Каков порядок взыскания задолженности по ипотечному кредиту, если уровень дохода позволяет не обращать взыскание на недвижимость?

Верховный суд рассказал, как обращать взыскание на жилье

Ирина Шинкарева* взяла у Игоря Солодовкина* взаймы под проценты 3 млн руб. Этот заём был подтверждён свидетельством Шинкаревой о праве на наследство по закону. В установленный срок Шинкарева долг не вернула, и Солодовкин обратился в суд. Прикубанский районный суд г. Краснодара вынес решение о взыскании с заемщика 3 455 027 руб. займа и процентов. В отношении Шинкаревой было возбуждено исполнительное производство, однако имущества, на которое может быть обращено взыскание, выявить не удалось. В связи с этим исполнительное производство было окончено, а исполнительный лист возвращён взыскателю.

Тогда Солодовкин обратился в суд с иском об обращении взыскания на наследство Шинкаревой – квартиру. Он полагал, что эта квартира выступала обеспечением исполнения обязательств. Шинкарева, напротив, оспаривала заключение договора залога. Она указывала, что из буквального содержания расписки о получении займа не следует залог объекта недвижимого имущества, не указан предмет ипотеки, его оценка, не проводилась и предусмотренная законом государственная регистрация залога.

Прикубанский районный суд г. Краснодара отказал Солодовкину в иске. При этом суд исходил из того, что спорное жилое помещение является единственным пригодным для проживания, а значит, на него не может быть обращено взыскание.

ИСТЕЦ: Игорь Солодовкин*

ОТВЕТЧИК: Ирина Шинкарева*

СУД: Верховный суд РФ

ДЕТАЛИ: Иск об обращении взыскания на квартиру

РЕШЕНИЕ: Отменить апелляционное определение, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции

Краснодарский краевой суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Солодовкина. Он не просто постановил передать квартиру взыскателю и признать за ним право собственности на нее, но и взыскал с Солодовкина в пользу Шинкаревой 1 140 974 руб. разницы между суммой взысканной задолженности и стоимостью квартиры, определенной на основании товароведческой экспертизы. При этом судебная коллегия исходила из того, что Шинкарева в расписке подтвердила заём наследственным имуществом, то есть фактически указала это жилое помещение как залог.

Когда дело дошло до Верховного суда, тот обратил внимание на следующее: залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется. Следовательно, по закону обращение взыскания на жилье должно осуществляться путём его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены. Однако судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда не учла этого и вынесла определение о передаче квартиры в собственность Солодовкина минуя публичные торги, что недопустимо. Конечно, в некоторых случаях удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству может осуществляться путём передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК), однако апелляция не указала на этот случай. Она также не привела закон, которым руководствовалась, передавая предмет залога залогодержателю. Кроме того, по мнению ВС, апелляция должна была установить характер возникших между сторонами правоотношений и характер взятых на себя сторонами обязательств. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам ВС отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (№ 18-КП 7-216). В настоящее время дело еще не рассмотрено.

“Отмененное апелляционное определение вызывает, по меньшей мере, недоумение. Здесь усматривается довольно явное нарушение положений закона, устанавливающих порядок обращения взыскания на жилое помещение и требования к форме залога недвижимости. С другой стороны, с сугубо житейской точки зрения сложившаяся ситуация представляется несправедливой. Вероятно, этим и обусловлено то обстоятельство, что в первую очередь ВС обратил внимание именно на нарушение порядка обращения взыскания на предмет залога, и лишь после этого относительно мягко поставил под сомнение оформление залоговых отношений”, – отметил партнер Dentons к. ю. н. Роман Зайцев. “Обращает на себя внимание то, что на уровне апелляции принято явно неправосудное решение. ВС подтвердил, что, во-первых, ипотека не может возникать из расписки (наоборот, закон требует соблюдения письменной формы для договора ипотеки), и, во-вторых, предмет ипотеки должен реализовываться на торгах, если только закон не устанавливает иных опций. Примечательно, что суд вообще никак не высказался по поводу отсутствия госрегистрации ипотеки. Этому можно найти два объяснения: либо выявленные нарушения формы договора и порядка реализации заложенного имущества были настолько вопиющими, что внимания судей на государственную регистрацию уже не хватило, либо принцип публичной достоверности реестра ЕГРН утрачивает весомость при разрешении споров о праве на недвижимость”, – заявил партнер КА “Ковалев, Тугуши и партнеры” Сергей Патракеев.

Выводы ВС в части отсутствия залога соответствуют сложившейся правоприменительной практике. Вместе с тем квартира явно была упомянута в расписке именно для обеспечения обязательств заемщика. И пусть в силу отсутствия регистрации залог не возник, все же суду нужно было исследовать вопрос о том, не было ли другого обеспечительного механизма. Ведь в ст. 329 ГК не определены способы обеспечения обязательств, что открывает возможность участникам гражданского оборота самостоятельно конструировать различные обеспечительные конструкции.

Адвокат, советник КА “Муранов, Черняков и партнеры” Ольга Бенедская

“Существующая судебная практика подтверждает вывод о том, что расписка, не содержащая всех указанных в ст. 9 закона об ипотеке сведений, не может являться основанием для установления ипотеки. В качестве примера можно привести апелляционное определение Челябинского областного суда от 13.01.2015 по делу № 11-13237/2014. Поэтому, строго говоря, акт ВС по сути повторяет сложившиеся правовые подходы”, – подтверждает юрист АБ “Казаков и партнеры” Елена Муратова.

* имя и фамилия изменены редакцией

Обращение взыскания на квартиру должника в ипотеке

Обращение взыскания на ипотечное жилье регулируется нормами гл. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Оно может быть осуществлено по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств.

Данная процедура проводится во внесудебном или в судебном порядке, что определяется условиями ипотечного договора.

Может ли банк забрать ипотечную квартиру, если это единственное жилье?

Как правило, в России люди покупают квартиры в ипотечный кредит для того, чтобы приобрести единственное жилье для проживания своей семьи. В то же время, в условиях экономической нестабильности, вероятность просрочки по кредиту и выдвижения банком требования о реализации квартиры для удовлетворения своих требований никогда не исключена.

Согласно ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещается взыскание по исполнительным документам, если оно обращено на то жилое помещение, которое является для должника и членов его семьи единственным жильем.

Таким образом, в рамках ипотечного кредитования интересы кредитора поставлены законодателем выше интересов заемщиков, имеющих естественное право на жилище, но не получающих, таким образом, надлежащей защиты этого права.

Важно отметить, что в 2012 году Конституционным Судом Российской Федерации было вынесено постановление, согласно которому необходимо предоставить более адекватную защиту ипотечным заемщикам и обращать взыскание на заемное жилье только тогда, когда оно по своим характеристикам явно превышает тот уровень, который удовлетворения разумной потребности гражданина в жилище. Однако положения данного документа до настоящего времени не применяются.

Основания для обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Основания обращения взыскания на ипотечную недвижимость установлены в ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке». Кредитное учреждение, как залогодержатель, может обратить взыскание на такую недвижимость, если необходимо удовлетворить требования, которые обеспечиваются ипотекой. К основным таким требованиям, согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», относятся:

• уплата основной суммы долга залогодержателю;
• уплата кредитору процентов за пользование кредитными средствами;
• возмещение убытков (в частности, штрафа, неустойки, пени) при ненадлежащем исполнении обязательства должником.

Основаниями для обращения взыскания законодатель признает следующие факты:

1. если должник не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору (к примеру, не оплачивает либо оплачивает несвоевременно сумму долга полностью, либо в части);
2. если в отношении должника введены процедуры, которые применяются в делах о банкротстве.

Это возможно, если:

• залогодатель при заключении ипотечного договора не предупредил залогодержателя обо всех правах третьих лиц на предмет ипотеки (к примеру, о праве залога, аренды, пожизненного пользования);
• залогодатель не соблюдает правила пользования заложенным имуществом, создавая угрозу его утраты либо повреждения, не соблюдает обязанность, связанную со страхованием ипотечной квартиры, либо отказывает залогодержателю в ее проверке;
• залогодатель не соблюдает правила отчуждения заложенной недвижимости;
• ипотечная квартира изымается у залогодателя в рамках исполнения приговора суда о конфискации;
• производится взыскание по последующей ипотеке.

На ипотечную квартиру, находящуюся в многоквартирном доме, еще не введенном в эксплуатацию, также может быть обращено взыскание. При этом применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Порядок обращения взыскания на квартиру в ипотеке

Обращение взыскания на недвижимость в ипотеке может быть осуществлено в двух режимах:

Каждый из них имеет свои особенности, в связи с чем они и отличают обращение взыскания на квартиру, приобретенную по ипотеке.

Внесудебный порядок

Данный порядок обращения взыскания на ипотечную недвижимость признается основным и наиболее приемлемым. Он считается допустимым в следующих случаях:

1. если такая возможность предусмотрена ипотечным договором;
2. если права залогодержателя удостоверены закладной, и в ней прямо предусмотрена возможность внесудебного взыскания.

Внесудебный порядок может быть реализован на основании исполнительной надписи нотариуса, если ипотечный договор, содержащий соответствующее условие, был удостоверен нотариально. Для внесудебного обращения взыскания на основании закладной, удостоверяющей права залогодержателя, необходимо, чтобы условие о внесудебном порядке содержалось не только в закладной, но и в самом ипотечном договоре, на основании которого закладная была выдана (причем такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен).

Необходимо отметить, что законодатель установил ограничения по применению внесудебного порядка взыскания. В ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сказано, что в таком порядке требования залогодержателя не могут быть удовлетворены, если:

• ипотекой обременено жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу;
• физическое лицо, являющееся залогодателем, признано судом безвестно отсутствующим;
• заложенное жилье ранее было предметом ипотеки, при которой применялись иные способы обращения взыскания либо иные способы для реализации ипотечного имущества;
• квартира заложена для обеспечения нескольких различных обязательств разных созалогодержателей.

В указанных случаях взыскание на ипотечную квартиру осуществляется на основании судебного решения.

Кроме того, внесудебный порядок обращения взыскания не допускается, если одновременно имеются следующие условия:

1. если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья;
2. если обязательство просрочено менее, чем на 3 месяца.

Если ипотека исполняется периодическими платежами, и плательщик систематически (более 3 раз за 12 месяцев) нарушает сроки внесения платежей (даже если каждая из просрочек является незначительной), то обратить взыскание на заложенную квартиру можно и во внесудебном, и в судебном порядке.

Судебный порядок

Кредитное учреждение вправе обращаться в суд для того, чтобы получить то, что ему причитается, за счет заложенного по ипотеке имущества только тогда, когда это невозможно сделать во внесудебном порядке, рассмотренном выше. Об этом прямо указано в ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суд имеет право:

1. Отказать в удовлетворении соответствующего иска (согласно ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), если:
   • должник крайне незначительно нарушил обязательства по договору (в частности, если сумма неисполненного обязательства не превышает 5% от стоимости ипотечного жилья, либо если обязательство просрочено не более, чем на 3 месяца);
   • размер требований банка является несоразмерным стоимости заложенной квартиры.
2. Удовлетворить соответствующий иск. В этом случае в судебном решении должна быть указана следующая информация:
   • сумма, которая должна быть уплачена залогодержателю из стоимости ипотечной квартиры;
   • информация о записи в Едином госреестре прав на недвижимость о праве на спорную ипотечную недвижимость;
   • порядок и способ реализации квартиры;
   • начальная продажная цена квартиры при ее реализации;
   • меры, которые должны быть предприняты для того, чтобы обеспечить сохранность квартиры до ее реализации.

Даже если решение суда об обращении взыскания на ипотечную квартиру будет положительным, залогодатель-физическое лицо при наличии у него уважительных причин имеет право подать в суд заявление об отсрочке исполнения данного решения на срок до 1 года, если такой залог не сопряжен с осуществлением предпринимательской деятельности.

Меры по защите интересов других залогодержателей и иных лиц

Согласно ст. 53 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если при обращении взыскания на ипотечную недвижимость необходимо защитить интересы иных залогодержателей, отсутствующего залогодателя либо иных лиц, то судом могут быть предприняты определенные меры:

1. Если квартира заложена по нескольким ипотечным договорам, то залогодержатель должен предоставить суду доказательства того, что исполнена обязанность по уведомлению иных залогодержателей о своих претензиях на спорную недвижимость.
2. Если, исходя из материалов дела, суд делает вывод о том, что ипотека была либо должна была быть осуществлена с согласия иного лица, либо органа, то соответствующее лицо либо орган уведомляется о возможности участия в деле.
3. Граждане, которые имеют законное право пользоваться ипотечной квартирой, либо располагают вещным правом на нее, могут участвовать в рассмотрении дела в суде.

На жилье, купленное А. в кредит, банк решил обратить взыскание, так как А. в течение 4 месяцев не платил взносы по ипотеке. Судом было установлено, что право пользования спорной квартирой было у всех шести членов семьи А., для которых это жилье являлось единственным. На данном основании все члены семьи заемщика были привлечены к участию в деле.

Заключение

Реализация ипотечной жилой недвижимости для расчета с кредитором, — это всегда огромная проблема для заемщика, который оказался неспособным надлежащим образом исполнять свои обязательства по ипотеке.

Заемщикам-физическим лицам, в большинстве случаев, не избежать в такой ситуации судебного разбирательства, а потому необходимо еще до оформления кредита трезво оценивать свои возможности по исполнению кредитных обязательств.

Взыскание на ипотеку

При­об­ре­те­ние жилья с помо­щью ипо­теч­но­го кре­ди­та в конеч­ном ито­ге закан­чи­ва­ет­ся либо его пога­ше­ни­ем, либо поте­рей недви­жи­мо­сти. Часто слу­ча­ет­ся, что у заем­щи­ка воз­ни­ка­ет задол­жен­ность перед бан­ком, а, кро­ме квар­ти­ры, ино­го иму­ще­ства, сто­и­мость кото­ро­го мог­ла бы покрыть сум­му дол­га, нет. Вслед­ствие это­го воз­ни­ка­ет обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство, то есть зало­жен­ную квар­ти­ру. Дан­ное пра­во бан­ка преду­смот­ре­но зако­но­да­тель­ством РФ и бес­пре­пят­ствен­но реа­ли­зу­ет­ся на прак­ти­ке.

Обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке иму­ще­ство

Обра­ще­ние взыс­ка­ния кре­ди­то­ра на пред­мет ипо­те­ки – это про­цесс, при кото­ром про­ис­хо­дит изъ­я­тие иму­ще­ства, кото­рое высту­па­ет в каче­стве зало­га по ипо­те­ке, и его после­ду­ю­щая про­да­жа с целью полу­чить денеж­ные сред­ства, пред­на­зна­чен­ные для пога­ше­ния дол­га по кре­ди­ту. В каче­стве зало­го­во­го иму­ще­ства в слу­чае ипо­те­ки будут высту­пать заго­род­ный дом, земель­ный уча­сток или квар­ти­ра. Для обра­ще­ния взыс­ка­ния на пред­мет ипо­те­ки бан­ку необ­хо­ди­мо обра­тить­ся в суд, и там дока­зать право­ту сво­ей пози­ции, предо­ста­вив пол­ную инфор­ма­цию, под­твер­жда­ю­щую факт нару­ше­ний усло­вий дого­во­ра ипо­те­ки со сто­ро­ны заем­щи­ка.

Обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство пред­ста­ви­те­ли бан­ка будут направ­лять в суд толь­ко в край­нем слу­чае: если заем­щик будет систе­ма­ти­че­ски нару­шать пра­ви­ла воз­вра­та кре­ди­та. Сего­дня банк может при­ну­дить долж­ни­ка по реше­нию суда высе­лить­ся из зало­жен­ной квар­ти­ры уже на осно­ва­нии нали­чия хотя бы трех про­сро­чек по пла­те­жам в тече­ние одно­го года. Удо­вле­тво­ряя иск кре­ди­то­ра, суд дол­жен ука­зать в сво­ем реше­нии: пред­мет ипо­те­ки, сум­му, под­ле­жа­щую упла­те бан­ку из сто­и­мо­сти зало­жен­но­го иму­ще­ства, спо­соб реа­ли­за­ции и началь­ную цену про­да­жи недви­жи­мо­сти, и т.д.

Этапы обращения взыскания

Если заем­щик не может выпол­нять обя­за­тель­ства по кре­ди­ту и, ско­рее все­го, у него такой воз­мож­но­сти в бли­жай­шем буду­щем не воз­ник­нет, то в этом слу­чае обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство – это неот­вра­ти­мый про­цесс, состо­я­щий из несколь­ких после­до­ва­тель­ных эта­пов:

1. Встре­ча с сотруд­ни­ка­ми кре­дит­ной орга­ни­за­ции. На этой встре­че у заем­щи­ка поин­те­ре­су­ют­ся при­чи­на­ми про­сроч­ки пла­те­жей и нали­чи­ем воз­мож­но­сти пога­ше­ния основ­но­го дол­га, про­цен­тов, а так­же штра­фов за про­сроч­ку. Если заем­щик не смо­жет убе­дить банк в сво­ей даль­ней­шей кре­ди­то­спо­соб­но­сти, то банк обра­тить­ся в суд.
2. Судеб­ное раз­би­ра­тель­ство. В суде ква­ли­фи­ци­ро­ван­ные юри­сты кре­дит­ной орга­ни­за­ции в убе­ди­тель­ной фор­ме дока­жут, что заем­щик явля­ет­ся злост­ным непла­тель­щи­ком, и добьют­ся поло­жи­тель­но­го реше­ния об обра­ще­нии взыс­ка­ния на пред­мет ипо­те­ки. Прак­ти­че­ски во всех слу­ча­ях суд при­ни­ма­ет сто­ро­ну кре­ди­то­ра, так как Закон в этом слу­чае очень суров.
3. Осво­бож­де­ние недви­жи­мо­сти. Вско­ре после реше­ния суда в поль­зу бан­ка, заем­щи­ку пред­сто­ит встре­ча с судеб­ны­ми при­ста­ва­ми-испол­ни­те­ля­ми. При­ста­вы выда­дут заем­щи­ку под рос­пись уве­дом­ле­ние, в кото­ром будут ука­за­ны при­чи­ны осво­бож­де­ния недви­жи­мо­сти и срок, в тече­ние кото­ро­го необ­хо­ди­мо это сде­лать.
4. Про­да­жа зало­го­во­го жилья бан­ком. Парал­лель­но с высе­ле­ни­ем семьи заем­щи­ка, банк выста­вит на аук­ци­он иму­ще­ство, нахо­дя­ще­е­ся в зало­ге, сни­зив его оце­ноч­ную сто­и­мость на 20%-25%, что­бы быст­рее реа­ли­зо­вать недви­жи­мость. После про­да­жи жилья и покры­тия всех рас­хо­дов, оста­ток денеж­ных средств от реа­ли­за­ции иму­ще­ства будет воз­вра­щен заем­щи­ку.

Если дело уже дошло до суда, то кли­ен­ту бан­ка уже не на что наде­ять­ся, даже если в квар­ти­ре с ним про­жи­ва­ют мало­лет­ние дети, суд все рав­но при­мет сто­ро­ну кре­ди­то­ра, соглас­но зако­ну. Одна­ко есть неко­то­рые НО!

Взыс­ка­ние на пред­мет ипо­те­ки в судеб­ном поряд­ке

Некоторые нюансы, о которых полезно знать

Все ситу­а­ции с обра­ще­ни­ем взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство мож­но раз­де­лить услов­но на два типа:

• Ипо­теч­ная квар­ти­ра
• Един­ствен­ное жилье

В пер­вом слу­чае у заем­щи­ка поми­мо квар­ти­ры, на кото­рую взят был кре­дит, есть дру­гая недви­жи­мость, кото­рая высту­пи­ла в каче­стве зало­га. Недви­жи­мость, кото­рая явля­ет­ся обес­пе­че­ние по кре­ди­ту, ста­нет объ­ек­том взыс­ка­ния. Если же в резуль­та­те реа­ли­за­ции дан­ной недви­жи­мо­сти сум­ма не покро­ет сто­и­мо­сти кре­ди­та, то банк впра­ве оста­вить за собой и сам пред­мет ипо­те­ки, выста­вив на про­да­жу так­же ипо­теч­ную квар­ти­ру.

Если же заем­щик и его семья про­жи­ва­ют в квар­ти­ре, кото­рая явля­ет­ся их един­ствен­ным жильем, то банк не может их высе­лить пря­мо на ули­цу. В этом слу­чае кре­ди­тор дол­жен предо­ста­вить семье заем­щи­ка дру­гое, при­год­ное для жилья, поме­ще­ние. Одна­ко на прак­ти­ке, жиль­цы высе­ля­ют­ся в нику­да. И хотя закон защи­ща­ет пра­во долж­ни­ка на един­ствен­ное жилье, и на него невоз­мож­но обра­тить взыс­ка­ние, опыт­ные юри­сты бан­ка нахо­дят пути, что­бы высе­лить долж­ни­ка, при­чем на закон­ных осно­ва­ни­ях.

Кро­ме того, заем­щи­ку будет полез­но знать, что Закон об ипо­те­ке не допус­ка­ет обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке иму­ще­ство в судеб­ном поряд­ке, если долж­ник допу­стил незна­чи­тель­ное нару­ше­ние обя­за­тельств, и тре­бо­ва­ния кре­ди­то­ра явля­ют­ся несо­раз­мер­ны­ми со сто­и­мо­стью зало­га. Несо­раз­мер­ность и незна­чи­тель­ность заклю­ча­ет­ся в сле­ду­ю­щем:

• пери­од про­сроч­ки выплат по ипо­теч­но­му кре­ди­ту состав­ля­ет менее трех меся­цев
• раз­мер неис­пол­нен­но­го обя­за­тель­ства состав­ля­ет менее 5% от раз­ме­ра ипо­те­ки.

При этом дого­вор ипо­те­ки сохра­ня­ет­ся, и банк впра­ве обра­тить­ся в суд с иском о взыс­ка­нии, как толь­ко пере­чис­лен­ные выше обсто­я­тель­ства будут устра­не­ны.

Как отсрочить взыскание на ипотеку?

Откро­вен­но гово­ря, что-либо изме­нить в тот момент, когда кре­ди­тор решил обра­тить взыс­ка­ние на пред­мет ипо­те­ки, уже навряд ли удаст­ся. Един­ствен­ное на что заем­щик может наде­ять­ся – это про­дле­ние сро­ка, отве­ден­но­го на реа­ли­за­цию недви­жи­мо­сти до одно­го года. Зако­ном уста­нов­ле­ны два слу­чае, когда воз­мож­но отсро­чить про­да­жу зало­жен­но­го иму­ще­ства:

• пред­ме­том ипо­те­ки явля­ет­ся земель­ный уча­сток из соста­ва земель сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го назна­че­ния
• заем­щи­ком явля­ет­ся физи­че­ское лицо и ипо­те­ка не свя­за­на с его пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­стью.

В этих слу­ча­ях суд по заяв­ле­нию долж­ни­ка отме­ня­ет реше­ние об обра­ще­нии взыс­ка­ния на зало­жен­ное по ипо­те­ке иму­ще­ство, если заем­щик в тече­ние это­го года удо­вле­тво­рит тре­бо­ва­ния бан­ка и пога­сит задол­жен­ность.

Одна­ко отсроч­ка взыс­ка­ния на ипо­те­ку не все­гда допус­ка­ет­ся зако­ном. Зако­но­да­тель­ство запре­ща­ет отсроч­ку, если она может повлечь зна­чи­тель­ное ухуд­ше­ние финан­со­во­го поло­же­ния кре­ди­то­ра, а так­же в слу­ча­ях, когда в отно­ше­нии бан­ка или заем­щи­ка воз­буж­де­но дело о дефол­те или банк­рот­стве.

Таким обра­зом, обра­ще­ние взыс­ка­ния на зало­жен­ное иму­ще­ство пред­став­ля­ет собой отлич­но нала­жен­ный про­цесс в любой кре­дит­ной орга­ни­за­ции. Если обсто­я­тель­ства долж­ни­ка тако­вы, что банк был вынуж­ден при­бег­нуть к судеб­но­му раз­би­ра­тель­ству, то оста­но­вить его уже не полу­чит­ся. Лишь еди­ни­цам из заем­щи­ков уда­ет­ся избе­жать поте­ри недви­жи­мо­сти.

Как происходит взыскание долга по ипотеке?

Взыскание задолженности по ипотеке, в связи с обеспечением такого рода кредитов залогом недвижимого имущества, имеет целый ряд особенностей по сравнению как с беззалоговыми кредитами, так и залоговыми, но имеющими предметом залога иное имущество или имущественные права.

Ключевой аспект взыскания долга по ипотеке – изъятие и продажа залога с торгов, рассматриваемые в качестве основного способа погашения долга и убытков банка при ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств. Такой подход является общемировой практикой и обусловлен взаимосвязанностью рынка ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

Обращение взыскания на ипотечную недвижимость – крайняя, но эффективная мера. И только если продажа залога не способна покрыть весь долг, неустойку и убытки банка, взыскание осуществляется за счет другого имущества и денежных средств заемщика-должника. При недостаточности и этих мер взыскание может быть обращено на имущество и иные активы созаемщика, а затем – поручителя.

На особенности взыскания ипотеки также оказывают влияние:

• наличие договора страхования и возможность погашения всего или части долга в рамках страховых выплат;
• статус приобретенной недвижимости – на кого именно и как оформлено право собственности, какие ограничения наложены на объект условиями ипотеки, в каком техническом состоянии находится объект залога к моменту взыскания, другие особенности.

Основные направления взыскания долга по ипотеке с заемщика

Сложившаяся на сегодняшний день мировая и российская практика взыскания долгов по ипотеке, в том числе банковская, судебная практика и нормативно-правовая база, предусматривает следующие направления решения долговой проблемы:

1. Досудебные меры урегулирования, ориентированные на создание условий и реализацию плана рефинансирования (реструктуризации) задолженности. На этом этапе банк и заемщик совместными усилиями в рамках проведения переговоров разрабатывают взаимовыгодную программу реструктуризации, позволяющую должнику самостоятельно справляться с долговым бременем и войти в рамки надлежащего исполнения кредитного договора.
2. При недостаточности одних только мер по рефинансированию (реструктуризации) задолженности банки в качестве дополнительной меры предлагают уменьшение выплат по неустойке или полное исключение из совокупного объема задолженности разного рода штрафных санкций.
3. Если все меры, направленные на урегулирование долговой проблемы с наименьшими для сторон издержками, изначально выглядят бесперспективными либо не привели к ожидаемому результату, начинается процесс оперативного и полного «избавления» банка от проблемного долга, заемщика и залога.

Предпринимаемые банком крайние меры обычно разрабатываются индивидуально, применительно к конкретному кредитному договору, заемщику и недвижимости, поэтому некие универсальные подходы здесь практически не используются. Учитывается при разработке плана действий и состояние рынка недвижимости.

Как правило, процесс обращения взыскания на находящуюся в залоге недвижимость, осуществляется по трем основным направлениям:

1. Между банком и заемщиком достигается договоренность о том, что реализацией объекта залога будет заниматься сам должник, но под контролем со стороны кредитора. После того как недвижимость будет продана, заемщик погашает долг, а кредитный договор и обязанности заемщика прекращаются исполнением. Подобное развитие ситуации обычно выгодно заемщику, оставляя простор для маневра и реализации недвижимости по более высокой стоимости, нежели смог бы реализовать банк в ходе торгов. В большинстве случаев у заемщика-должника вырученных от продажи средств хватает не только для погашения долга, но и для покупки другой недвижимости, например, меньшей по площади квартиры. Однако очень многое зависит от состояния рынка недвижимости, реализуемого объекта, размера долга по сравнению со стоимостью залога.
2. Банк дает согласие на сдачу заёмщиком объекта залога в аренду при условии направления арендных платежей в счет погашения задолженности. Такая практика крайне зависима от состояния рынка недвижимости, поскольку арендных платежей должно быть достаточно для расчета по кредитному договору.
3. Банк обращается в суд с требованием об обращении взыскания на залог или, если такое условие предусмотрено ипотекой, самостоятельно изымает залог и реализует его или использует иным образом на свое усмотрение. Такой сценарий всегда рассматривается как крайняя мера. Во-первых, потому что банку брать на себя организацию и осуществление процесса обращения взыскания на залог – дорого и хлопотно, а недвижимость может оказаться в категории не пользующихся спросом на рынке объектов. Во-вторых, к сумме долга по кредиту придется прибавлять затраты на оценку, реализацию залога и убытки, что чревато длительными судебными тяжбами и спорами. Наконец, частая позиция неплатежеспособных заемщиков – игнорировать проблему или пускать все на самотек, считая, что кредит будет погашен за счет залога, и проблема для должника решится сама собой.

Наиболее проблемные ситуации для всех участников кредитного правоотношения возникают, когда залога недостаточно для погашения всего объема задолженности. В такой ситуации банк будет вынужден предъявлять требования созаемщикам, а затем – поручителям.

Взыскание с созаемщика и поручителя

Созаемщики – первая после основного заемщика категория лиц, к которой банк предъявляет претензии в случае, если залога для погашения долга недостаточно, а заемщик не может или не хочет рассчитываться по кредиту. Довольно-таки часто банк предъявляет иск сразу и заемщику, и созаемщику. Поскольку оба отвечают солидарно, такие действия банка правомерны.

Если взыскать с заемщика, созаемщика не получается, банк со 100% вероятностью предъявит иск поручителю. В принципе, банк правомочен и сразу заявить иск в адрес всех созаемщиков и поручителей, если договором кредитования и поручительством предусмотрена их солидарная ответственность, что, как правило, и бывает. Однако, практика показывает, что поручителям вместе с созаемщиками иски предъявляются крайне редко. Поручитель, по общему правилу, рассматривается как запасной вариант взыскания.

Порядок взыскания задолженности с созаемщика и поручителя по ипотеке практически ничем не отличается от иных кредитов. Он осуществляется в порядке искового производства и, в случае невозможности ответчиков добровольно исполнить обязательства, предусматривает возможность возбуждения исполнительного производства со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Взыскание с бывшего супруга заемщика

Возможность взыскания ипотечного долга с бывшего супруга заемщика допускается только, если:

• он был созаемщиком или поручителем по кредитному договору;
• согласно разделу имущества к бывшему супругу перешли обязательства по кредитному договору в полном объеме или в части, пропорциональной перешедшему к нему имуществу.

При определенных обстоятельствах супруг, погасивший долг, может получить право регрессного требования к бывшему супругу. В такой ситуации значение будут иметь статус супруга, погасившего долг, в кредитном правоотношении (заемщик, созаемщик, поручитель), и порядок раздела совместно нажитого имущества, включая и раздел долгового обязательства.

Если у вас есть какие-либо вопросы по поводу обращения взыскания по ипотеке, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Энциклопедия решений. Обращение взыскания на предмет ипотеки при неисполнении кредитного договора

Обращение взыскания на предмет ипотеки при неисполнении кредитного договора

Кредитор (банк, иная кредитная организация, далее – банк), являющийся залогодержателем по договору об ипотеке, вправе обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, обеспеченным такой ипотекой, в частности при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, далее – Закон об ипотеке).

В ряде случаев, предусмотренных Законом об ипотеке, банк вправе потребовать досрочного возврата кредита и уплаты процентов по нему, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Основанием для этого может быть, например, грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил его содержания или ремонта, обязанности принимать меры по сохранению имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества. Основанием может быть также нарушение обязанностей по страхованию заложенного имущества, необоснованный отказ залогодержателю в проверке этого имущества, его отчуждение без согласия залогодержателя (за исключением случаев, когда такое согласие не требуется согласно договору об ипотеке) и т.д. (п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке, решение АС Амурской области от 24.05.2007 N А04-1931/07-5/109).

По общему правилу взыскание на предмет ипотеки обращается в судебном порядке. Однако взыскание может быть обращено и во внесудебном порядке, если это предусмотрено договором об ипотеке, кредитным договором или закладной (если права залогодержателя удостоверены закладной). Исключение составляет ряд случаев, когда обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается (в частности, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, однако это правило, в свою очередь, не распространяется на случай, когда стороны заключают соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки после того, как у залогодержателя возникли основания для обращения взыскания на это имущество (п. 3 ст. 349 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ, вступившего в силу с 01.07.2014), п. 1 ст. 50, ст.ст. 51, 55 Закона об ипотеке).

Если кредитный договор предусматривает уплату заемщиком сумм кредита и процентов по нему периодическими платежами (что, как правило, имеет место на практике), обращение взыскания на заложенное имущество допускается при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть при нарушении сроков их внесения более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Однако договором об ипотеке могут быть предусмотрены иные правила (п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

В некоторых случаях обращение взыскания на заложенное имущество не допускается даже при наличии неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком своих обязательств. По общему правилу это относится к случаю, когда период просрочки исполнения обязательства составляет менее чем 3 месяца, а сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки (от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, если взыскание обращается во внесудебном порядке) (п.п. 1, 3 ст. 54.1 Закона об ипотеке).

Как правило, обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, не допускается. Однако этот запрет не распространяется на жилое помещение, которое является предметом ипотеки (п. 1 ст. 446 ГПК РФ, определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 12-О-О, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18.07.2011 N 33-22224).

По общему правилу при обращении взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества права пользования этими жилыми помещениями как залогодателя, так и любых иных лиц, проживающих в таких помещениях, прекращаются. Это относится к случаям, когда жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Вместе с тем наниматель (арендатор), который заключил договор найма (аренды) жилого помещения до возникновения ипотеки либо, при условии согласия на это банка, после ее возникновения, сохраняет право пользования этим помещением даже после обращения взыскания на него. Соответствующий договор (найма, аренды) сохраняет силу до момента его прекращения (расторжения) по основаниям, предусмотренным законодательством (п.п. 1, 3 ст. 78 Закона об ипотеке, определение ФАС Волго-Вятского округа от 25.11.2010 по делу N А43-33305/2009, постановление Девятнадцатого ААС от 06.02.2012 N 19АП-6790/10).

При обращении взыскания на имущество, которое является предметом ипотеки, оно, как правило, реализуется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Это касается как судебного, так и внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Если на предмет ипотеки взыскание обращается во внесудебном порядке, залогодержатель и залогодатель вправе достичь соглашения о том, что предмет ипотеки реализуется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени. Предмет ипотеки может быть реализован и без проведения торгов (путем оставления его залогодержателем за собой), однако лишь в случаях, когда договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, имущество передается в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, и сторонами договора об ипотеке являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель. В этом случае к отношениям сторон применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже, если иное не вытекает из характера этих правоотношений (ст. 55, п. 1 ст. 56, ст.ст. 57 – 59 Закона об ипотеке, ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”).

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между залогодержателями, заявившими свои требования к взысканию, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. При этом залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Если имущество является предметом последующего договора (или последующих договоров) об ипотеке, залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет преимущественное право удовлетворения своих требований перед последующими залогодержателями (п. 1 ст. 342 ГК РФ, п. 1 ст. 46, ст. 61 Закона об ипотеке).

Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения обеспечиваемых ипотекой требований по обязательству должника и в том случае, когда в отношении должника, нарушившего обязательство, введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве (абзац второй п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке в редакции Федерального закона от 29.12.2014 N 476-ФЗ, вступившей в силу с 01.07.2015). При этом необходимо учитывать некоторые особенности, предусмотренные Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве) в редакции Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ, вступившей в силу с 01.10.2015.

Так, с даты введения в отношении должника – залогодателя процедуры наблюдения не допускается обращать взыскание на заложенное имущество. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, которое заключено после даты введения наблюдения, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (п. 1 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ, п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58).

Вместе с тем, в ходе финансового оздоровления и внешнего управления конкурсный кредитор по обязательствам, которые обеспечены залогом имущества должника, вправе в судебном порядке обратить взыскание на такое имущество, если должник не докажет, что обращение взыскания на указанное имущество должника сделает невозможным восстановление его платежеспособности (п. 2 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ).

В период с даты вынесения судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом до даты утверждения плана реструктуризации его долгов или до даты принятия судом решения о признании гражданина банкротом обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. В этот период гражданин, в отношении которого возбуждено производство по делу о банкротстве, вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества. Аналогичные ограничения действуют в отношении должника – юридического лица.

В случаях, когда план реструктуризации долгов гражданина, в отношении которого судом вынесено определение о признании обоснованным заявления о признании его банкротом и введении процедуры реструктуризации долгов, содержит условия, касающиеся погашения требований кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом (ипотекой), и залоговый кредитор одобрил эти условия, планом реструктуризации могут быть предусмотрены порядок и сроки продажи имущества, являющегося предметом ипотеки. Если конкурсный кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества гражданина – должника, не голосовал за утверждение плана реструктуризации долгов такого гражданина, он вправе обратиться в суд с ходатайством об обращении взыскания на заложенное имущество гражданина. Такое ходатайство может быть удовлетворено судом, за исключением случая, если будет доказано, что обращение взыскания на указанное имущество препятствует исполнению плана реструктуризации долгов (п. 4 ст. 18.1, ст. 213.10, п. 6 ст. 213.14 Закона о банкротстве).

Ипотека: обращение взыскания на квартиру

• Недопущение обращения взыскания на предмет залога
• Отсрочка реализации

Суды по-разному трактовали соразмерность задолженности по кредиту и стоимость заложенной квартиры, пока законодатель не внес изменения. Что изменилось? Как можно отстоять свою собственность, если нет возможности и далее выплачивать ипотеку?

Вот уже второй год длится очередной финансовый кризис, который, как обычно, никто не предвидел. Неизбежный спутник любого экономического спада – неисполнение должниками своих обязательств перед кредиторами. В такие времена больше всего страдает “средний класс”, мелкие собственники – у более обеспеченных граждан есть достаточные накопления, позволяющие пережить невзгоды, а бедноте просто нечего терять.
В первую очередь сказанное относится к ипотечным заемщикам, которым даже при условии погашения значительной части кредита рискуют потерять заложенную квартиру, даже в случае незначительной просрочки.
Впрочем, положение ипотечных заемщиков, выплативших, к примеру, 3/4 задолженности по кредиту, не так безнадежно, как может показаться на первый взгляд, главное, не опускать руки и бороться, ведь, как известно, право защищает активных.
Давайте рассмотрим способы, которыми заемщик, выплативший большую часть долга, может воспрепятствовать обращению взыскания на заложенную квартиру.

Недопущение обращения взыскания на предмет залога

Прежде всего, стоит сказать, что с каждым экономическим кризисом законодательство о залоге становится все более “прокредиторским”, обращать взыскание на заложенное имущество становится все проще, а у должников остается все меньше возможностей воспрепятствовать этому. Однако соответствующие поправки распространяются только на отношения, возникшие после вступления их в силу, поэтому заемщики, заключившие договор раньше, находятся в более благоприятном положении.
Раньше главной надеждой заемщиков, погасивших большую часть кредита, был п. 2 ст. 348 ГК РФ, в соответствии с которой в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Суды достаточно широко толковали данную норму, отказывая банкам в обращении взыскания на заложенную квартиру, если заемщик погасил большую часть кредита, а стоимость заложенной квартиры существенно превышает размер непогашенной задолженности.
Безусловно, такое положение вещей было не выгодно банкам, и в 2008 году данная норма была уточнена. Теперь предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно, и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенного имущества, а просрочка составляет менее трех месяцев.
Поэтому если договор был заключен после 2008 года, суды обращают взыскание на предмет залога в случае выплаты менее 95% от ее стоимости. Так, при рассмотрении дела N 18-КГ15-181 Верховный Суд РФ пришел к выводу, что банк вправе обратить взыскание на квартиру, так как ее стоимость превышает размер непогашенной задолженности менее чем на 95%.
Однако не все так мрачно и безрадостно.
Во-первых, как уже сказано выше, данные изменения распространяются только на договоры, заключенные позднее 11.01.2009.
Так, арбитражные суды трех инстанций, рассматривая дело N А41-43525/09, отказали в иске об обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку размер задолженности составлял 25% от стоимости недвижимости. Свое решение суды мотивировали тем, что поскольку договор ипотеки заключен ранее вступления в силу поправок, устанавливающих критерии несоразмерности стоимости предмета залога размеру неисполненного обязательства, суды в данном случае вправе делать вывод о несоразмерности без учета данных критериев, по своему внутреннему убеждению, на основе фактических оснований конкретного дела.
Поскольку предметом рассмотрения в приведенном выше деле являлось взыскание задолженности по коммерческому кредиту и обращение взыскания на коммерческую недвижимость, оно рассматривалось в арбитражном суде, для арбитражных судов характерно более “смелое” толкование норм, следование скорее не букве, а духу закона.
Однако более консервативные суды общей юрисдикции (к подведомственности которых отнесены споры с участием граждан), рассматривая иски об обращении взыскания на заложенное имущество по договорам, заключенным ранее 11.01.2009, также достаточно широко применяют п. 2 ст. 348 ГК РФ.
Яркий и в то же время достаточно типичный пример подобного решения – Определение Самарского областного суда от 28.12.2010 по делу N 33-13185/2010. Давайте рассмотрим данное дело поподробнее.
Банк обратился с иском к заемщику о возврате задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет ипотеки.
Позиция банка была проста – заемщик перестал своевременно и в полном объеме вносить ежемесячные платежи по кредитному договору, следовательно, основания для обращения взыскания на предмет залога имеются.
Ответчик же выработал весьма эффективную линию защиты, которую можно свести к трем доводам:

1. – довод о необходимости снижения размера неустойки;
2. – довод о несоразмерности стоимости предмета залога размеру задолженности по кредитному соглашению;
3. – доводы, вызывающие у суда сочувствие.

Истец заявил, что размер неустойки, предусмотренный кредитным договором, был чрезмерно высоким, изменить это условие при заключении договора у ответчика не было возможности ввиду слабой переговорной позиции. Размер задолженности (после снижения неустойки судом) составляет 401 341 руб., а стоимость квартиры – 1 258 000 руб., следовательно, нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, поэтому требование банка об обращении взыскания на заложенную квартиру удовлетворению не подлежит.
Кроме того, ответчик сказал о том, что спорная квартира является его единственным жильем, в котором также проживает ее престарелая мать и не имеющая заработка дочь.
Суд счел аргументы ответчика убедительными и отказал банку в обращении взыскания на заложенное имущество.
Как видно, размер задолженности даже после снижения неустойки составил около 32%. При подобных соотношениях стоимости заложенного имущества и размера задолженности суды разрешают дела по-разному, поэтому значимыми становятся даже обстоятельства, с которыми законодатель не связывает разрешение данного вопроса.
В соответствии с процессуальным законодательством обращение взыскания на единственное жилье гражданина не допускается, однако данное правило не действует, если единственное жилье заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В связи с этим суду должно было быть безразлично, является ли предмет залога единственным жильем ответчика, проживают ли в нем иные лица. Но те обстоятельства, которые не сыграли бы роли в другом случае, приобрели решающие значение в пограничной ситуации, когда суд вынужден был учитывать все обстоятельства дела для того, чтобы вынести решение.
Изменилось ли решение суда, если бы ответчик не привел один из указанных трех доводов? Сложно сказать, но его позиция смотрелась бы куда менее выигрышно.
Не менее интересно Апелляционное определение Омского областного суда от 19.06.2013 по делу N 33-3855/2013. Данным Определением суд рассмотрел дело через призму права на жилище, гарантированного Конституцией РФ.
В мотивировочной части Определения суд сослался на правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в отказном Определении от 15.01.2009 N 243-О-О, в соответствии с которой предусмотренные законодательством формы удовлетворения требования кредитора (в том числе связанные с обращением взыскания на жилище) направлены на обеспечение реального баланса интересов заемщика и кредитора, поставлены в зависимость от фактических обстоятельств дела.
Следуя позиции Конституционного Суда РФ, суд отказал в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку большая часть кредита была заемщиком погашена и обращение взыскания на квартиру нарушало бы баланс интересов сторон.
Те заемщики, которые заключили договор после 11.01.2009 и успели погасить большую часть долга (но менее 95%), а потом в силу каких-либо затруднений перестали погашать кредит, находятся в менее благоприятном положении, поскольку на них распространяется новая редакция п. 2 ст. 348 ГК РФ, которой, напомним, установлены конкретные критерии несоразмерности.
Несмотря на то что данные критерии имеют характер презумпции (опровержимого предположения) и суды с учетом фактических обстоятельств дела могут признать размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, и, руководствуясь другими критериями, суды предпочитают выносить решения на основании критериев, указанных законодателем.
Более того, некоторые судьи расценивают указанные критерии как обязательные, даже несмотря на оговорку п. 2 ст. 348 ГК РФ – “если не доказано иное”. Так, Московский городской суд, отменяя решение Люблинского районного суда, которым последний отказал в обращении взыскания на заложенное имущество, поскольку его стоимость превышает размер задолженности на 40%, указал, что “критерий соразмерности суммы неисполненного обязательства и стоимости заложенного имущества императивно установлен статьей 348 ГК РФ и не может произвольно изменяться судом по своему усмотрению”.