Жилищные нагрузки – что это такое, а значит, какие нагрузки на недвижимость при покупке квартиры, виды – Журнал “Этожи”
Обременение на квартиру — что это?
Обременение на квартиру — что это?
При поиске квартиры обращайте внимание на правовой статус собственности, т. е. на отсутствие обременений, которые могут повлечь за собой дополнительные расходы и проблемы при получении права собственности. О том, что относится к ипотеке с квартирой, когда она построена и каковы особенности покупки и продажи дома с залогом, читайте в нашей статье.
Oбpeмeнeниe нa квapтиpy — чтo этo тaкoe
В общем смысле залог на недвижимость – это ограничение прав собственника. В соответствии со ст. 209 ГК РФ право собственности означает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. В большинстве случаев бремя мешает собственнику распоряжаться имуществом: он может жить в квартире, сдавать ее в аренду, но не может продать, подарить или завещать.
Залог – это форма наложения ареста на имущество или недвижимое имущество. Фактически, ограничение накладывается на определенные виды деятельности, которые каким-либо образом связаны с недвижимостью.
Согласно Федеральному закону №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», обременение – это состояние, затрудняющее собственнику пользование и распоряжение недвижимым имуществом и обременяющее его в правах третьих лиц. Отсюда следует, что обременение также означает, что в результате какой-либо операции или ситуации третье лицо получает ограниченное право на собственность. Например, когда закладывается недвижимость, банк становится залогодержателем, и любые действия по продаже собственности могут быть предприняты только с согласия кредитора. Помимо кредитных обязательств, право собственности может быть ограничено судебными решениями или соглашениями между владельцем и другими лицами. Существует несколько типов начислений в зависимости от типа транзакции, которая привела к начислению.
Bиды oбpeмeнeния нeдвижимocти
Права арендодателя могут быть ограничены, если недвижимость используется в качестве обеспечения ипотеки, сдана в аренду, определена как сервитут, используется для получения аннуитета или конфискована. Закон также защищает права несовершеннолетних собственников, зарегистрированных в квартире, благодаря чему органы опеки и попечительства могут наложить ограничения на продажу квартиры. Рассмотрим подробнее каждый из этих типов нагрузок.
Ипoтeчнoe
Когда вы оформляете ипотеку, недвижимость становится залогом, гарантирующим ваши обязательства перед банком. Недвижимость остается собственностью собственника на весь срок кредита. Если заемщик соблюдает условия кредитного договора и вовремя погашает кредит, банк снимает бремя, и собственник может распорядиться квартирой по своему усмотрению. Если по какой-либо причине долг не выплачивается, кредитор имеет право продать недвижимость для погашения кредита.
Бремя ипотеки возникает, когда дом покупается или строится с использованием банковского кредита, когда новый или второй дом продается в кредит или когда получена ипотека.
Oгpaничeниe пpaв coбcтвeнникa пo дoгoвopy apeнды
Если арендодатель сдает недвижимость в аренду, он временно передает арендатору право ее использования. В течение срока аренды недвижимость может быть продана, но арендатор сохраняет за собой право занимать помещение до окончания срока аренды. Сдаваемую квартиру нельзя сдавать в аренду другим людям, а собственник не может использовать ее для собственных нужд. Ограничения возникают при условии заключения письменного договора аренды в соответствующей форме.
Oбpeмeнeния, cвязaнныe c пoнятиeм cepвитyт
Термин «сервитут» относится к подчиненному положению или ограниченному праву на собственность, которое предоставляется лицам, не являющимся собственником собственности. Мы часто встречаемся с понятием сервитута при определении земельных отношений, например, право осуществлять коммуникацию через прилегающий участок или проезжать по нему на своей территории. В отношении жилых и нежилых помещений сервитут может относиться к смежному помещению в коммунальной квартире или офисах, принадлежащих разным собственникам.
Oгpaничeниe пpaв пpи oфopмлeнии дoвepитeльнoгo yпpaвлeния oбъeктoм
По договору доверительного управления домовладелец передает доверительному управляющему право управлять квартирой без регистрации правового титула на нее. Такой договор вступает в силу после регистрации документов у нотариуса. Это обременение теряет юридическую силу после оформления документов о продаже.
Oбpeмeнeниe пo дoгoвopy peнты
Аренда – это передача права собственности на недвижимость в обмен на регулярные платежи или другие услуги. Такие операции включают в себя постоянные, аннуитетные или зависимые пенсионные соглашения, в которых от должника по инвалидности требуется не только уплатить определенную сумму, но и помогать по дому или заботиться о кредиторе пенсии по инвалидности. По договору аренды должник получает право распоряжаться имуществом после смерти бывшего собственника.
Oбpeмeнeниe oпeкoй
Согласно закону, несовершеннолетние собственники и совладельцы квартир имеют право на дополнительную защиту государства в вопросах, связанных с продажей и иной передачей их имущественных прав. Например, орган опеки и попечительства может издать приказ о продаже квартиры, если при заключении договора права несовершеннолетних собственников нарушаются. Бремя снимается при наличии доказательства того, что ребенок получит равное жилье в другом месте.
Apecт
Ограничение прав собственника по решению суда может быть вызвано неисполнением долгов или арестом собственника. В обоих случаях суд одобрит любые действия в отношении собственности и распорядится о ее конфискации и продаже в счет погашения долга или других расходов.
Важный! Ограничения могут быть наложены на перепродажу уцелевших домов и других зарегистрированных архитектурных и исторических памятников. Владельцы аварийных квартир не могут их продать, так как имеют право получить взамен новые квартиры от государства. Объекты, признанные культурным наследием, подлежат правовой охране, а их изменение или удаление должно быть согласовано с Управлением охраны памятников.
Кaк нaлoжить oбpeмeнeниe нa квapтиpy
Бремя возникает не только в результате сделок или долгов; собственник имеет право ограничить действия, которые могут быть произведены с имуществом. Такие меры часто используются арендодателями для предотвращения обмана жильцов. Наследники также могут навязать себе решение обременять квартиру, опасаясь вмешательства в собственность других родственников или лиц, имеющих доступ к документам, касающимся квартиры. Для оформления ограничения прав необходимо подать заявление в Росреестратор и предоставить доказательства, подтверждающие необходимость проведения такой процедуры.
Необходимые документы:
копии паспорта заявителя;
свидетельство, подтверждающее право собственности;
кадастровый паспорт недвижимости;
справка об открытии дела о наследстве.
Кроме того, может потребоваться нотариально заверенное согласие третьих лиц, если регистрация обвинения нарушает их права. Например, если имущество находится в совместной собственности или совместно приобретается супругами.
Наряду с Росреестром грузы также можно регистрировать через многофункциональный центр – МФЦ. По закону также можно подать заявку и документы заказным письмом, но в этом случае процесс займет больше времени.
Кaк cнять oбpeмeнeниe c квapтиpы
Чтобы снять какие-либо ограничения владения, необходимо разобраться с их причинами:
📍 Ипотека освобождается после выплаты долга;
📍 суд – по окончании судебного разбирательства, признании обвиняемого невиновным или на основании отдельного ходатайства одной из сторон судебного процесса;
📍 аренда – по окончании договора аннуитета, чаще всего после смерти предыдущего владельца;
📍 в других случаях – аренда, трасты – когда срок действия договора оформлен документально.
Гдe и кaк пpoвepить нaличиe oбpeмeнeния
Наличие обременений чаще всего интересует потенциального покупателя квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем и не покупать, например, заложенную или арестованную недвижимость, необходимо несколькими методами проверить чистоту объекта. Способы прямой проверки зависят от типа возможной нагрузки:
💠 Единый государственный реестр недвижимого имущества включает обременения на недвижимое имущество с ипотечным покрытием и дома, переданные на основании договора о пенсии по инвалидности.
💠 Чтобы проверить количество собственников и избежать споров в будущем, запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества, жилищного реестра или справку из местного управления Федеральной миграционной службы о зарегистрированных квартиросъемщиках. Для уверенности можно также попросить у управляющей компании справку о лицах, проживающих в квартире. Этот документ поможет вам идентифицировать временно освобожденных заключенных или военнослужащих.
Выявить ограничения права аренды труднее, поскольку факт аренды отражается только в договоре между владельцем и арендатором и не фиксируется в акте или других документах, относящихся к квартире. Чтобы проверить, сдана ли квартира в аренду, вы можете незапланированно посетить ее или спросить у соседей.
💠 Вы можете получить справку в районном управлении о том, что объект не является памятником искусства или архитектуры.
💠 На официальном сайте судебных приставов вы можете проверить, арестовано ли имущество собственника. Используйте фамилию и дату рождения владельца, чтобы найти соответствующую информацию.
Важный! Лица, не указанные в DOC квартиры и не имеющие права собственности, в общем реестре не отмечаются. Например, родственники собственника или люди, которые проживают в квартире, но не согласились на ее приватизацию.
Основной способ проверки чистоты объекта – запросить выписку из ЕГРН. Каждая смена владельца отражается в одном реестре, что позволяет покупателю проверить чистоту сделки. Стоимость электронной копии выписки из ЕГРН – 250 руб., Бумажной – 400 руб. Вы можете отнести документ в ближайший пункт МФЦ.
Moжнo ли cдaть в apeндy квapтиpy c oбpeмeнeниeм
В большинстве случаев, даже если недвижимость обременена, собственник может использовать ее как дополнительный источник дохода и сдавать в аренду. Например, вы можете снять квартиру в залог под ипотеку, если кредитный договор не содержит условия – аренда с согласия ипотечного кредитора. Единственным бременем может стать решение суда, по которому собственник временно теряет не только право распоряжаться, но и право пользования имуществом.
Moжнo ли пpoдaть нeдвижимocть c oбpeмeнeниeм?
Возможность и способ продажи имущества зависит от вида обременения: для продажи заложенного имущества требуется согласие кредитора, а для продажи сданного в аренду имущества – согласие арендатора. Закон не запрещает продажу коммерческой недвижимости, при этом арендаторы сохраняют за собой право жить до конца контракта. Арест и запрет на совершение запрещенных действий при регистрации полностью исключают возможность продажи.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
📋 Договор купли-продажи с указанием начислений;
📋 Документы сторон сделки – собственника и покупателя;
📋 выписка из домовой книги;
📋 Подтверждение оплаты госпошлины.
Дополнительные формальности в случае списания:
📒 ипотека – согласие кредитора на создание ипотеки;
📒 аренда – согласие получателя арендной платы, нотариально заверенное;
📒 арест – постановление суда о снятии ограничений;
📒 несовершеннолетние собственники – согласие органов опеки и попечительства;
📒 совместная собственность – согласие других собственников;
📒 доверительное управление – оригинал и копия договора управления.
Чтo oзнaчaeт oбpeмeнeниe пpи пoкyпкe квapтиpы: пpaвoвыe acпeкты и pиcки для пoкyпaтeля
При покупке загруженной квартиры новый собственник принимает на себя обязательства и риски:
❗ принимает на себя обязательства перед банком, если в соответствии с условиями договора купли-продажи продавец не обязуется погасить задолженность за счет денежных средств, полученных от покупателя;
❗ возможно, что договор аренды может быть расторгнут и квартира будет возвращена предыдущему собственнику, при этом получатель арендной платы может сохранить за собой право проживания в квартире;
❗ зарегистрированные граждане и временно отсутствующие жители, проходящие военную службу, лишение свободы или иное наказание в исправительном или лечебном учреждении, могут заявить о своих правах на недвижимость;
❗ другие лица – кредиторы или пользователи в праве сервитута – могут осуществлять свои права на вещи;
❗ в случае расторжения договора и расторжения сделки расходы по оформлению и другие расходы могут быть взысканы только в судебном порядке, в этом случае для получения компенсации должна быть доказана вина продавца;
❗ Бремя может повлечь за собой непредвиденные расходы, такие как выплата долгов, штрафы для арендаторов или восстановление вашей собственности.
Каждая покупка недвижимости с обременениями должна сопровождаться тщательной проверкой документов, условий существующих договоров и нового договора между продавцом и покупателем. Чтобы исключить возможность мошенничества со стороны владельца такой квартиры, воспользуйтесь помощью посредника при выборе варианта и совершении сделки.
Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!
Покупка недвижимости с ипотечным покрытием может быть выгодна тем, кто подходит к ней ответственно. Желая избавиться от долга, собственники снижают цену до минимума, тем самым пытаясь хоть как-то выплатить долг. Вам необходимо вызвать хорошего юриста, который посоветует, как снять залог на имущество. Тогда риск того, что мы не сможем выплатить ипотеку, равен нулю.
Обременение по ипотеке в силу закона что это?
Плата по ипотеке по закону – это форма залога недвижимости, когда недвижимость заемщика выступает в качестве обязательства по выплате долга перед банком (в данном случае залогом является недвижимость, на которую взята ипотека, т. е. ипотечная квартира будет передана в залог банку). В большинстве случаев он возникает в связи с жилищной ссудой.
Предметом ипотеки по закону являются жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земля, коммерческая недвижимость, гаражи, совместное владение в строящемся доме и другие.
При выдаче кредита банк оформляет ипотеку, которую клиент должен предоставить в Росреестр (услуга регистрации прав на недвижимое имущество) при регистрации продажи. Груз ставится на основании этого документа. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права собственности не выдается, вся информация о залоге хранится в электронной базе данных. Узнать об этом можно, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Если собственник долгое время не возвращает кредит, заложенная квартира может быть продана залогодержателем (банком, имеющим залог на имущество). Эти поступления будут использованы для выплаты ипотеки, процентов, штрафов и пеней. К тому же заемщик получит только то, что останется после выплаты долга банку. Получается, что продажа обремененной ипотекой недвижимости – очень невыгодная ситуация для собственника, так как он переплатит банку значительную сумму.
Следует помнить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Чтобы продать его в счет погашения кредита, вам необходимо получить судебное постановление по этому поводу.
Ипотечные ссуды в соответствии с Законом прочно связаны с жилищными ссудами в общественном сознании, что не совсем верно. Подобное бремя возникает и в случае заключения договора аннуитета (пожизненное обслуживание) или продажи квартиры в кредит.
Ипотека в силу договора
Российское законодательство предусматривает другую возможность возникновения ипотеки – договорную. Это не следует путать с ипотекой в силу закона. В этом случае в залог банку (не тому, на который взят кредит) передается другая недвижимость заемщика или его родственников или иных лиц, выступающих поручителями (квартира, по которой взята ипотека, залогом не является, и другое недвижимое имущество, например, находящееся в собственности квартиры, земли или другой недвижимости).
Можно ли продать обремененную недвижимость?
Дебет означает, что Росреестр не вправе регистрировать какие-либо операции, связанные со сменой собственника. Другими словами, квартиру нельзя продать, подарить или обменять. При этом спасти его можно, но после смерти собственника ему придется заняться снятием бремени на наследников (в большинстве случаев решением будет погашение остатка имущества). ипотечный кредит).
Существует ограничение на регистрацию заезда третьих лиц в апартаментах. В нем могут зарегистрироваться только члены семьи заемщика. Вы не сможете снять комнату, если это не коммерческая недвижимость.
В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, поскольку молодые семьи зачастую не могут купить квартиру иначе. Многие используют материнский капитал и государственные сертификаты для привлечения заемных средств. При такой популярности ипотечных кредитов неудивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не в состоянии самостоятельно погасить кредит.
Понимая всю сложность проблемы, некоторые банки готовы помочь клиентам и предложить погасить кредит, продав квартиру. Даже если кредитор желает дать согласие на продажу недвижимости, отметка о закладной в ЗАГСе должна быть удалена.
Каким образом можно снять имеющиеся обременения?
В стандартной ситуации есть только один способ снять нагрузку с имущества – полностью погасить кредит и подать документы в ЗАГС вместе с банком. Другого пути для заемщика нет. При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие на снятие залога. После получения «чистой» выписки из ЗАГСа владелец может распоряжаться недвижимостью без каких-либо юридических действий.
Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке
Помимо выплаты долга в полном объеме, есть еще один способ избавиться от кредитной собственности. Необходимо найти покупателя, который согласится выплатить оставшуюся часть ипотеки в качестве аванса за квартиру. После закрытия кредита покупатели и продавцы вместе с представителем банка идут в ЗАГС, чтобы снять бремя. Одновременно подаются документы на продажу. Основная проблема – найти покупателя, который согласится дождаться, пока банк полностью закроет кредит и предоставит все документы для регистрации.
Если у самого покупателя не хватает денег на покупку любимой квартиры, он может взять на нее ипотеку в том же банке. В этом случае сквозную транзакцию будет сопровождать кредитный офицер. Жалко, что немногие кредиторы готовы перейти на эту схему продажи ипотеки.
Поскольку покупатель будет заемщиком при заключении договора, он должен получить согласие банка на предоставление ему жилищной ссуды. Он должен подать заявку на общих условиях, и максимальная сумма одобренного кредита не может быть меньше остатка долга покупателя.
Если он ниже, будущему владельцу придется накапливать собственные средства. Фактически, банк переводит ссуду со счета покупателя на кредитный счет продавца для погашения ссуды продавца.
В целом схема погашения ипотеки новой ипотекой следующая:
Покупатель обращается за жилищной ссудой у основного кредитора (банка, в котором предоставляется ипотека). После получения согласия банк готовит документацию для новой ипотеки (договор займа, ипотека). Покупатель, продавец и представитель банка отправляются в Росреестр и подают документы на сделку. Затем ссуда выплачивается покупателю, и деньги немедленно переводятся для погашения долга продавца. Банк выдает продавцу справку о выполнении условий и ипотеку. Это снимает нагрузку с Росреестра. Покупатель получает копию из ЕГРН на приобретенную квартиру с пометкой об ипотеке в соответствии с законодательством. Единственное, что у него есть сейчас, – это кредитный договор; оригинал ипотеки хранится в банке. Он становится заемщиком и выплачивает ежемесячные платежи по кредиту, пока он не будет полностью погашен.
Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением
Покупка квартиры всегда сопряжена с большим риском. Если ваш кредит получен в крупном банке с хорошей репутацией, вам не нужно беспокоиться о чистоте транзакции. Если сделка происходит в другом финансовом учреждении, лучше нанять квалифицированного юриста или брокера по недвижимости. Высокий риск наткнуться на мошенников и остаться без жилья и без денег.
Какой совет можно дать желающим приобрести недвижимость с ипотечным кредитованием:
- Все нюансы сделки должны быть прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, текущих счетов и процедур, которым должны следовать стороны. Перед совершением сделки запросите у продавца официальный документ из банка, содержащий всю информацию об ипотеке (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект покупки и залог, текущая задолженность и сумма, подлежащая погашению в полном объеме). Посетите банк с владельцем квартиры и лично убедитесь, что у него есть жилищный кредит. Если вы решили оформить ипотеку в том же банке, вносите залог только после одобрения заявки на получение кредита. Погасите остаток ссуды путем безналичной оплаты с продавцом, деньги не кладите ему в руки, попросите копию подтверждающего документа. После погашения кредита и аннулирования обеспечения необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра регистров. В случае отсутствия обременений это будет знак «незарегистрированный». Запросите справку о том, что все жильцы покинули квартиру. Уточняйте в налоговой инспекции, сдана ли квартира.
Продажа квартиры в банке по неоплаченной ипотеке не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Конечно, без опытного посредника разобраться в тонкостях вопроса будет сложно. Однако такие квартиры обычно намного дешевле, поэтому в результате сделки покупатель получает несомненное преимущество. Недостаток – длительность процедуры, иногда она занимает больше месяца.
Двойное обременение на квартиру при ипотеке
Двойная ипотека встречается довольно редко, но об этом следует знать. Этот термин означает, что помимо банка залогодержателем является другое лицо. Например, в строящемся доме вы приобрели квартиру, на которую по закону взята ипотека. Однако в какой-то момент строительство было остановлено из-за отсутствия средств. Застройщик должен будет передать весь дом в залог банку, который предоставил ему ссуду на строительство, в соответствии с соглашением между ними.
Итак, мы имеем дело с двойным бременем. Связываться с таким жильем точно не стоит, иначе нужно досконально разбираться во всех нюансах этого дела.
Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы
Как снять нагрузку на недвижимость в виде ипотеки:
Задолженность погашается полностью, включая причитающиеся проценты, пени и штрафы, если таковые имеются. В банке просят справку о погашении кредита и согласие на снятие ипотеки. Вместе с представителем кредитора согласовывается дата посещения ЗАГСа. Как правило, у сотрудников крупных банков есть специально отведенное время для посещения этого госоргана, поэтому записываться на прием не нужно. Посещение Росреестра или МФЦ (Многофункциональный центр моих документов), куда подаются документы от кредитора (оригинал ипотеки) и от бывшего заемщика (договор займа и справка о погашении кредита). Актуальный перечень необходимых документов лучше запросить в банке. При сборе документов сотрудник выдает квитанцию, в которой указывается дата получения выписок из ЕГРН без привязки к ипотеке. Также он посоветует, сколько времени потребуется для снятия обременений с квартиры по ипотеке.
После полного погашения кредита комиссия должна быть автоматически снята. Однако не стоит полностью полагаться на старания кредитора и Росреестра. Лучше контролировать процесс и лично убедиться в правильности оформления всех документов. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременений на квартиру, а в Росреестре – выписку из ЕГРН. Если они недоступны, действуйте, как описано выше.
Загрузка...