Что делать, если указаны разные суммы в договоре?

Неправильная сумма в договоре покупки автомобиля

Добрый день, уважаемый читатель.

В этой статье речь пойдет про особенности составления договора купли-продажи автомобиля, а именно об указании неправильной стоимости автомобиля в документах.

Такая схема может использоваться для уменьшения налогооблагаемой базы и уклонения от уплаты налогов. Однако стоимость может быть уменьшена и в мошеннических целях. Поэтому всегда внимательно читайте договор перед тем, как его подписать.

Рассмотрим преимущества и недостатки использования заниженной стоимости автомобиля в договоре, а также ответственность за данное нарушение:

Преимущества уменьшения стоимости автомобиля в договоре

На практике довольно часто можно столкнуться с ситуацией, когда продавец предлагает указать в тексте договора купли-продажи авто заниженную стоимость. Таким образом продавец пытается уменьшить размер налога, уплачиваемого при продаже автомобиля.

Обычно эта схема используется так называемыми перекупщиками, которые зарабатывают на перепродаже автомобилей. Автомобили находятся у них в собственности меньше 3-х лет, поэтому перекупщики не освобождаются от уплаты налога. Кроме того, автомобиль продается дороже, чем был куплен. Разница между стоимостью покупки и продажи представляет собой налогооблагаемую базу, т.е. с данной суммы следует уплатить налог.

Чтобы избежать уплаты налога, продавец предлагает покупателю занизить стоимость автомобиля в договоре. При этом сумма продажи становится равной сумме предыдущей покупки.

Что касается покупателя, то он может воспользоваться заниженной суммой в договоре в собственных интересах. Дело в том, что после заключения договора покупатель вправе требовать исполнения обязательств по нему. Т.е. он может передать продавцу именно ту сумму, которая была указана в договоре, а в ответ потребовать автомобиль.

В данном случае суд встанет на сторону покупателя, и автомобиль будет продан по указанной в договоре цене.

Недостатки заниженной суммы договора покупки автомобиля

Как уже было описано выше, продавец несет риск того, что при покупке автомобиля покупатель передаст ему только сумму, указанную в договоре.

Что касается покупателя, то он также в определенной степени рискует. Если по каким-то причинам он решит вернуть автомобиль продавцу, то взамен он получит только сумму, указанную в договоре.

Еще один недостаток заключается в том, что если покупатель решит продать автомобиль раньше 3-х лет с момента приобретения, то ему придется заплатить налог с разницы стоимости продажи и стоимости покупки.

Занижение суммы договора продажи автомобиля на практике

На практике инициатором занижения суммы продажи автомобиля обычно выступает продавец. Как правило, за это он предлагает покупателю небольшую скидку.

Рассмотрим несколько реальных примеров от читателей pddmaster.ru:

Пример 1

У перекупщиков был приобретен автомобиль по заниженной стоимости. После того, как новый собственник тщательно изучил документы, он обнаружил “смотанный” пробег автомобиля. В одном из документов о прохождении планового обслуживания был указан пробег 80 000 км, хотя на одометре имела место цифра около 40 000 км.

В данном случае покупатель хотел вернуть автомобиль, однако неправильная сумма в договоре купли-продажи не позволила ему этого сделать.

Сумма в договоре в данном примере составила 140 000 рублей, а фактическая стоимость автомобиля 290 000 рублей.

Вторая мысль покупателя – продать автомобиль новому собственнику. Однако продажа автомобиля по его реальной стоимости повлекла бы уплату налога в размере
(290 000 – 250 000) * 0,13 = 5 200 рублей.

Примечание. 250 000 – размер налогового вычета, которым можно воспользоваться при продаже машины.

В общем, оказалось, что единственный вариант не потерять деньги – эксплуатировать данный автомобиль в течение 3-х лет, а лишь затем продать его. Однако впечатление от покупки в любом случае оказалось испорченным.

Пример 2

Еще одна интересная ситуация – хитрое занижение стоимости договора купли-продажи автомобиля. Покупатель автомобиля невнимательно прочитал договор, заключил сделку на 350 000 рублей и получил свой новый автомобиль.

Спустя несколько дней он решил продать автомобиль сыну за те же самые 350 000 рублей. При этом договор был составлен правильно, а автомобиль был зарегистрирован в ГИБДД.

Впоследствии покупатель решил изучить первый договор и оказалось, что он приобрел автомобиль за 350 рублей (вместо 350 тысяч рублей). Согласитесь, довольно хитрая уловка со стоимостью без нулей.

При этом покупатель оказался вынужден заплатить налог в размере
(350 000 – 250 000) * 0,13 = 13 000 рублей.

Сумма немаленькая, а ситуация весьма неприятная.

Ответственность за уклонение от уплаты налогов при продаже автомобиля

Очевидно, что стоимость автомобиля в договоре купли-продажи занижается с целью уклонения от уплаты налогов продавцом. Ответственность за это предусмотрена статьей 122 налогового кодекса РФ:

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса,

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно,

влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

В данном случае штраф составит 40 процентов от неуплаченного налога.

Например, если продать автомобиль за 1 000 000 рублей, а в договоре указать 100 000 рублей, то размер штрафа составит

(1 000 000 – 100 000) * 0,13 * 0,4 = 46 800 рублей.

Кроме того и сам налог в размере 117 000 рублей заплатить придется.

Отмечу, что за уклонение от уплаты налогов также может быть наложено и уголовное наказание по статье 198 УК РФ, однако для его получения нужно “сильно постараться”. Крупный размер начинается от недоплаты налогов на 900 000 рублей в течение 3-х лет, т.е. в данном случае требуется занизить стоимость автомобиля почти на 7 миллионов рублей. На практике такое встречается чрезвычайно редко, т.к. большинство автомобилей стоят гораздо дешевле.

В завершение хочу еще раз напомнить, что и покупатель, и продавец должны внимательно прочитать договор купли-продажи до того, как его подписывать. И если у Вас появились какие-то сомнения, лучше откажитесь от сделки. Ведь восстановить справедливость впоследствии бывает довольно сложно.

Риски при купле-продаже квартиры с занижением стоимости в договоре

В стремлении снизить затраты на приобретение недвижимости стороны нередко указывают в договоре купли-продажи цену, которая существенно отличается от реальной. Однако, несмотря на популярность данного действия среди населения и весомые плюсы в виде сокращения расходов на уплату подоходного налога нужно как следует обдумать, можно ли соглашаться или нет на такие условия, ведь риски сделки, когда хотят занизить стоимость квартиры в договоре покупки и продажи, также возрастают в разы.

Зачем занижать?

Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина. Размер подоходного налога напрямую зависит от указанной в договоре суммы. При регистрации сделки сотрудники Росреестра передают данные о факте передачи права собственности в местное отделение Федеральной Налоговой Службы, которая и инициирует исчисление необходимой выплаты.

На основании данных статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации налог на доходы в обязательном порядке исчисляется при совершении сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности менее трех лет, а если недвижимость была приобретена после 2016 года – менее 5 лет.

Расчёт суммы, которую гражданин обязан выплатить, производится так:

  • От общей стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи вычитается 1 млн рублей, которые согласно НК РФ не облагаются налогом.
  • Получившуюся сумму умножают на 13%. Эта сумма и будет указана в налоговой декларации гражданина как подлежащая выплате.

Таким образом, указанная в договоре купли-продажи заниженная сумма позволит избежать налоговых обязательств в том случае, если объект недвижимости находится в собственности гражданина менее 3 лет.

В каких случаях практикуется?

Наиболее часто занижают стоимость в следующих ситуациях:

  • После вступления в наследство.
  • При продаже квартир посредниками.
  • Если идет раздел имущества.
  • Если недвижимость приобретается для инвестирования свободных средств.

В такой же ситуации оказываются и собственники строящегося жилья после сдачи объекта. При переходе дома во вторичный жилой фонд автоматически поднимает рыночную стоимость квартиры.

Риски сделки при неполной сумме

Чем грозит покупателю?

Для покупателя ситуация, в которой реальная стоимость квартиры скрывается, является абсолютно невыгодной. Он не только ничего не выигрывает от занижения стоимости в договоре купли-продажи, но и теряет реальные деньги. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель потеряет не только квартиру, но и часть уплаченных за нее средств.

Кроме того, гражданин не сможет в полной мере воспользоваться правом имущественного вычета, который составит 13% от указанной в договоре стоимости при условии, что покупатель является налоговым резидентом РФ и не воспользовался правом на получение налогового вычета ранее.

В случае судебных разбирательств и возможного расторжения сделки покупатель также понесет убытки. Право собственности перейдет обратно продавцу, а покупатель получит назад свои деньги в том размере, в котором они были указаны в договоре купли-продажи.

Велика вероятность и мошеннических действий при занижении стоимости квартиры. Например, после того как все расчеты будут произведены, другая сторона может заявить о том, что сделка была вынужденной, так как из-за возникновения форс-мажорных обстоятельств продавец был вынужден продать квартиру по цене, значительно уступающей рыночной. Сделка будет признана кабальной и может быть расторгнута, что опять же приведет к потере денег покупателем.

Возврат переданных продавцу средств, которые не были указаны в договоре, не гарантируется.

Последствия для продавца

Продавец квартиры, который хочет занизить стоимость, рискует гораздо меньше. Наиболее опасная ситуация для владельца квартиры – признание сделки ничтожной в результате обращения покупателя в суд.

За уклонение от выплаты подоходного налога и сокрытие доходов к недобросовестному гражданину может быть применено не только административное наказание в виде штрафа в размере 1/5 от невыплаченной суммы (статья 22 НК РФ), но и меры уголовной ответственности (статьи 198 и 199 УК РФ).

Оформление при заниженной цене

Для того чтобы зарегистрировать сделку составляются два отличающихся между собой договора купли-продажи. В одном из них указывается реальная стоимость, во втором – заниженная. Для дальнейшей регистрации в Росреестр передается вариант с уменьшенной суммой, а на основании договора с реальной стоимостью объекта недвижимости стороны-участники сделки осуществляют взаиморасчеты.

Расписки при этом также оформляются в двойном экземпляре. В одной указывается заниженная стоимость согласно официальному договору купли-продажи, во втором – оставшаяся часть средств согласно второму (реальному) договору под видом неотделимых улучшений.

Когда действия попадут под определение незаконных?

Заключение договора купли-продажи квартиры с заниженной стоимостью будут определены как неправомерные в том случае, если по какой-либо причине покупатель обратится в судебную инстанцию с иском и документами, подтверждающими факт дополнительной передачи денег в счет покупки объекта недвижимости, указанного в договоре.

Виновным в незаконных действиях признается не только продавец, но и покупатель. Согласно законодательству РФ он обязан был знать о правилах совершения сделки, и их нарушение влечет за собой ответственность за укрывательство уклоняющегося от налогов гражданина, т. е. продавца.

Случай из практики

За консультацией к юристу обратилась молодая семья, два года назад купившая двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. Стороны перед заключением сделки пришли к соглашению, и договор покупки и продажи был составлен в двух экземплярах, причем один из них – с заниженной стоимостью, где вместо 3,5 млн рублей была указана сумма в 985 тысяч рублей.

Соответственно, зарегистрирован в Росреестре был именно этот вариант документа. Второй договор купли-продажи был составлен с указанием полной стоимости объекта недвижимости, и все расчеты осуществлялись в соответствии с ним.

Спустя год в семье появился третий ребенок, и семья получила право участвовать в программе государственного субсидирования ипотеки. После обращения в Министерство строительства и сбора документов было принято решение о погашении указанной в договоре купли-продажи суммы, т. е. 985 тысяч рублей.

В погашении оставшейся части долга семье было отказано. Так как юридическую силу имеет только один договор, тот, который был зарегистрирован в Росреестре – решение, принятое Министерством строительства, абсолютно законно. Рассчитывать на компенсацию оставшейся задолженности семья не имеет права.

Можно ли соглашаться на покупку?

Принять решение о согласии на указание заниженной суммы в договоре купли-продажи квартиры можно только оценив все риски и возможные финансовые потери, которыми может обернуться такая сделка. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, которые приведут к оспариванию сделки и реституции (возвращению к состоянию до сделки) покупатель рискует потерять ту сумму, которая будет уплачена продавцу сверх указанной в договоре стоимости.

Следует помнить также о финансовых убытках связанным с налоговым вычетом, так как вернуть 13% он сможет только с той суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

Однако существуют и плюсы – довольно часто продавцы, желающие указать в договоре заниженную стоимость, идут навстречу покупателю и предлагают весомую скидку. В том случае, если выгода от заключения такого договора превышает возможные риски для участников – сделка вполне возможна.

Реалии современного рынка недвижимости таковы, что сделки с заниженной стоимостью — неоспоримый факт, столкнуться с которым придется практически каждому человеку, который хочет купить или продать квартиру. В некоторых случаях это может быть выгодно как продавцу, так и покупателю, но соглашаясь на такую сделку важно тщательно оценить вероятные риски. В противном случае обе стороны могут понести существенные финансовые потери.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Ошибки в договоре и их последствия

Типичные ошибки при заключении договоров:

Понятие и виды ошибок в договоре

Поскольку понятие “ошибки в договоре” в законодательстве РФ отсутствует, попробуем сформулировать его самостоятельно. Ошибка в договоре – это отклонение условий договора от подлинной (но не правильно выраженной) воли его сторон, для реализации которой и заключается договор.

Все отклонения (пороки) воли можно разделить на:

опечатки (такие отклонения условий договора, которые возникают из-за невнимательности и (как правило) не носят существенный характер);

ошибки (такие непреднамеренные отклонения условий договора, которые носят существенный характер. При этом если бы стороне, допустившей ошибку, было бы известно об этом на момент заключения договора, ­ она не заключала бы договор на таких условиях);

заблуждения (такие непреднамеренные или преднамеренные существенные отклонения условий договора, при которых одна из сторон ненамеренно искажает свою волю или волю контрагента (т.е. – добросовестно заблуждается)). Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной в порядке, предусмотренном статьей 178 Гражданского кодекса РФ;

обман (преднамеренные существенные отклонения условий договора, при которых одна из сторон намеренно (умышленно с помощью уловок и (или) хитрости) искажает волю контрагента). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной в порядке, предусмотренном статьей 179 Гражданского кодекса РФ.

В данной статье мы будем рассматривать только самые распространенные отклонения условий договора от подлинной (но не правильно выраженной) воли его сторон, возникших в результате ошибок (т.е. непреднамеренных отклонений условий договора, которые носят существенный характер). Обычно такие ошибки возникают из-за невнимательности сторон или из-за того, что не все условия договора были оговорены.

Ошибки в преамбуле

В преамбуле договора чаще всего встречаются следующие ошибки:

отсутствие сведений о полномочиях, на основании которых действуют представители сторон (устав, доверенность и др.);

от имени одной из сторон действует неуполномоченное лицо (например, ИО (ВРИО)).

Достаточно часто в преамбуле договора встречается такое наименование должности руководителя организации как “исполняющий обязанности генерального директора” (ИО) или “временно исполняющий обязанности генерального директора” (ВРИО), однако ни ГК, ни Законы “Об акционерных обществах” и “Об обществах с ограниченной ответственностью” не предусматривают такой единоличный исполнительный орган юридического лица как ИО или ВРИО. Более того, наличие в уставе такого органа и наделение такого органа правом решать какие-либо вопросы будет являться прямым нарушением закона, т.к. в этом случае органы юридического лица будут лишаться права осуществлять полномочия, прямо отнесенные к их компетенции. Следовательно, все юридически значимые действия (в т.ч. и заключение договора) не могут расцениваться как совершенные от имени юридического лица. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, так Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 09.01.2004 по делу № КГ-А41/10211-03 справедливо счел невозможным принятие отказа от кассационной жалобы, подписанного исполняющим обязанности генерального директора ЗАО, действующим на основании приказа генерального директора, так как руководитель назначается решением общего собрания, а полномочия и случаи исполнения его обязанностей уставом общества не предусмотрены.

Для того, чтобы избежать таких ошибок необходимо до заключения договора запрашивать у контрагента копии правоустанавливающих документов, на основании которых действует то или иное лицо.

Ошибки в предмете договора

В предмете договора чаще всего встречаются следующие ошибки:

аренда недвижимости: объект недвижимости не указан (не выделен в приложении) или его нельзя идентифицировать. В таких случаях в соответствии с правилами статьи 432 ГК суды признают, что договор считается не заключенным, т.к. не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;

работы (услуги): не указаны: конкретный объем и вид, требования, которым должен соответствовать результат работ (услуг), в результате у сторон договора может возникнуть спор как к качеству результата, так и к порядку его достижения (в случаях, когда порядок проведения работ является важным условием).

Если предмет договора (в том числе – перечень и (или) объем работ (услуг)) не согласован, то договор является незаключенным и не порождает для его сторон никаких прав и обязанностей. Следовательно, стороны не могут потребовать выполнения договорных обязательств и применить ответственность за их нарушение, установленную законом или договором.

Если условие о порядке (способе) проведения работ (оказания услуг) не согласовано, то (в соответствии с п. 3 ст. 703 ГК, положения которой применяются к договору возмездного оказания услуг (ст. 783 ГК)), исполнитель вправе провести работы (оказать услуги) тем способом, который он определил самостоятельно.

При нечетком указании предмета договора суд может признать договор незаключенным.

Ошибки при определении цены договора

При написании раздела “Цена договора” чаще всего встречаются следующие ошибки:

ни из договора, ни из приложений к нему не ясен порядок образования цены (нет ни калькуляции, ни сметы, ни прейскуранта и т.п.);

цена договора выражена в иностранной валюте в то время как договор заключен между двумя российскими юр. лицами на территории РФ, используются материалы и оборудование, приобретенные на территории РФ;

не определен порядок расчетов (кто, в течение какого времени и с момента наступления какого события обязан произвести оплату).

Если условие о порядке оплаты не согласовано, то заказчик должен будет оплатить работы (услуги) в течение 7 дней с момента предъявления исполнителем требования в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК РФ, если иной срок не предусмотрен законом, иными правовыми актами или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Условие о порядке оплаты услуг может быть признано судом существенным условием договора на основании п. 1 ст. 781 ГК. В этом случае договор будет считаться незаключенным и стороны не вправе будут требовать его исполнения (т.е. исполнитель не вправе будет потребовать от заказчика оплаты оказанных услуг, а заказчик не сможет потребовать оказания услуг либо предъявить требования в связи с ненадлежащим их качеством). Аналогичные последствия наступают для сторон, если условие о порядке оплаты является существенным условием договора в силу прямого указания закона (ст. 432 ГК РФ). Вместе с тем согласно новой редакции ст. 432 ГК, вступившей в силу с 1 июня 2015 года, сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК).

Ошибки при приемке товара, объекта недвижимости, результата работ (услуг)

При написании раздела “Порядок приемки” работ (услуг), товара (по договору купли-продажи или поставки) или объекта недвижимости (по договору аренды или найма) чаще всего встречаются следующие ошибки:

отсутствует порядок приема результата товара, работ (услуг) или объекта недвижимости.

Если в договоре не согласован срок составления и подписания акта приемки, то акт должен быть подписан в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК в течение 7 дней со дня предъявления одной из сторон соответствующего требования;

отсутствует согласованная сторонами форма акта приемки работ (услуг).

При приемке товара (по договору купли-продажи или поставки) или объекта недвижимости (по договору аренды или найма) из-за отсутствия согласованной формы акта и (или) порядка приемки достаточно часто возникают споры по количеству и качеству товара, а также состояния объекта недвижимости и ниходящегося там имущества.

При отсутствии согласованного порядка приема результата работ (услуг) и формы акта недобросовестные заказчики могут настаивать на возврате уплаченных сумм, либо вообще отказаться от оплаты работ (услуг), ссылаясь (к примеру) на то, что услуги не были оказаны.

Если требования к содержанию акта приемки работ (услуг) не согласованы, то стороны могут составить акт, предусмотрев в нем сведения, указанные в ч. 2 ст. 9 Закона № 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”. При этом акт также должен включать перечень проделанных работ (оказанных услуг) и сведения об их объеме, иначе он не будет признан надлежащим доказательством факта оказания услуг и исполнитель не вправе будет требовать их оплаты по ст. 781 ГК.

Прочие условия

При написании других разделов договора чаще всего встречаются следующие ошибки:

права и обязанности сторон изложены не достаточно точно.

Такие условия договора могут привести к спору между его сторонами;

договором не предусмотрены условие о качестве работ (услуг) и (или) гарантия качества результата работ (услуг).

Если условие о качестве услуг не согласовано, то (согласно ст. 721 ГК) исполнитель должен выполнить работу (оказать услуги), качество которых соответствует требованиям, обычно предъявляемым к работам (услугам) данного вида. Например, в отношении юридических услуг таким требованием можно считать знание исполнителем законодательства. Кроме того, исполнитель, оказывая услуги, обязан действовать экономно и расчетливо. В частности, предоставляя консультации, выполняя установленные процедуры, направленные на заключение заказчиком договора, он должен принять меры по предотвращению чрезмерных расходов заказчика (п. 1 ст. 713 ГК, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 4593/13).

Если условие о гарантии качества услуг не согласовано, то исполнитель будет нести ответственность за ненадлежащее качество проделанных работ (оказанных услуг), в том числе за недостатки их материального результата, в соответствии со ст. ст. 721, 723 ГК, если эти недостатки заказчик обнаружил в течение гарантийного срока, предусмотренного законом, иным правовым актом или обычаями делового оборота (п. 1 ст. 722 ГК), либо в течение разумного срока, но в пределах двух лет со дня передачи результата услуг (п. 2 ст. 724 ГК). Применение норм о подряде к отношениям, возникшим из договора возмездного оказания услуг, следует из содержания ст. 783 ГК и допускается судебной практикой;

не урегулирован вопрос об убытках и неустойке за нарушение своих обязательств одной из сторон договора.

В этом случае неустойка признается зачетной и убытки могут быть взысканы только в сумме, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК).

не урегулирован вопрос ответственности сторон при порче и гибели имущества (в том числе – до передачи результата работ заказчику).

Такие условия договора могут привести к спору между его сторонами. К примеру, при производстве ремонтных работ в помещении заказчика из-за виновных действий работника исполнителя случился пожар, в результате которого полностью выгорело не только это помещение вместе с дорогостоящим оборудованием, но и были причинены убытки соседним помещениям;

не указаны сроки проведения работ (оказания услуг).

Если сроки проведения работ (оказания услуг) не согласованы сторонами, то (в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК), срок проведения работ (оказания услуг) в таком случае составляет 7 дней с момента предъявления заказчиком соответствующего требования, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами или не вытекает из обычаев либо существа обязательства;

не указан срок действия договора.

Если начальный и конечный сроки оказания услуг не установлены, то это не влечет признание договора незаключенным. Сроки могут быть определены в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК;

к обстоятельствам непреодолимой силы относят пожар, в то время как не всякий пожар является обстоятельством непреодолимой силы (пожар обычно возникает по вине человека из-за несоблюдения им соответствующих правил, и, следовательно, не может являться тем исключительным обстоятельством, которое нельзя предотвратить в случае соблюдения правил пожарной безопасности);

не указана подсудность (в какой суд сторона должны обратиться в случае спора).

В этом случае действует общее правило о подсудности, согласно которому истец обращается в суд по месту нахождения ответчика. Из этого правила существуют исключения, к примеру, для потребителей;

На первый взгляд многим может показаться – чего проще перестал выполнять свои обязательства по договору – и все – договор расторгнут (или поднял цену и все – другая сторона будет сразу платить по новой цене). Но при этом почему-то не принимают во вримание, что другая сторона может потребовать исполнять свои обязательства в соответствии с условиями договора (и будет права) до тех пор, пока этот вопрос не будет урегулирован. Чтобы избежать такой ситуации в договоре целесообразно изложить порядок его изменения и расторжения;

не указано – какие документы приложены к договору;

не указаны адреса, банковские и другие реквизиты сторон;

в договоре без согласования сторонами использовано факсимиле, что является недопустимым на основании требований статьи 160 ГК.

Надеюсь, что эта статья поможет свести к минимуму количество ошибок и избежать спорных ситуаций при составлении и исполнении договора.

Если договор уже подписан и избежать ошибок до его подписания не удалось, то их можно исправить путем:

составления дополнительного соглашения к договору.

Статья написана и размещена 29 февраля 2016 года. Дополнена –

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 – 2020

Полезные ссылки по теме “Ошибки в договоре и их последствия”

Договор о реализации туристского продукта

Подводные камни договора поставки

У каждой компании своя специфика договорной работы. На практике можно встретить ситуацию, когда товар в договоре на сумму 500 тыс. руб., а сам договор представляет собой документ в одну страницу, не содержащий никакой конкретики. Другая крайность: товар закупается у постоянного поставщика на сумму 50 тыс. руб., а договор строже, чем соглашение с банком на кредитную линию. Избежать таких крайностей позволит взвешенный подход. Договор должен отражать, что и в каких объемах закупается, а также стоимость продукции и взаимодействие с поставщиком.

ДОГОВОР ПОСТАВКИ: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

Главная задача финансиста — проверить пункты договора, которые касаются сроков и порядка оплаты. Это не значит, что остальной текст можно не смотреть, полагаясь на отделы компании, ответственные за договорную работу. Хороший финансист читает весь договор.

Договор следует изучать вдумчиво, с учетом того, как в компании организована приемка продукции от поставщиков, как уведомляют покупателей о готовности предоплаченного товара к отгрузке и т. д.

Важная деталь: сроки оплаты могут быть указаны не в разделе «Порядок расчетов», а в разделе «Обязанности сторон».

Для финансиста важно понимать, что должно быть отражено в договоре. Нужно настоять на включении необходимых пунктов и не допустить тех положений, которые для компании не приемлемы. Представим схему беглой проверки договора:

1. Общая сумма договора.

2. Порядок расчетов (предоплата, отсрочка).

3. Фиксация цены.

4. Штрафные санкции.

Рассмотрим, как должен проработать договор финансовый специалист.

Сумма договора

Жесткость требований, выдвигаемых финансистом к содержанию договора, в первую очередь определяется суммой договора.

Все понимают, что с просроченной дебиторской задолженностью на 3 тыс. руб. в суд не обращаются, а вот на случай налоговой проверки договор необходим.

Если в компании внедрена система бюджетирования, то действует следующее правило: сумма договора должна соответствовать бюджету. В противном случае финансового специалиста ожидает корректировка утвержденного бюджета, возможен риск возникновения незапланированного дефицита денежных средств.

Для финансиста удобно, как с точки зрения бюджетного контроля, так и погашения задолженности, если в договоре будет прямо указано: «Общая стоимость договора составляет 100 000 руб. (сто тысяч рублей 00 коп.)».

Как показывает практика, если договор на единичную куплю-продажу (например, купили оборудование «Котел водогрейный»), то четко указанная стоимость соблюдается.

Представим другую ситуацию: компания заключила договор на покупку запчастей сроком на год. Ни механик-профессионал, ни опытный финансист не могут знать, что именно и когда сломается, какая будет цена комплектов для ремонта через семь месяцев, а закупать про запасэто замораживание собственных оборотных средств (возможно, даже превращение их в неликвиды).

Нужно учитывать, что в условиях рыночной экономики снабженцы могут найти другого поставщика, который более качественно готовит документы, ближе расположен, готов предоставить скидку. Поэтому при заключении договора на закупку ТМЦ финансисту важно предвидеть перечисленные моменты, не загонять компанию в жесткие рамки. Ведь обиженный поставщик может в судебном порядке заставить компанию исполнить свои обязательства по закупке на 100 тыс. руб. Пункт, который может стать основанием, — четко прописанная сумма договора, на которой настоял финансист.

Не совершайте такую ошибку. Обеспечьте компании маневренность в работе с поставщиками. С точки зрения маневренности сумму договора можно прописать так:

Общая стоимость Договора определяется общей стоимостью спецификаций, подписанных обеими сторонами.

Тогда по мере необходимости в поставке (не в начале года на весь год вперед, а один-два раза в месяц при постоянной потребности) снабженцы заключат соответствующую спецификацию.

Е. С. Панченко, бизнес-консультант

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Планово-экономический отдел» № 10, 2016.

Купили квартиру по заниженной цене. Как получить вычет с полной суммы?

Недавно мы с супругой купили квартиру в ипотеку у другого человека. В договоре по договоренности с продавцом указали меньшую стоимость, а остальную сумму передали по расписке. Банк на такие условия согласился: считается, что это общая практика.

В выписке с банковского счета, которая подтверждает снятие денег со счета для оплаты сделки, указана полная стоимость квартиры. Еще есть две расписки о передаче денег продавцу: одна — на стоимость по договору купли-продажи , вторая — на остаток, неотделимые улучшения квартиры.

Можно ли загрузить такие документы в личный кабинет на сайте ФНС для получения вычета? Не вызовет ли это подозрений или лишних вопросов? Наверняка вы знаете, как обычно в такой ситуации делают. Очень хотелось бы поскорее получить свой НДФЛ назад.

Действительно, для банка здесь проблем нет: у него в залоге ваша квартира. Он все равно получит назад свои деньги, независимо от того, какую цену вы указали в договоре. Банк все равно дал вам в долг меньше денег, чем стоит квартира.

Зато в этой схеме рискуете вы. Получить вычет можно только с той стоимости, что указали в договоре. А расписка на остаток не подойдет.

Вычет на покупку квартиры дают от суммы по договору

Налоговый вычет при покупке квартиры — это сумма, на которую государство разрешает вам уменьшить доходы, чтобы снизить и вернуть НДФЛ.

Расходы на квартиру нужно подтвердить документами: договором купли-продажи , участия в долевом строительстве, платежными поручениями или расписками. Эти документы прикладывают к декларации по итогам года — налоговая их проверяет, делает запрос в Росреестр и принимает решение, возвращать ли налог.

Вот как налоговая проверяет расходы на квартиру:

  1. Сначала смотрят в договор купли-продажи. Там указана цена квартиры — сколько стоит конкретный объект.
  2. Потом смотрят на платежные документы: какую сумму вы реально заплатили и можете подтвердить.

Если сумма расходов меньше стоимости квартиры, вычет дадут только в сумме расходов. Если в расписках указано больше, вычет будет равен стоимости квартиры по договору.

Неотделимые улучшения можно принять к вычету, если это отделка в новостройке

Если человек купил новостройку без отделки и непосредственно у застройщика, государство дает вычет и на отделку квартиры. Для этого нужно правильно составить расписку и договор, тогда неотделимые улучшения можно учесть в составе налогового вычета.

Но у вас так не получится, так как квартиру вы купили у физического лица и на вторичном рынке. Даже если вы при этом заплатили за отделку, налог с этой суммы не вернут.

Как учесть проценты, если кредит больше стоимости квартиры

При покупке квартиры в ипотеку можно получить вычет в размере уплаченных банку процентов.

Если сумма кредита больше, чем цена квартиры по договору, вычет вам дадут только в сумме процентов, пропорциональной стоимости квартиры. Допустим, вы взяли ипотечный кредит в сумме 3,5 млн рублей, а в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 1,65 млн. Получается, вы потратили на приобретение жилья только 47,14% от общей суммы кредита.

Значит, имущественный налоговый вычет по процентам вы получите в размере, пропорциональном стоимости квартиры, которую указали в договоре купли-продажи. Например, если проценты за 2019 год составляют 330 тысяч, уменьшить свой доход можно на 155 100 рублей: 330 000 Р × 47/100.

Если квартира стоит меньше 2 млн рублей

У имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит — 2 млн рублей на одного человека. Его дают один раз на всю жизнь. Это значит, что, если квартира стоит больше 2 млн рублей, налог вернут только с 2 млн рублей — максимум 260 тысяч рублей.

Если квартира по договору купли-продажи стоит меньше 2 млн рублей, тогда остаток вычета можно перенести на другой объект. Например, если захотите купить еще одну квартиру, используете оставшуюся сумму для возврата налога. Главное, чтобы общая сумма расходов на жилье, которые использованы для вычета, не превысила 2 млн рублей.

Квартир при этом может быть сколько угодно. При условии, что вы не использовали право на вычет до 2014 года.

Нужно ли прикладывать расписку к декларации и какие при этом риски

Для вычета расписка не подойдет, поэтому прикладывать ее к декларации нет смысла. Но даже если вы решите так сделать, для вас рисков с налоговой нет.

Эту расписку просто не примут для вычета, а оплата неотделимых улучшений — ваше право, это не нарушение закона. Даже если налоговая обратит внимание, что суммы в договоре и расписке и сумма в справке банка расходятся, к вам вряд ли возникнут вопросы. Вы можете взять сумму больше, чем стоит квартира, и потратить ее на ремонт или другие нужды — лишь бы банк согласился дать вам такую сумму в кредит. Главное, правильно заполнить декларацию и не учитывать там расписку. Иначе придется подавать уточненку, а это отложит возврат налога.

Цена договорная

Считаю, что первый договор, в котором не было указано какую мебель должен изготовить подрядчик, является незаключеннным ввиду несогласования условия о предмете договора.
Таким образом, если основанием иска был первый договор – решение суда первой инстанции законно и обоснованно.

Решение по делу прочитали уже? Вопросы относительно выводов суда есть? У меня нет. Я согласен. Хотя,естественно, у меня и есть мелкие вопросы.

“Кроме того, есть подписанные сторонами акты, но в них нет указания на конкретный договор, только идет перечисление деталей мебели и их количество, а также отсутствие претензий со стороны ООО к мебели.” – это условие должно совпадать уточнениям по товару во 2-м договоре. Если совпадают, то можно доказать. а 1-й договор требуется расторгнуть в судебном порядке, если ООО не хочет.
Свидетели и переписка, аудиозапись переговров по спорным вопросам приветствуются как доказательства.

факты, которые должны быть подтверждены одними доказательствами, не могут подтверждаться иными. Или договор подряда может быть заключен путем составления НЕ одного документа. а все, что Вы перечислили может конечно существовать, но с такой же легкостью можно сказать, что это были преддоговорные переговоры, что не свидетельствует о том, что стороны именно на таких условиях договор заключили

см. ст. 431 ГК РФ:

Статья 431. Толкование договора

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Цена: 800 руб.

А если буквальное значение условий каждого из обсуждаемых здесь договоров является абсолютно ясным? )

я думаю, что кому надо все понял, а другие просто хотят поговорить. Например, Вы – Гамлет (кстати, красивое имя) 😉

Дело не в этом. Вы говорите о случае (точнее, ст. 431 ГК говорит), когда имеется один договор, и его условия не совсем понятны из содержащихся в нем слов. Мы же здесь имеем дело со случаем, когда имеются два договора, условия каждого из которых вполне понятны. Поэтому ст. 431 здесь не поможет.. А просто поговорить я не хочу – только по обсуждаемой теме.. )

два договора, Гамлет. каждый из них трактуется отдельно по ст. 431 ГК. Первый расторгается в судебном порядке как излишний. По второму – доказывается связь с подписанными актами. Далее: акты принадлежат ко второму договору, следовательно, 2-й договор исполнен. А раз исполнен – платите. Если один договор не расторгнуть, то судья будет считать его действующим

А я о чем говорю? Есть 2 договора, ни один из них не прекращен по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, следовательно, оба действуют. Но при чем здесь ст. 431 – вот это не пойму. Ведь никаких затруднений в толковании каждого из этих договоров нет – зачем же нам обращаться за помощью к правилам толкования договора? )

Цена: 800 руб.

по аналогии права (ст.6 ГК РФ) доказывается право на расторжение предыдущего договора, как измененного в форме заключения другого при сохранении дополнительных соглашений. Ситуация рядовая: когда стороны не хотят делать дополнительные соглашения, а переписывают договор начисто, забывая разорвать предыдущий. Кстати, идея: стороны договорились уничтожить, но забыли. Наказать виновных: акт, приказ – и в суд как доказательство, что нерадивые юристы подвели. Составить акт об уничтожении предыдущего договора с сохранением копии для истории.
Это не рецепт и не совет.

2 договора, первый – без указания предмета (отвечала в 11.51) – является незаключенным и расторгать его? интересно, как расторгнуть незаключенный договор?)) Таким образом, остается только один договор – второй.
И если я не ошибаюсь, ни о каком различном толковании договоров не было и речи, договора толковали именно так, как в них написано, ссылку на 431 ГК считаю некорректной.

У меня аналогичная позиция – либо оба договора имеют силу, либо один из них не заключен. Но для второго вывода надо смотреть содержание. Суд в приводимом ниже решении намудрил – один был раньше, другой позже.. Какое имеет это значение?

может, коллеги, вы повнимательнее прочтете условие задачи?

Теоретически поспорить хорошо. Почитайте решение по делу и многие вопросы отпадут. Неплохо бы все материалы посмотреть, тогда можно и спорить. Но надо ли на это тратить время?

Цена: 50 000 руб.

решение нормальное. что ещё надо?

Есть две позиции: суда и апелляции. С обоими я согласен, как это ни странно звучит. Вопрос в оценке доказательств. Но есть вопросы, на которые можно ответить только посмотрев договоры, потому что в изложении суда они отличаются.

вот так – вырыванием слов из контекста – журналисты штампуют скандальные истории.

Полностью согласна с Гамлетом!

Но проблема может иметь и другое решение. Тот договор, в котором нет конкретики, какую именно мебель должен был изготовить ИП, может быть признан незаключенным. Но это уже надо сами договоры смотреть..

Уважаемые господа! Вы все конечно правы, анализируя заключенные договоры. Можно еще долго высказывать свое мнение по ним. Но мне думается чтобы помочь Ирине проанализировать решение суда, необходимо как минимум знать мотивировку отказа в иске, указанную в судебном решении.

и конкретное основание иска)

Посмотрел решение по вашему делу:

“Суд, оценив представленные доказательства и учитывая обстоятельства дела, считает, что договор на сумму 404 670 руб. 00 коп. был составлен сторонами позже договора на сумму 351 100 руб. 00 коп. исходя их следующего:
Дополнительными соглашениями от 10.11.2011 г. и 15.11.2011 г. стороны дополнили договор на сумму 351 100 руб., установив сумму договора – 404 610 руб. и включив условие о сборке мебели и поставке дополнительно деталей мебели (поставке определенного количества деталей мебели, ее сборки и т.д.).
Если предположить, что между сторонами заключен договор на сумму 404 670 руб. 00 коп., то, с учетом дополнительных соглашений сумма данного договора должна составить 458 240 руб. 00 коп., что невозможно в силу фактических обстоятельств дела и не отрицанием сторонами остатка задолженности ответчика перед истцом в 54 670 руб. 00 коп…
Оплата ответчиком полученной от истца мебели и работы по монтажу оплачены в сумме 350 000 руб. 00 коп…
Спорная сумма, предъявленная истцом к оплате ответчику, составляет 54 670 руб.
Судом установлено, что фактически данная сумма складывается из предъявления истцом к оплате ответчику суммы за срочность изготовления, поставки и монтажа мебели.
Однако, условия договора с дополнительными соглашениями к нему не предусматривают договоренность сторон по оплате за срочность производства работ.
Изменений условий договора в данной части суду не представлено.
Указание в товарной накладной № 135 от 10.11.2011 г. в п. 7 «срочность 61 000 руб.» не является изменениями сторонами цены договора.
Из условий договора не следует, что мебель должна быть изготовлена в ограниченный срок и этот срок является минимальным, за который следует произвести вознаграждение истцу за срочность.
Исходя их фактических обстоятельств дела, следует, что в полном объеме истцом мебель изготовлена, поставлена и собрана (с учетом наличия и исправления истцом дефектов) только 23.12.2011 г., т.е. спустя 2 месяца после заключения договора.
Бесспорными материалами дела не доказано, что данный срок свидетельствует о срочности произведенных истцом работ для ответчика…”

Конечно срочность тут не катит. Но. Суд отрицая второй договор, сам указывает что по допсоглашениям к первому договору: «стороны дополнили договор на сумму 351 100 руб., установив сумму договора – 404 610 руб. и включив условие о сборке мебели и поставке дополнительно деталей мебели (поставке определенного количества деталей мебели, ее сборки и т.д.).»
Т.е. дополнительная плата полагается за сборку и поставку дополнительно деталей мебели. Противоречие в решении суда. Хотя конечно лучше еще и договоры посмотреть. Но особо вникать неохота поскольку и времени нет, и не оплатит его никто

Спасибо всем большое за помощь.

и все же очень любопытно получить ссылку на статьи, которыми суд обосновал отказ в исковых требованиях

Арбитражный суд Ульяновской области дело №А72-4858/2012.

Весь вопрос, это исключительно Ваша интерпретация обстоятельств заключения и содержания договора. Не исключено, что в каких то моментах ваше изложение событий будет соответствовать документам. (Я намеренно не обсуждаю вопрос о соответствии “изложения ” “реальности”. Спор рассматривается по тем доказательствам, что представлены суду). Но вывод о том, что имело место: недостижение соглашения сторонами, выразившееся в разных текстах одного и того же договора? последовательное заключение договора и изменений к нему? – это результат оценки дословного текста, реквизитов, общего “облика” документов, сведений в иных доказательствах о каких то действиях сторон, которые подтверждают или опровергают доводы противоположной стороны. Не исключено, что отсутствие каких то документов, на которые Вы указываете в вопросе, получило свое объяснение, восполнение, обоснование в другом виде. Ответ на Ваш вопрос, это исключительно оценка всего, что есть в деле. Ваш вопрос не предполагает никакого ответа кроме предположений.

Здравствуйте дорогие коллеги!
Вот что решил суд апелляционной инстанции по данному вопросу:

Оценив данный договор, с учетом положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что между предпринимателем и ООО «Поттер» не было достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
Более того, наличие в деле двух различных по содержанию договоров от одной и той же даты – 21.10.2011 за одним и тем же номером, также свидетельствует о несогласованности сторонами условий договора.
В случае отсутствия письменного договора, в котором достигнуто соглашение по всем существенным условиям между сторонами, но при наличии документов, А72-4858/2012 подтверждающих факт поставки товара и оказания услуг одной стороной и их принятие другой стороной, указанные действия квалифицируются как разовые сделки купли-продажи и фактическое оказание услуг, к которым применяются нормы гл. 30, 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сложившиеся правоотношения ИП Маляганова Д.Н. и ООО «Поттер» по поставке товаров и оказанию услуг следует квалифицировать как разовые сделки купли-продажи товара и оказания услуг, которые подтверждаются товарными накладными от 10.11.2011 №136, от 10.11.2011 №135, от 15.11.2011 №138, актами №1-4 от 23.11.2011 и актом №3 от 15.11.2011, где наименование, количество товара, цена и услуги определены сторонами.
Материалами дела подтверждено, что по вышеуказанным товарным накладным и актам истцом в адрес ответчика осуществлена отгрузка товара и оказаны услуги по доставке, монтажу и срочности изготовления.
В силу п.1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Товар, поставленный по указанным товарным накладным, и оказанные услуги на общую сумму 404 670 руб. ответчиком оплачены частично на сумму 350 000 руб.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку факт передачи товара и оказания услуг ответчику подтверждается товарными накладными и актами, подписанными представителями сторон, и в них содержится наименование товара и услуг, их количества и цена, следовательно, поставка товара и оказание услуг по отдельным разовым сделкам не освобождает ответчика от обязанности оплатить переданный ему истцом товар и оказанные услуги.
Факт поставки, осуществление монтажа и размер оплаты за поставку, монтаж ответчиком не оспариваются.
Довод ООО «Поттер» о том, что услуга срочность, указанная в товарной накладной №135 от 10.11.2011, не подлежит оплате, так как она не оказана, несостоятелен.
Из материалов дела следует, что согласно товарной накладной №135 от 10.11.2011 истец поставил в адрес ответчика товар и оказал услуги, в том числе срочность, на общую сумму 303 750 руб., которые последним приняты, о чем свидетельствует имеющаяся на накладной подпись и печать ответчика. Ответчик производил частичную оплату поставок товара и услуг, в том числе и за срочность.
Оценив в совокупности, представленные в материалы дела документы (товарные накладные и акты), арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о доказанности факта поставки товара и оказания услуг по монтажу, доставке и срочности, а также о доказанности их принятия ООО «

Читайте также:  Каков порядок взыскания задолженности по ипотечному кредиту, если уровень дохода позволяет не обращать взыскание на недвижимость?
Ссылка на основную публикацию