиры на жену. Для этого необходимо знать тонкости процедуры.

Если объекты недвижимости покупалась до регистрации брака, то они являются личной собственностью одного из супругов. В случае приобретения жилья после вступления в брак квартира становится совместным имуществом семейной пары. Методика переоформления будет зависеть от времени приобретения жилья.

Для того чтобы в дальнейшем не возникало трудностей с оспариванием права собственности мужу следует оформить договор на дарение. В соответствии с его условиями жена становится обладателем доли своего супруга. С помощью дарственной можно передать супругу квартиру в собственность без налогов. Ни один из участников сделки при оформлении дарственной не должен уплачивать налоги в бюджет.

При оформлении дарственной с мужа на жену потребуются следующие действия:

  • подготовка необходимого пакета документации;
  • написание договора дарения (муж и жена могут воспользоваться типовым бланком);
  • нотариальная заверка сделки;
  • госрегистрация недвижимости на нового владельца в Росреестре (без регистрации сделка считается незавершенной).

Передать жене жилую недвижимость можно через оформление сделки купли-продажи. Такой способ передачи имущества поможет вернуть 13% от цены проданного жилья. Оформляется сделка следующим образом:

  1. изначально стоит подготовить определенный пакет документации;
  2. далее оформляется договор;
  3. подписание и заверка сделки в нотариате;
  4. оформление госрегистрации в Росреестре.

Передать право владения на жилую недвижимость супруге путем заключения сделки купли-продажи можно только в случае, если жилплощадь приобреталась до регистрации брака. Так как если муж захочет продать жене квартиру, купленную в браке, то это будет означать, что он реализует жилье сам себе. Ведь недвижимость, приобретенная после регистрации брачных отношений, является совместной собственностью.

Основываясь на нормах семейного законодательства (а именно п.1 ст. 34) при заключении брачного контракта супруги могут определить раздельный, совместный либо долевой режимы владения недвижимостью. Пунктами договора может предусматриваться владение как уже приобретенным имуществом, так и тем, что будет получено в будущем периоде.

В соответствии с нормами СК РФ если супруги определили долевой режим владения квартирой, то в дальнейшем один из них вправе отдать свою долю партнеру. Документально оформить процедуру можно с помощью дарственной. При этом даритель должен быть дееспособным, иначе сделка будет считаться недействительной.

Подписывается брачный контракт у нотариуса, после чего проходит его регистрация в базе данных нотариата. Само право собственности также требует госрегистрации, без нее сделка не будет считаться состоявшейся.

Основываясь на п. 2 ст. 38 СК РФ общая собственность супружеской пары может быть поделена между партнерами путем оформления соответствующего соглашения. Документ требует обязательного заверения в нотариате. Без него соглашение не обретет юридической силы. В соглашении обозначаются доли каждого из супругов на приобретенное после регистрации брачных отношений жилье.

Далее, для передачи жене своей доли, муж может оформить дарственную. После того, как супруга зарегистрирует свое право собственности, она станет единственной владелицей квартиры.

Состоя в браке, муж не может продать совместно нажитую квартиру жене. Но после того как будет зарегистрировано расторжение брака, оформление сделки купли-продажи станет законным.

Также квартира может быть передана в собственность экс-супруги по договору дарения. В этом случае его требуется заверить в нотариате.

На совестно приобретенную собственность законодательством закреплен совместный режим владения для супругов. При отсутствии соглашения выделение долей осуществляется только при разводе. При оформлении соглашения о разделе собственности в документе закрепляется доля каждого из них.

Для дальнейшей передачи своей доли супруге мужчина может оформить дарственную. Также в соглашении о разделе собственности можно обозначить соответствующий режим владения квартирой. Для этого в документе должен присутствовать пункт, согласно которому доля мужчины переходит к супруге.

Если ипотечный заем оформлялся супружеской парой, то каждый из партнеров выступает созаемщиком. Для передачи прав владения от мужа к жене потребуется получить разрешение от кредитной организации.

Супруги могут получить отказ, если дохода жены окажется недостаточно для ежемесячных платежей по кредиту. Если кредитное учреждение одобрило переоформление права собственности, то супруги могут приступать к сбору и перерегистрации жилья по взаимному согласию. Соответствующие изменения должны быть внесены в договор на получение ипотечного займа.

В договор вносится пункт, который освобождает супруга от ежемесячного погашения задолженности по ипотеке. Но вместе с тем, он лишается права собственности на жилье, приобретенное по ипотечному займу.

Существует более простой вариант раздела ипотечного жилья. Супружеской паре необходимо заключить соглашение о разделе недвижимости. Согласно с положениями документа каждый супруг становится владельцем определенной доли в квартире и обязан ежемесячно погашать задолженность по ипотечному займу в соответствии с размером доли. Для оформления такого соглашения разрешения банковской организации не потребуется.

Но для того, чтобы соглашение обрело юридическую силу, придется обратиться к нотариусу.

Читайте также:  Каков порядок взыскания задолженности по ипотечному кредиту, если уровень дохода позволяет не обращать взыскание на недвижимость?

Для совершения сделки по передачи недвижимости от мужа жене следует подготовить стандартный пакет бумаг:

  • гражданские паспорта участников сделки;
  • свидетельство о заключении брака либо о разводе;
  • техпаспорт жилого помещения;
  • дарственная на жилплощадь либо договор купли-продажи;
  • выписки из фискального органа об отсутствии налоговой задолженности;
  • кадастровая документация;
  • брачный договор либо соглашение о разделе недвижимости;
  • правоустанавливающая документация на недвижимость;
  • сведения о гражданах, прописанных в квартире, заверенные в нотариате;
  • заявление от мужа о передаче собственности супруге.

В зависимости от сложившейся ситуации может потребоваться дополнительная документация. После подачи пакета официальных бумаг в Росреестр право собственности будет оформлено в течение 30 дней. После этого жена может забрать в госучреждении документ, подтверждающий право ее владения жильем.

Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта внизу или звоните по телефонам:

Если ипотека оформлена на мужа, кем является жена?

Вопрос о том, что, если ипотека оформлена на мужа, можно ли оформить квартиру на жену, волнует не только вторых половинки, но и кредитные учреждения. поэтому банки разрабатывают свои собственные правила и схемы взаимодействия при оформлении договоров на лиц, находящихся в официальном браке. Сейчас, после принятия закона о том, что длительное сожительство тоже будет приравнено к супружеским отношениям со всеми вытекающими из этого имущественными последствиями банкам придется изобретать новые способы получения информации.

Ведь если человек состоит в законном браке, то в его общегражданском паспорте поставлен предусмотренный законом штамп. Соответственно, кредитный менеджер при сборе пакета документов просит предоставить свидетельство о заключении брака, нотариально удостоверенное согласие супруги на покупку жилья в ипотеку. также практикуется заключение брачного контракта, по условиям которого вторая половина не имеет абсолютно никаких прав на приобретаемое имущество. В случае расторжения брака квартира останется в полноправной собственности у заемщика банка. Соответственно кредитная организация надежно застрахована от различных юридических перипетий и судебных тяжб по поводу раздела совместно нажитого имущества.

Альтернативой этому может стать привлечение супруга или супруги в качество солидарного заемщика. В этом случае после развода квартира делится в пропорциональных долях собственности. Выплату банку разделяются на два отдельных графика платежей. Оба супруга выплачивают ипотеке после развода раздельно. Возможно их соглашение об уступке права собственности с соответственной передачей обязанностей по оплате ипотечного кредита.

Обо всех тонкостях покупки квартиру в ипотеку супругами поговорим в этой статье.

Общая собственность

Сначала рассмотрим ситуации, в которых ипотечная недвижимость может быть совместной собственностью. В этих ситуациях оформляется долевое право собственности на мужа и жену. Полностью оформить квартиру в собственности на жену, если ипотека заключена с мужем, невозможно. Ни один банк на такие меры не даст своего согласия.

Обратите внимание на следующие аспекты:

  1. банковская организация после перечисления денег продавцу квартиры требует оформление права собственности на заемщика в течение 14-ти дней;
  2. после этого необходимо в течение 14-ти дней провести оформление договора залога в пользу банка с обязательной государственной регистрацией;
  3. предоставить все эти документы и согласие супруга в течение 30-ти дней.

Если эти требования не выполняются, то банк вправе применить штрафные санкции или же расторгнуть договор ипотечного кредитования с взысканием денежной неустойки. как правило, это приводит к тому, что заемщику выставляется счет на оплату всей суммы кредита одномоментно. При невозможности внесения данной суммы, банк подает в суд и выставляет на реализацию квартиру. Заемщик теряет все вложенные денежные средства и еще может остаться должен кредитной организации за судебные издержки и начисленные проценты.

Запомните, что ипотечный кредитный договор в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в Росреестре. Поэтому при попытке зарегистрировать право собственности на другое лицо всегда приводит к краху. В регистрации будет отказано. Банк получит возможность обратиться в правоохранительные органы с целью привлечения заемщика за попытку совершения мошеннических действий.

Стоит заранее выяснять свои имущественные отношения между супругами. К моменту похода в банк для оформления договорной документации все эти моменты должны быть доведены до кристальной ясности. В противном случае супруги могут создать себе целый ворох абсолютно глупых проблем.

Общей собственность ипотечная квартира будет считаться только в том случае, если для оформления кредитного договора банк попросит предоставить нотариальной согласие супруги. Если этот документ фигурирует в ипотечном деле, то при разводе недвижимость подлежит имущественному разделу.

Согласно действующему законодательству, не имеет значение, кем, каким способом и как была приобретена собственность, являющаяся совместно нажитым имуществом. Также не имеет значение, кто из супругов во время официального брака работал, а кто находился на иждивении, не учитываются и размеры заработков. Все этого не оказывает влияния на пропорциональность раздела совместно нажитого имущества.

Раздельная собственность

А теперь случаи, когда приобретаемый объект недвижимости будет считаться раздельной собственностью. Безоговорочное единоличное имущественное право закон закрепляет за военнослужащими. Находясь в законном браке прапорщик или офицер может с помощью программы накопительного ипотечного страхования купить квартиру. И она не будет считаться совместно нажитым имуществом. Закон разрешает даже несовершеннолетних детей в таких объектах недвижимости не прописывать. Правда и внести часть платежей за такую ипотеку, например, средствами семейного материнского капитала тоже вряд ли получится. Но это уже другой разговор.

Второй юридический случай, при котором покупаемая квартира является неделимой собственностью только одного супруга – заключение брачного контракта. Именно этим способом любят пользоваться банки.

Перед заключением ипотечного договора супруги составляют брачный договор, в рамках которого один из них лишается любых имущественных прав в отношении приобретаемой квартиры. Брачный контракт составляется в трех экземплярах (один банку, второй супругам, третий остается у нотариуса). Требуется нотариальное удостоверение – подписывается документ обоими супругами в присутствии нотариуса.

Вариант с брачным контрактом хорош только для кредитной организации. Для супругов он может стать настоящей бедой. Мало того, что приобретаемая квартира юридически принадлежит только одному человеку и привлечь органы опеки и попечительства для отстаивания законных прав несовершеннолетних детей не удастся. Помимо этого, стоит забыть про возможность погашения ипотеки средствами материнского семейного капитала. Эта опция доступна только в том случае, если заемщик дает нотариально удостоверенное согласие после окончания срока кредитования передать в собственность в равных долях имущество своим несовершеннолетним детям. Доли выделяются в соответствии с размерами вносимых денежных средств. Загвоздка заключается в том, что давать такое обязательство должна мать, которая является держателем именного сертификата на материнский капитал.

В случае развода подобная квартира остается неделимой и права на неё сохраняются за тем супругом, на которого оформлен ипотечный кредит. Он продолжает выплачивать ежемесячные взносы и не утрачивает право проживать на территории. Бывшая семья, напротив, утрачивает право нахождения в помещениях объекта недвижимости. Бывший супруг может подать иск о принудительном выселении.

Обязательно обдумывайте тщательно подобный вариант развития событий. От неприятностей и недопонимания никто не застрахован. В семье может случиться всякое. В случае, если брачный контракт подписан, обратной силы он уже не имеет. Это значит, что потенциально один из супругов может оказаться в прямом смысле этого слова на улице.

Оформление на двоих – лучший выход

Ищите те банковские организации, которые согласны привлекать в качестве созаемщиков обоих супругов. Это является самым лучшим выходом из положения. При оформлении подобного договора не потребуется нотариальное согласие второго супруга на покупку квартиры в ипотеку.

С этим документом тоже возникает масса проблем:

  1. срок действия доверенности или согласия ограничен во времени;
  2. стоимость заверения согласия нотариусом может доходить до 5000 (пяти) тысяч рублей;
  3. в согласии может быть указан адрес того объекта недвижимости, на который банк не даст одобрения и придется все переделывать заново.
  4. Если ипотечный договор оформляется сразу на двух супругов, то никакие согласия не нужны. А вот доверенность на совершение процессуальных действий, особенно при наличии маленьких детей, может быть очень кстати. Но это уже не обязательная опция.

При оформлении подробной ипотеки потребуется предоставить два пакета документов:

  • копию трудовой книжки;
  • справку о средней месячной заработной плате за последние 6-ть месяцев;
  • ксерокопия паспорта;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о заключении брака.

Этот пакет у каждого супруга должен быть свой. Если супруга официально не работает, то она не сможет быть солидарным заемщиком. Если она находится в декретном отпуске по уходу за ребенком, то это не является основанием для отказа банка во включении ей в список солидарных заемщиков.

Порядок действий при оформлении ипотеки на двоих супругов следующий:

  • подача заявки в банк и получение одобрения (подает только титульный заемщик, на которого и будет оформляться ипотечный договор);
  • в предварительной заявке и анкете нужно указать, что будет привлекаться солидарный заемщик и что это законная супруга или супруг;
  • после получения положительного решения необходимо предоставить пакет документов, подтверждающий наличие постоянного места трудоустройства и размер дохода семьи;
  • после проведения банком расчетов будет озвучены условия кредитования (срок и окончательная сумма, на которую смогут рассчитывать супруги при покупке жилья);
  • затем наступает этап поиска подходящей квартиры (нужно заранее узнать требования банка к приобретаемым квартирам, далеко не каждая из них будет одобрена);
  • после согласования объекта недвижимости нужно обратиться в агентство оценки для проведения обследования и составления экспертного оценочного заключения;
  • исходя из оценки квартиры будет оформляться ипотека, но не выше того размера, который был озвучен предварительно.

После подписания ипотечного договора на открытый ссудный счет нужно внести первоначальный платеж в полном размере. Банк добавляет нужную сумму денег и отправляет их продавцу. И после этого начинается регистрация права собственности в Росреестре.

В регистрационной палате оформляется долевая собственность на обоих супругов. Затем оформляется и регистрируется договор залога. Остаётся только оплатить страховку и можно праздновать новоселье. И права всех членов семьи в этом варианте будут защищены законом.

Ипотека для супругов в гражданском браке

В настоящее время доступна ипотека для тех супругов, которые не спешат официально регистрировать свои отношения. В гражданском браке тоже можно защитить свои права. Поэтому желательно при совершении подобного серьезного шага всегда стараться регистрировать свои имущественные права.

Гражданские супруги могут быть солидарными заемщиками по ипотечному кредитному договору. Один из них будет титульным заемщиком. Но это сути не меняет. Приобретаемая квартира будет находится в общей долевой собственности. Никаких действий с ней ни один из супругов совершать не сможет без нотариального согласия второго.

Для того, чтобы оформить жилищный заём таким образом, достаточно указать в банке, что будет привлечен второй солидарный заемщик. Дальнейший алгоритм действий в полной мере совпадет с тем, который описан для оформления ипотеки для супругов, состоящих в законном браке. Единственное отличие – не нужно предоставлять свидетельство о заключении брака.

Раздел ипотеки и купленной недвижимости

Как уже говорилось выше, если виды ипотечного жилищного кредитования, которые напрочь исключают любую возможность проведения процедуры раздела совместно нажитого имущества при разводе. Это военная ипотека и заключение брачного контракта.

Мы же поговорим о тех видах ипотеки, которая подлежит разделу. Но не стоит обольщаться. даже если квартира будет по суду признана совместно нажитым в период законного брака имуществом, предстоит делить не только её. Долги, нажитые в течение брака, тоже признаются судом совместными. Таким образом суд проводит одновременный раздел и квартиры и ипотеки. Кредит делится в тех пропорциях, в которых выделяются квадратные метры на супругу и оставленных на её попечении детей. Например, судом принято решение выделить 2/3 ипотечной квартиры в собственность бывшей жены, мотивируя это тем, что на её попечении оставлены малолетние дети. 1/3 часть квартиры сохраняется за бывшим супругом. Соответственно долговые обязательство по действующему ипотечному кредитному договору делятся в таких же пропорциях.

Если сумма ежемесячного платежа составляет 60 000 рублей, то после подобного решения суда 2/3 от этой суммы (а именно 40 000 рублей) будет должна выплачивать банку бывшая жена, а 1/3 (а именно 20 000 рублей) должен будет вносить бывший муж. И так до конца погашения ипотечного долга.

В ряде случаев бывшие супруги приходят к соглашению, в рамках которого муж не выплачивает назначенные судом алименты, а жена пользуется всей жилой площадью квартиры. Или в случае отказа от взыскания алиментов всю сумму ежемесячного платежа вносит бывший супруг. Таких соглашений может быть много. Но, как показывает практика, в 80 % случаев подобный раздел ипотеки и кредитной квартиры ни к чему хорошему не приводят. Тот супруг, у которого осталась меньшая жилплощадь, намерено саботирует внесение ежемесячных платежей и доводить невыплатой долга со своей стороны до судебного решения о реализации квартиры. тут, как говорится, если не мне, то никому.

В таких ситуациях юристы дают совет добросовестному заемщику договариваться с банком и проводить переоформление всего кредитного договора на себя. Выплачивать долю бывшего супруга с тех денег, которые он перечисляет в виде алиментов. После выплаты всей ипотеки без его участия подавать в суд на лишение его права собственности как недобросовестного заемщика. Если так не сделать, то квартира будет выставлена на торги и будет продана в лучшем случае за 60 % от своей реальной рыночной стоимости. Вся семья останется на улице.

Второй вариант, если банк не соглашается сотрудничать, обратиться суд о признании своего супруга долевым собственником. В этом случае банк будет вынужден обращать взыскание на долю недобросовестного заемщика. А по закону о долевой собственности у каждого совладельца имеется преимущественное право покупки. Т.е. при продаже доли в ипотечной квартире сначала её должно предложить выкупить второму собственнику. И это тоже может быть очень выгодная сделка.

Раздел ипотеки, полученной до брака

Проводить раздел ипотеки, оформленной до вступления в официальный брак никто не будет. Согласно действующему законодательству, все долговые обязательства, принятые человеком до вступления в брак, остаются его личными. Они не становятся совместными.

Но, с другой стороны и квартира, которую один из супругов оформил в ипотеку до момента заключения брака, остается в безраздельной собственности. Она тоже не считается совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу в судебном порядке. Это не исключает возможного письменного заключения соглашения между супругами. Но такое встречается крайне редко.

Чаще в юридической практике встречаются ситуации, в которых ипотека на протяжение 8 – 10 лет выплачивалась из средств, совместно зарабатываемых обоими супругами, а при разводе все оставалось только одному. И чаще всего такой стороной, остающейся с ипотекой и квартирой, оформленной до вступления в брак, являются как раз женщины. мужчины не настолько коварны в массе.

Как быть в этой ситуации? Законного способа доказать свое имущественное право нет. Поэтому при заключении брака следует интересоваться существующими кредитами. При совместном проживании следует учитывать интересы всех членов семьи. При ситуации, когда ипотека была оформлена до брака, проводить отчуждение залоговой собственности невозможно. Также невозможно заключение брачного договора, по которому один из супругов распоряжается залоговой собственностью. Поэтому имеет смысл только заключение соглашения в письменной форме о том, что часть выплат по ипотечным платежам производится за счет средств второго супруга. Эта бумага может стать хоть призрачным, но поводом для обращения в суд с целью защиты своих имущественных прав.

Посмотрите все тонкости оформления ипотеки на супругов, находящихся в браке в предлагаемом видео:

Ссылка на основную публикацию