Являются ли действия застройщика законными?

Застройщик не может включать в договор долевого строительства условия, ухудшающие положение дольщика

По мнению ВС РФ, внесение в договор условий, ухудшающих положение участников долевого строительства, хоть и согласованных с ними при его заключении на основании некоторых диспозитивных норм закона о долевом строительстве нарушает права дольщиков как потребителей.

Фабула дела, по результатам рассмотрения которого, ВС РФ пришел к такому заключению, состояла в следующем (Определение ВС РФ от 30 января 2017 г. по делу № 309-АД16-19428 1 ).

Строительная компания С. заключила договор долевого строительства с гражданином П. и гражданкой П. В тексте подписанного сторонами соглашения было условие о том, что если после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства и уточнения площади, разница между проектной и фактической площадью объекта составит больше 4%, то цена договора изменится на процент отклонения. При этом в договоре было указано, что если такое отклонение будет составлять не более 4%, то стоимость корректироваться не будет.

Также договор содержал условие о последствиях уклонения участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный договором или законом срок и необоснованного отказа от принятия объекта. В этом случае сторонами было установлено, что застройщик по истечении месяца с установленного для передачи объекта срока вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом в соглашении было прописано, что риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику со дня составления застройщиком одностороннего акта или документа о передаче объекта.

Управление Роспотребнадзора по Оренбургской области в ходе проверки Строительной компании С. пришло к выводу о том, что в договор были включены условия, ущемляющие права потребителя, (ч. 2 ст. 14.8 КоАП). Вследствие этого ведомство оштрафовало застройщика на 10 тыс. руб.

Строительная компания С. не согласилась с вынесенным постановлением и обжаловала его в арбитражном суде области. Застройщик аргументировал свою позицию тем, что условие о корректировке цены договора было составлено в рамках норм о цене договора (ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, далее – закон о долевом строительстве), а месячный срок составления одностороннего акта в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта является разумным. Суд не согласился с доводами истца, обосновав это тем, что, во-первых, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению его качества, или с недостатками, делающими его непригодным использования, если иное не установлено договором, дольщик вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 закона о долевом строительстве).

При этом способ определения цены договора не должен лишать дольщиков права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади. Ведь таким образом нарушается п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, так как положение участников долевого строительства ухудшается.

Также суд указал на то, что право застройщика на составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства возникает по истечении двух месяцев с момента истечения установленного срока приема, если иное не предусмотрено договором (ч. 6 ст. 8 закона о долевом строительстве). При этом риск случайной гибели объекта может перейти к дольщику только после того, как застройщик получит сведения о том, что дольщик такой акт получил. Арбитражный суд подчеркнул, что даже если закон о долевом строительстве содержит диспозитивные нормы относительно условий договора, то те из них, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, признаются недействительными (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

В последующем застройщик обжаловал это решение в суде апелляционной инстанции, после чего обратился в ВС РФ.

Суд согласился с позицией судов нижестоящих инстанций, подчеркнув, что нормы закона о защите прав потребителей имеют преимущество на диспозитивными нормами закона о долевом строительстве, когда их применение ухудшает положение дольщиков как потребителей.

10 хитростей застройщика: как дольщику не дать себя обмануть

Требования 214 ФЗ являются довольно обременительными для застройщиков. Поэтому некоторые из них пытаются обойти закон различными способами, некоторые из которых рассмотрены ниже.

ЖСК и ЖНК вместо 214-ФЗ

До 1 июля 2018 года 214 ФЗ разрешал гражданам объединяться в жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖКН) для строительства многоквартирных домов. Для ЖСК и ЖНК закон не содержал таких же строгих требований и гарантий дольщикам, которые установлены для долевого строительства. Этим пользовались некоторые застройщики, привлекая средства граждан в подконтрольные им кооперативы.

Эти кооперативы создавались в соответствии с Федеральным законом № 215 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Этот закон предоставлял гражданам возможность объединяться в кооператив и строить жилье за счет взносов. Зачастую, за кооперативами стояли те же застройщики, которые предпочитали использовать строительство по схеме ЖСК или ЖНК. В отличие от договоров долевого участия, в этом случае их обязанности и ответственность перед покупателями были существенно меньше. Преимуществом ЖСК и ЖНК были более низкие цены, обусловленные меньшими затратами застройщика на проект. К числу недостатков же относились отсутствие защиты дольщиков от двойных продаж и недостроя.

Ранее созданные ЖСК и ЖНК могут, тем не менее, достроить дома. Также по 175 ФЗ разрешено достроить проекты, средства для которых привлекались путем выпуска жилищных сертификатов (при условии, что выпуск сертификатов начат до 1 июля 2018 года). Тем самым, популярный способ обхода требований закона 214-ФЗ был пресечен.

Если же кооператив был создан до 1 июля 2018 года, но конкретный проект строительства начат после 1 июля, это может быть новым способом обхода закона. Обнаружив такую ситуацию, дольщик должен повнимательнее присмотреться к застройщику и проекту.

Предварительный договор вместо ДДУ

Застройщик может попытаться обойти требования ФЗ 214 и заключить с гражданином другой договор, чтобы получить деньги, не дожидаясь государственной регистрации ДДУ. Например, покупателю могут предложить заключить предварительный договор купли-продажи или договор займа вместо ДДУ, либо принять средства от дольщика под видом авансового платежа. Однако в дальнейшем, если гражданин обратится в суд, он сможет доказать, что стороны имели в виду именно долевое участие.

Верховный суд РФ в одном из рассмотренных дел (Определение от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15) указал на следующие свидетельства того, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры представлял собой именно ДДУ:

  • договор предусматривал, что продавец — застройщик должен построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиру покупателю — гражданину, который внес денежные средства на строительство дома.
  • несмотря на то, что покупатель приобрел права по договору путем уступки прав, он не может быть ограничен в правах по сравнению с 214 ФЗ.

Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.

Нужно учитывать, что заключение предварительных договоров купли-продажи с застройщиком все-таки возможно, но только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. В этот период:

  • заключить ДДУ уже невозможно в силу требований закона, поскольку объект долевого строительства — многоквартирный дом уже построен (разрешение на ввод в эксплуатацию завершает процесс строительство).
  • заключить обычный договор купли-продажи еще нельзя, если застройщик пока не успел зарегистрировать право собственности на те квартиры, на которые не были ранее заключены договоры долевого участия.

Если же право собственности застройщика на квартиру уже зарегистрировано – ее можно приобрести, заключив договору купли-продажи. При этом возможно также заключение предварительного договора –например, на период получения дольщиком необходимого кредита на покупку жилья.

Договор с покупателем заключает не застройщик

Иногда, чтобы обойти требования 214 ФЗ застройщики заключают ДДУ с дружественными компаниями в роли дольщиков или инвесторов, которые, в свою очередь, продают эти квартиры сторонним покупателям – как правило, по предварительным договорам купли-продажи. При использовании данного способа покупатель квартиры находится в худшем положении, чем дольщик, заключивший договор с застройщиком напрямую:

  • покупатель не защищен положениями закона 214 ФЗ;
  • помимо риска банкротства основного застройщика, покупатель несет риск банкротства компании — продавца, с которым он заключил договор.

Если подобная схема приобретения была предложена, покупателю имеет смысл как минимум обсудить с профессиональным юристом возникающие риски и подумать о том, стоит ли приобретать такую квартиру.

Запасти разрешения на строительство впрок

В отличие от перечисленных выше хитростей, этот способ является полностью законным. Суть его состоит в том, что застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года. Для таких проектов не будут применимо жесткое регулирование деятельности застройщиков, вступающее в силу после 1 июля.

Право на одностороннее изменение условий договора

При заключении ДДУ нужно очень внимательно отнестись к тем пунктам, которые предоставляют застройщику возможность изменить что-либо в договоре в одностороннем порядке (т.е. вне зависимости от того, согласен ли на это дольщик). Например, застройщик может предусмотреть свое право в одностороннем порядке менять стоимость договора, проектную документацию, площадь квартиры, и потребовать у дольщика доплату в связи с произошедшими изменениями. Подписав договор с такими условиями, дольщик будет вынужден согласиться с предъявленными требованиями, либо оспаривать договор в суде, что долго, относительно дорого и не всегда приводит к положительному для дольщика исходу.

Плюс-минус метр

Необходимо учитывать, что некоторое отклонение от установленной договором площади квартиры (до 5%) является допустимым. Ввиду технических особенностей строительства, бывает невозможно построить квартиру строго определенной площади. При обмерах ПИБ зачастую выясняется, что площадь больше или меньше заданной.

Как правило, цена ДДУ устанавливается за квадратный метр, и (путем умножения на площадь квартиры), за всю квартиру в целом. При этом договор предусматривает возможность корректировки цены в случае, если итоговая площадь квартиры отклонится от изначальной цифры — но не всегда.

В одном из судебных дел дольщик оспорил передачу ему квартиры меньшей площади без соразмерного уменьшения цены договора. Суд указал, что застройщик отступил от условий ДДУ в части характеристик (размера) квартиры, что является недостатком квартиры. Договор в явном виде не предусматривал возможность сохранения цены неизменной при уменьшении площади квартиры. Поэтому участник долевого строительства был вправе потребовать уменьшения цены договора в соответствии с частью 2 ст. 7 ФЗ 214, а также статьей 29 Закона «О защите прав потребителей» (Определение Верховного суда № 81-КГ18-3 от 15 мая 2018 г.).

Аналогичного (и даже более радикального) мнения придерживается Роспотребнадзор. Согласно его разъяснениям, площадь переданной по акту-приема передачи квартиры должна совпадать с указанной в ДДУ площадью. Вне зависимости от величины расхождения, при уменьшении площади дольщик вправе потребовать от застройщика разницу в цене (разъяснения Роспотребнадзора по Краснодарскому краю от 4 июля 2014 г.).

Целевые взносы

При передаче квартиры дольщику некоторые застройщики пытаются поставить условие о предварительной оплате коммунальных услуг за несколько месяцев вперед, или целевых взносов на разные нужды: на охрану, ограждения, видеонаблюдения и т.д.

Отступные за выход из ДДУ

Часто застройщики предусматривают штраф 10% от цены ДДУ в случае расторжения договора дольщиком в одностороннем порядке. Дольщики же обычно замечают это положение договора, когда собираются расторгнуть договор и забрать средства. В этом случае нужно учитывать, что закон гарантирует дольщику возможность расторжения в случаях, когда застройщик нарушает условия договора. При этом взыскание штрафа можно успешно оспорить.

В случае же, когда застройщик надлежащим образом выполнял свою часть договора, но дольщик, тем не менее, желает его расторгнуть, оспорить штраф будет непросто.

Сроки сдачи дома

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание не только на срок сдачи дома в эксплуатацию, но и на срок передачи жилья дольщику. Как правило, передача квартиры происходит в течение 4 – 6 месяцев после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Больший срок в договоре дает повод задуматься – возможно, застройщик оставляет себе задел для продления сроков строительства.

Застройщик также может навязчиво предлагать дольщику внести изменения в договор долевого участия о переносе срока передачи квартиры. Однако, соглашаться на это или нет, остается на усмотрение дольщика. Срок является существенным условием ДДУ, застройщик не вправе заставить дольщика согласиться на его изменение.

Навязанные дополнительные услуги

Зачастую при заключении ДДУ застройщики предлагают дольщику воспользоваться различными дополнительными платными услугами – регистрация права собственности на квартиру застройщиком по доверенности от дольщика, остекление балконов и т.п. Однако дольщик всегда вправе отказаться и потребовать исключить эти услуги из текста ДДУ (либо не подписывать отдельные договоры на их оказание). Здесь стоит помнить, что право на отказ безусловно существует до того, как дольщик согласился с оказанием таких услуг и подписал соответствующее обязательство. После этого момента отказ может быть затруднен, при этом многое будет зависеть от конкретных условий договора между дольщиком и застройщиком.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Памятка дольщику: что должен знать дольщик при заключении договора участия в долевом строительстве

Какие действия потребитель вправе совершить в своих интересах при заключении Договора участия в долевом строительстве, чтобы обезопасить себя?

На практике возникает множество вопросов, требующих дополнительного разъяснения. Как правильно оценить возможные риски сотрудничества с конкретным Застройщиком? Как правильно вести переговоры с Застройщиком при заключении Договора? Каким образом в дальнейшем можно и нужно контролировать действия Застройщика и ход строительства?

Эти и многие другие вопросы интересуют многих. В данной заметке специалисты нашей Компании постарались дать ответы на наиболее актуальные вопросы и подготовить некую «памятку» для граждан, желающих вложить деньги в долевое строительство.

Какие необходимые требования к форме и содержанию Договора участия в долевом строительстве установлены законом?

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Законом, Договор участия в долевом строительстве должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Читайте также:  Требование неустойки после подписания акта приема передачи квартиры

В случае, если какое-либо из перечисленных выше условий отсутствует в Договоре, такой договор, в соответствии с законом, считается незаключенным. Если Вам предлагают заключить Договор участия в долевом строительстве в отсутствие вышеуказанных условий или не регистрировать его, имейте это ввиду.

Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?

В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц – проектная декларация – должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства:

1) Согласно положениям Статьи 20 указанного Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующую информацию:

  • информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика – данную информацию потребителю имеет смысл проверить на соответствие данным ЕГРЮЛ;
  • о проектах строительства, в которых Застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию – в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности Застройщика;
  • о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;
  • о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, согласно императивному указанию закона, Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

  • учредительные документы Застройщика – ознакомившись с данными документами, потенциальный дольщик сможет определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего Договора со стороны Застройщика (например, определение цены Договора может быть отнесено Уставом к полномочию совета директоров Застройщика);
  • свидетельство о государственной регистрации Застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  • аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности.

2) В соответствии с указанным Федеральным законом, информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна включать в себя следующую информацию:

  • о цели, этапах и сроках реализации проекта строительства, о результатах экспертизы проектной документации, о разрешении на строительство;
  • о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома и об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, о количестве в составе строящегося многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир); о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; о составе общего имущества в многоквартирном доме;
  • о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
  • о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;
  • о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;
  • о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);
  • об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Таким образом, Застройщик обязан предоставить всю вышеперечисленную информацию, включенную Федеральным законом в состав проектной декларации, всем заинтересованным лицам (посредством размещения в СМИ, либо путем предоставления конкретному лицу).

Поскольку на практике, исходя из средне-невысокого уровня юридической грамотности основной массы граждан-потребителей, Застройщики часто пренебрегают своей обязанностью по предоставлению данной информации, к данной статье приложен Типовой запрос Застройщику с просьбой предоставить все необходимые документы и информацию.

Запросить у Застройщика вышеперечисленные документы важно не только для того, чтобы установить соответствие законодательству деятельности Застройщика и оценить риски на этапе заключения Договора, но также и для того, чтобы обезопасить дольщика на случай возможных нарушений со стороны Застройщика и связанных с этим судебных споров.

Какова ответственность Застройщика за предоставление недостоверных/неполных сведений, предоставление которых является обязанностью Застройщика, в соответствии с 214-ФЗ?

За невыполнение Застройщиком данной обязанности предусмотрена административная ответственность, установленная статьей 14.28 КоАП РФ: за опубликование в СМИ проектной декларации, содержащей неполную либо недостоверную информацию, а также за предоставление неполной или недостоверной информации, предоставление которой для Застройщика обязательно – на Застройщика может быть наложен штраф от 200 000 до 400 000 рублей (на должностное лицо – от 5 000 до 15 000 рублей).

  • для Московской области это – Управление контроля за долевым участием в строительстве (в составе Министерства строительного комплекса) (вместо упраздненного Комитета МО по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью);
  • для Москвы – Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.

Является ли Договор участия в долевом строительстве договором присоединения? Каким образом потребитель может согласовать условия Договора с Застройщиком при его заключении?

На практике представители Застройщика нередко утверждают, что предлагаемые ими для заключения Договоры участия в долевом строительстве являются типовыми, и никакие изменения в них вносить нельзя. Многие отказываются даже обсуждать какие-либо правки к договору. Но законно ли это?

В соответствии со ст.428 ГК РФ, существует особый тип договора – договор присоединения, условия которого определяются исключительно одной из сторон и могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Вопрос, является ли Договор участия в долевом строительстве договором присоединения – спорный, однако совокупность всех факторов позволяет сделать вывод о том, что данный Договор не является договором присоединения.

Растиражированные образцы текстов Договора, предоставляемые потенциальным дольщикам, в том числе с использованием сети Интернет – не могут быть отнесены к указанным формулярам (стандартным формам). Кроме того, поскольку в типовом Договоре участия в долевом строительстве, обычно предоставляемом Застройщиком, не указаны: объект строительства, цена Договора, порядок оплаты и другие существенные условия, которые добавляются в типовой Договор индивидуально по каждому дольщику – Договор участия в долевом строительстве в целом нельзя отнести к договорам присоединения, т.к. договоры присоединения в принципе исключают возможность формулирования в договоре условий, отличных от стандартных.

Итак, поскольку Договор участия в долевом строительстве не отнесен законом к типу договоров присоединения, потребитель вправе вести переговоры с Застройщиком по условиям заключаемого контракта. Потенциальный дольщик может заявить о своих предложениях путем составления протокола разногласий к предложенному проекту Договора и направления такого протокола Застройщику. В соответствии с практикой делового оборота, на такой протокол Застройщиком должен быть дан письменный ответ.

Безусловно, участие в таких переговорах по условиям Договора участия в долевом строительстве требует знания особенностей ведения делового оборота, в связи с чем было бы разумно обратиться за помощью к специалистам (юристам).

Как вести себя потребителю в случае «навязывания» дополнительных услуг при заключении Договора участия в долевом строительстве с Застройщиком?

На практике часто встречается ситуация, когда гражданам при заключении Договора участия в долевом строительстве навязываются (Застройщиком, а чаще – лицами, выступающими в качестве агентов Застройщика) дополнительные услуги.

Например, в виде необходимости предварительно заключить с агентом Застройщика договор бронирования квартиры, либо навязывание услуг по государственной регистрации Договора долевого участия и оформлению права собственности. Отказ от подобного рода услуг часто влечет устный отказ от заключения основного Договора участия в долевом строительстве.

Между тем, подобные действия Застройщика и уполномоченных им лиц прямо противоречат положениям п.2 ст.16 ФЗ «О защите прав потребителей», где устанавливается запрет обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Гражданин, который был вынужден заключить навязанный ему договор подобного рода (бронирования квартиры, оказания услуг по государственной регистрации основного договора) вправе обратится в суд, чтобы вернуть оплату по навязанной услуге и взыскать проценты.

Для этого необходимо документально зафиксировать отказ Застройщика (обычно устный) от заключения Договора долевого участия при отказе потребителя от навязанных услуг, направив в адрес Застройщика (напрямую, минуя его агента) соответствующую претензию.

Как дольщик может контролировать процесс строительства объекта уже после заключения им Договора участия в долевом строительстве?

Гражданам – вкладчикам нельзя забывать о том, что после заключения Договора участия в долевом строительстве во многих случаях все только начинается, ведь дом в реальности еще не существует.

В соответствии с положениями ч.4 ст.20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, о фактах внесения изменений в проектную документацию, а также ежеквартально вносить в проектную декларацию актуальные изменения, касающиеся финансового результата текущего года, размеров кредиторской и дебиторской задолженностей Застройщика.

Все вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, аналогичном опубликованию проектной декларации. Невыполнение Застройщиком данной обязанности влечет возникновение у дольщика права обратится в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (в порядке ч.7 ст.19 ФЗ).

На практике дольщику целесообразно следить за реализацией проекта строительства путем периодического запроса у Застройщика проектной документации для ознакомления (аналогично запрашиванию документов перед заключением Договора).

Кроме того, дольщику целесообразно осуществлять текущий контроль за реализацией проекта строительства посредством осуществления следующих мероприятий:

  • подписаться на обновления, зарегистрировавшись в системе «Мой арбитр» – в отношении появления судебных дел в отношении Застройщика и его учредителей (данная система позволяет оперативно отслеживать появление судебных дел в системе арбитражных судов в отношении конкретного участника);
  • проверять наличие судебных дел в отношении Застройщика и его учредителей на сайте районного суда общей юрисдикции по месту расположения строящегося объекта и по месту регистрации Застройщика;
  • периодически запрашивать у Застройщика информацию, касающуюся его финансового состояния (финансовый результат текущего года, размеры кредиторской и дебиторской задолженности), а также информацию об изменениях, внесенных в проектную декларацию;
  • отслеживать фактическое строительство объекта (реализация проекта в реальности по месту его нахождения).

Безусловно, для гражданина, не имеющего юридического образования, разобраться во всем массиве информации по вопросам заключения Договора участия в долевом строительстве весьма непросто. А еще сложнее – сделать верные выводы и правильно определить риски при заключении Договора с конкретным Застройщиком на конкретный объект.

Учитывая стоимость недвижимости, и тот факт, что покупка недвижимости для обычного человека – крайне серьезный и ответственный шаг, было бы целесообразно потратить определенную сумму денег на то, чтобы обратиться к специалистам. В сравнении с ценой квартиры, оплата услуг высококвалифицированных юристов не высока, но при этом вы сможете быть уверены, что вкладываете свои деньги правильно.

При оценке рисков заключения Договора участия в долевом строительстве по конкретному объекту специалистами нашей компании разрабатывается мотивированный отчет, где подробно указываются все факторы и риски для потенциального дольщика.

Задать вопрос, обратиться за помощью к специалистам нашей компании Вы можете по телефонам и электронной почте, указанным в разделе Контакты

Если Вас заинтересовала тема статьи, также рекомендуем Вам познакомиться с презентацией: Проверка недвижимости с использованием сети интернет.

Требования к застройщику в 2020 году

Работа застройщика в современной России жестко регламентирована. Есть масса стандартов и ГОСТов, предъявляемых к качеству жилья. Но даже это не главное. Для покупателя скорее интересно узнать требования к застройщику, которые предъявляет федеральный закон №214: «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». В 2020 году законодатели внесли в него массу изменений, о которых важно знать будущим инвесторам.

Новый закон

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Поправок в 2020 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.

Уставной капиталВажная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома
Компенсационный фондЗастройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия
Условия договораСам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе
ТаунхаусыТеперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы

Таунхаусы

Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2020 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.

  • Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
  • Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.

Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.

Читайте также:  Что делать, если застройщик не спешит сдавать квартиры?

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях

Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.

Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  • У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  • Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
  • Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2018 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Требования к застройщику

Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:

  • Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
  • Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
  • Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
  • Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
  • Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
  • Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
  • Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ

Уставной капитал

Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.

Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.

Размер капиталаПлощадь всех объектов долевого строительства
2,5 млн рублейНе более 1,5 тыс. квадратных метров
4 млн рублей2,5 тыс. кв. метров
10 млн рублей10 тыс. кв. метров
40 млн рублей25 тыс. кв. метров
80 млн рублей50 тыс. кв. метров
400 млн рублей250 тыс. кв. метров
1,5 млрд рублейБолее 500 тыс. кв. метров

Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:

  • Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
  • С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале

Проблемы с законом

Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:

  • Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
  • У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
  • Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти

Обязательный сайт

Требования к сайту застройщика с 2020 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».

  • Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
  • Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
  • Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
  • Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
  • Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.

Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой

Договор

Требование застройщику о передаче квартиры, сроках исполнения, сумме и прочем содержатся в договоре долевого участие. Этот документ регламентируется ст.№4 федерального закона. Основные требования:

  • Должен содержать определение объекта строительства, право требование на который вы приобретаете. Если по-человечески – это описание вашей будущей квартиры, с указанием площади, этажа и планировки. Лоджия, количество комнат – вносится вся информация.
  • Местоположение квартиры – адрес, пусть и строительный, будущего дома.
  • Срок передачи объекта девелопером
  • Цена договора, а также алгоритм расчета. Важно – вы не должны рассчитываться с застройщиком до регистрации договора в Росреестре
  • Гарантийные срок на сам многоквартирный дом и отдельные его части

Кроме того, в договоре должны содержаться сведения о самом многоквартирном доме. По аналогии с квартирой – в ДДУ вы должны иметь возможность узнать его адрес, распознать этажность, количество нежилых помещений и в целом сам план объекта.

Все сведения в договоре долевого участия должны быть в соответствии с актуальной версией проектной декларацией, выложенной на сайте застройщика.

Гарантии

Законодательство выдвигает требования к застройщику относительно гарантий на объект недвижимости. При этом в 2020 году ситуация ужесточилась, но появились минусы и для дольщиков.

  • Дольщик вправе обратиться в суд и потребовать как устранения дефектов, так и выплату неустойки за просрочку сдачи дома и различные гарантийные проблемы
  • Но при этом изначально дольщик обязан обратиться к застройщику, и направлять иск в суд можно только отказа или бездействия девелопера.

Застройщик не участвует в процессе гарантийного ремонта, если многоквартирный дом полностью или квартира в отдельности пострадали за счет:

  • Естественного износа
  • Проблем с ремонтом, который делает сам владелец квартиры
  • Нарушения переданной инвестору инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Из-за последнего пункта возникает достаточно много споров. Но фактически все просто – если управляющая компания своими действиями или бездействиями допустила проблемы с домом – то проблемы устранения недостатков это вопрос УК, а не застройщика. Судебной практики по этому вопросу на момент написания статьи нет.

Прилегающая территория

Какие требования к застройщику можно предъявить относительно благоустройства территорий? Если речь идет об отдельном объекте недвижимости, то это уборка территории, приведение ее в нормативный вид. Отдельные элементы благоустройства прописываются в проектной декларации.

Требования к застройщику по прилегающим дорогам фактически не существуют. Если девелопер своими строительными действиями эту дорогу разрушил – то придется обращаться в муниципалитет с требованием обязать застройщика отремонтировать эту дорогу. Так как дороги общего пользования, даже если они прилегают к новостройке, не находятся в собственности жильцов, то и отстаивать права на них через гражданские суды невозможно. Только через подачу жалоб в администрацию и прокуратуру вашего района.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Условия договоров долевого участия, ущемляющие права покупателей

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последнее время некоторые эксперты, работающие на рынке недвижимости, рекомендуют застройщикам включать в договоры долевого участия условия, ограничивающие права дольщиков. Например, предусматривать взыскание штрафа за нарушение сроков принятия квартиры или вносить пункт, разрешающий девелоперу передавать жилье в «упрощенном порядке». Данная статья расскажет о том, к чему могут привести подобные «советы» и законны ли вообще такие действия со стороны застройщиков.

Недействительность условий ДДУ, ухудшающих положение дольщика

Статья 421 ГК РФ декларирует свободу договора. Это значит, что граждане и юрлица могут включить в него любые условия, не противоречащие закону.

Однако данное правило применяется в сфере долевого строительства с большими оговорками. Согласно статье 9 закона № 15 — ФЗ[1], когда гражданин покупает товары или услуги для личного потребления, он пользуется не только правами, предоставленными ему ГК РФ, но и правами, которые даёт ему закон о защите прав потребителей.[2]

В свою очередь закон об участии в долевом строительстве указывает, что отношения между дольщиком и застройщиком, вытекающие из ДДУ, заключенного физлицом для личных или домашних нужд, регулируются законом о защите прав потребителей.[3] А статья 16 этого нормативного акта указывает, что условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными. Следовательно, само включение подобных условий в ДДУ является бессмысленным занятием. Разве только для устрашения гражданина. Да и то вряд ли.

Справедливости ради скажу, что после начала реформ в области долевого строительства (то есть в последние год – полтора) подобные пункты и оговорки фактически исчезли из договоров долевого участия. Работая над данной статьей, я мельком посмотрел несколько ДДУ на сайте единой системы жилищного строительства[4] и не нашел даже похожих условий. Большинство договоров созданы по типовой схеме и мало чем отличаются друг от друга. Тем не менее я приведу несколько примеров недействительных пунктов, которые застройщики еще 7 — 8 лет назад массово включали в ДДУ.

Штраф за нарушение сроков принятия квартиры

Некоторые «продвинутые» компании ранее в договоре предусматривали возможность наложения на дольщика штрафа за нарушение срока приемки квартиры. Однако закон № 214 — ФЗ вообще не содержит подобной ответственности для граждан-участников долевого строительства. Нет ее и в законе о защите прав потребителей, а также в ГК РФ. Следовательно, в соответствии со статьей 16 ЗПП данное условие, априори, является недействительным.

Упрощенная передача квартиры в собственность при отказе дольщика принять её

Никакой такой упрощенной процедуры передачи жилья никогда не было и нет. Есть стандартный порядок, изложенный в том же законе № 214-ФЗ. Он указан в ч. 6 ст. 8. Его суть состоит в том, что если гражданин уклоняется от приема квартиры, то девелопер (по прошествии двух месяцев с предусмотренной договором даты о передачи жилья) вправе составить односторонний акт о передаче объекта собственнику. Однако даже это правило действует с большими оговорками. В частности, оно не применяется, когда человек отказался подписать акт ввиду серьезных недостатков, выявленных в новой квартире, а также в случае, если у застройщика вообще нет сведений о том, получил ли собственник письмо о завершении строительства дома. Так что здесь вообще не может идти речи о каком-то упрощенном порядке передачи жилья.

Условие об одностороннем изменении срока сдачи дома

Это условие довольно часто встречалось в ДДУ лет 10 — 12 назад. Оно состояло в том, что застройщик «наделял себя правом» менять срок сдачи объекта в одностороннем порядке. То есть без согласия участника строительства. Честно говоря, я давно не встречал договоров с подобной оговоркой. Ни один нормальный застройщик не включит сегодня это условие в соглашение. И дело даже не в том, что оно является незаконным. Данный пункт просто бесполезен в современной ситуации. Ведь статья 17 закона № 214-ФЗ и закон о регистрации недвижимости[5] требуют обязательной регистрации каждого ДДУ в ЕГРН Росреестра. А с недавних пор сроки сдачи объекта фиксируются еще и в Единой информационной системе жилищного строительства.[6] Таким образом, дата сдачи является не просто делом застройщика и дольщика, но ещё и государства. В свою очередь статья 6 закона о долевом участии в строительстве требует от строительной компании, чтобы последняя в случае нарушения сроков сдачи дома не позднее, чем за два месяца известила гражданина о данном факте и предложила человеку изменить договор.

Но так как ДДУ зарегистрирован в ЕГРН, то и изменение к нему в форме дополнительного соглашения также подлежит обязательной регистрации в едином госреестре. Иными словами, без дольщика девелопер физически не сможет внести изменения в ЕГРН. Более того, даже если застройщик и уведомит дольщика об изменении сроков, но при этом не подпишет с ним дополнительное соглашение, то данный факт вообще не приведет к изменению сроков и в самом договоре. На это обратил внимание Верховный суд РФ еще в 2015 году. Тогда одна гражданка приобрела по договору цессии права по ДДУ. В договоре уступки прав было указано, что она уведомлена о переносе сроков сдачи объекта. Собственница подписала договор, а после получения квартиры тут же обратилась в суд и потребовала взыскать с застройщика штраф и неустойку за нарушение срока передачи жилья. Суды первой и второй инстанций отказали ей в этом, а вот ВС РФ удовлетворил все её требования. Он пояснил, что даже уведомление дольщика об изменении сроков не является основанием для изменения даты в договоре. Только дополнительное соглашение, подписанное сторонами и зарегистрированное в ЕГРН, может изменить содержание договора.[7]

Читайте также:  Как правильно расторгнуть договор подряда на строительство индивидуального жилого дома?

Иные условия, ограничивающие права дольщиков

Кроме вышеописанных пунктов, некоторые строительные компании включали такие условия, как право не передавать квартиру вплоть до полной оплаты по договору или пункт о том, что изменение площади помещения более чем на 5% не считается существенным. Такие оговорки являются (и являлись) недействительными, так как государство регулирует их совершенно по-другому. Например, если покупатель допускает просрочки и не вносит платежи, то девелопер вправе вообще отказаться от исполнения договора при наличии условий, оговоренных в законе. А согласно статье 9 закона № 214-ФЗ изменение площади жилья более чем на 5% позволяет дольщику идти в суд и требовать расторжения договора.

Типичные ущемления прав дольщиков сегодня

На сегодняшний день ситуация с условиями, ограничивающими права дольщиков, улучшилась. Такие пункты, как штраф за непринятие квартиры или право застройщика на одностороннее изменение сроков, уже не встречаются. Однако более мелкие, так сказать, нарушения до сих пор присутствуют в некоторых ДДУ.

Например, часть девелоперов указывает в договорах, что дольщик обязан принять квартиру в течение пяти, семи или десяти дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию. Такое условие считается незаконным. Оно ограничивает права дольщика.[8] Или другой момент. В некоторых ДДУ присутствует если не запрет, то ограничения на уступку прав требования. Застройщик включает в соглашение пункт о том, что участник не имеет права без его согласия уступать права требования, обязывает гражданина уплатить компенсацию при оформлении уступки и даже грозит штрафами за совершение цессии без согласия девелопера. В свою очередь закон № 214-ФЗ не ограничивает дольщика в этом плане. Человек вправе уступить свои права начиная с даты внесения ДДУ в ЕГРН и до дня подписания акта приема-передачи помещения при условии полной оплаты или при переводе долга на другого субъекта. Кроме того, встречаются пункты, обязывающие дольщиков заключить договор с управляющей компанией по выбору строителей, соблюдать досудебный порядок урегулирования споров, а также формулировки, относящие действия госорганов местных властей к непреодолимой силе. Ну, и наконец, некоторые соглашения предусматривают возможность одностороннего изменения проекта девелопером. Вплоть до этажности. Все эти условия противоречат закону и судебной практике.

Ответственность застройщика за включение в ДДУ условий, ограничивающих права дольщика

За включение в ДДУ условий, ограничивающих права дольщиков, руководство девелопера может быть оштрафовано на сумму от 1000 до 2000 рублей, а компания – до 20 000 рублей (ст. 14.8 КоАП РФ). Понятно, что для строительной организации это не деньги. Однако информация о привлечении застройщика к административной ответственности вносится теперь в ЕИСЖС. И непонятно, как отнесутся контролирующие органы к такой строительной компании в будущем. Не секрет, что в России для давления на фирму или ее собственников при необходимости используются любые поводы. А факт нарушения прав дольщиков является вполне подходящим основанием для того, чтобы начать «кошмарить» бизнес.

Куда жаловаться при включении в договор условий, ограничивающих права дольщиков

На условия, нарушающие права участников долевого строительства, следует жаловаться в территориальное управление Роспотребнадзора и в прокуратуру. Именно эти структуры привлекут застройщика к ответственности и накажут его за незаконные пункты.[9] Можно также обратиться в суд, который, при наличии оснований, легко признает спорные условия недействительными. Вообще, на этапе покупки надо внимательно изучить ДДУ либо обратиться за помощью к адвокату. Однако, как правило, сегодня строители уже не включают в соглашения явно незаконные пункты. Слишком большой риск. Если же вы нарвались на девелопера, который «состряпал» договор времен дикого капитализма, то лучше отказаться от подписания подобного ДДУ и оповестить об этом надзорные органы.

Может ли дольщик претендовать на получение штрафов и неустойки, если он все-таки подписал договор на невыгодных условиях, а застройщик нарушил сроки сдачи объекта или иным образом не исполнил свои обязательства

Может. Как я уже сказал выше, все условия, ограничивающие права дольщика — потребителя, по закону являются недействительными. Поэтому, несмотря на любые пункты ДДУ, гражданин вправе подать иск в суд и с помощью адвоката (либо сам) взыскать с нарушителя все штрафы и неустойки.

Выводы

Итак, мы можем констатировать, что подход застройщиков к условиям ДДУ серьезно изменился. Пункты, особо злостно ограничивающие права участников долевого строительства, встречаются все реже и реже. Да, некоторые условия по-прежнему нарушают права дольщиков, однако (если уж быть до конца честными) они не являются определяющими.

[1] Ст.9 Федерального закона «О введении в действие части второй ГК РФ» № 15 — ФЗ от 26.01.1996 года.

[2] Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300 — 1 от 07.02.1992 года.

[3] Ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года

[5] Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218 – ФЗ от 13.07.2015 года.

[6] Ст.23.3 Федерального закона № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года.

[7] Обзор судебной практики ВС РФ от 19.07.2017 года.

[8] Постановление Первого апелляционного суда по делу №А43 — 21701/2015 от 04.02.2016 года.

[9] Решение Березниковского городского суда Пермского края по делу №12 — 425/2016 от 10.10.2016 года.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Юридические тонкости покупки строящегося жилья

Застройщик не уложился в сроки сдачи многоквартирного дома, теперь предлагает дольщикам подождать и продлить этот срок еще на 4 месяца, как быть?

Я приобрел квартиру в новом доме по Предварительному договору купли-продажи. Акт госкомиссии подписан. Могу ли я вернуть подоходный налог по такому договору и надо ли ждать права собственности?

Можете, но только после регистрации права собственности на квартиру.

Я заключила с застройщиком договор предварительной купли-продажи. Стройка стоит уже несколько месяцев. Нас согласны с доплатой перевести на другой, уже готовый объект, но не предоставляют скидки, указанные на сайте застройщика. Мы можем требовать эту скидку? Или возможно вернуть деньги назад?
Условия предоставления скидок определяются самим застройщиком. Скорее всего, эти скидки установлены для новых приобретателей квартир, а Вы к ним не относитесь. К тому же, застройщик вовсе не обязан предоставлять Вам квартиру в построенном доме в связи с прекращением строительства Вашего дома. Деньги возможно вернуть назад путем расторжения заключенного договора по соглашению сторон либо по решению суда. Условия расторжения и порядок возврата денег при этом должны быть определены в Вашем договоре.

Два года назад был заключен с компанией-застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры на первичке. Сдача госкомиссии прошла, но акт приема-передачи еще не подписан. Сегодня получила уведомление о том, что компания-застройщик решила реорганизоваться в форе выделения из его состава нового ЗАО. Как мне предъявить свои права требования? Что для этого надо? Как вообще в таких ситуациях действовать, чтобы не остаться у разбитого корыта?

Такая реорганизация не должна затронуть Ваших прав, если права застройщика остаются на старой компании (а если права на застройку предоставлены государством, то скорее всего так и есть). В противном случае перспектива у Вас печальная. Все, что Вы можете сделать – письменно требовать от застройщика заключения с Вами основного договора купли-продажи и передачи Вам квартиры по акту, а если этого не происходит в сроки, установленные Вашим договором – обращаться в суд с иском о понуждении застройщика к заключению договора купли-продажи квартиры. А чтобы не попадать в подобные ситуации не надо заключать предварительные договоры, которые направлены на обход закона и максимальное уменьшение прав дольщика. Мое мнение – лучше купить комнату на вторичном рынке, чем инвестировать деньги в строительство квартиры на основании предварительного договора.

Заключил договор об инвестировании в строительство. В одном из пунктов Договора сказано “Дольщик осуществляет инвестирование строительства Квартиры. Общество оставляет за собой право принимать решение по остеклению балконов и лоджий. Затраты на остекление балконов и лоджий не входят в цену Договора”. Больше нигде про остекление не написано. Имеет ли право Общество не передать мне Квартиру, если я не оплачу остекление? Могу ли я отказаться от остекления? Можно ли оспорить стоимость остекления, если она является завышенной? Заранее благодарю!

Отказаться от остекления Вы сможете, если оно не предусмотрено проектом строительства дома, согласованным в установленном порядке. При этом Общество вправе не передавать Вам квартиру, имея по этому вопросу свое мнение. А разрешить эту ситуацию сможет только суд. Также вполне реально оспорить завышенную стоимость остекления, если никаких цен на это договором не установлено. Суд обяжет застройщика предоставить документы об оплате остекления в доме, и будет исходить из этих документов (или их отсутствия).

Застройщик заключил договор с ТСЖ на управления домом. Я собственник (физическое лицо) хочу оспорить этот договор. В какой суд обратиться – в Арбитраж или федеральный? На кого подавать – на застройщика или ТСЖ?
Вы такого права не имеете. Оспорить этот договор может только ТСЖ. Вы, как собственник, можете созвать общее собрание членов ТСЖ, которое вправе избрать новое его правление. А уже новое руководство ТСЖ в арбитражном суде может оспаривать любые договоры, заключенные ТСЖ.

В 2005г. мы с супругой приобрели квартиру в строящемся доме. Для покупки квартиры мы оформили в банке кредитный договор и договор ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости (еще до брака у супруги в собственности была двухкомнатная квартира). Но в процессе оформления кредита выяснилось, что у застройщика отсутствуют некоторые необходимые банку документы. В результате оформили объектом ипотеки уже имеющуюся квартиру, а цель получения кредита сформулировали как ремонт и благоустройство. В данном случае имеем ли мы право использовать материнский капитал на погашение ипотечного кредита или нужно переоформлять ипотечный договор?
Нужно переоформлять ипотечный договор. Из него должно однозначно следовать, что этот кредит предоставлен в целях приобретения (строительство) жилья.

Если в договоре долевого участия, который не подпадает под действие ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных. “, стоимость указана в условных единицах и не подлежит изменению, может ли застройщик настаивать на увеличение стоимости у.е. в дополнительном соглашении? Доп. соглашение заключается в связи с тем, что по обмерам ПИБ площадь увеличилась.
Без ознакомления с договором сложно говорить, но, скорее всего, действия застройщика законны. Не подлежит изменению стоимость объекта недвижимости, а размер у.е наверное привязан к курсу ЦБ или устанавливается доп. соглашением.

В договоре долевого участия (так он называется) с Застройщиком есть условие в котором говорится, что данный “. договор является договором об инвестиционной деятельности, регламентированным законодательством РФ в области инвестиционной деятельности, и на отношения сторон на распространяются нормы закона РФ “О защите прав потребителей в силу того, что договор не является договором строительного подряда, договором бытового подряда, договором на оказание услуг или договором купли-продажи.” Насколько такое условие правомерно, если я как физическое лицо приобретаю квартиру для дальнейшего проживания в ней, а не для перепродажи? Можно ли говорить о том, что этот договор является договором об инвестиционной деятельности, если данный договор дол. участия имеет все признаки договора подпадающего по действие ФЗ-214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”?

Действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” распространяется на правоотношения возникшие после введения этого закона в действие, так если разрешение на строительство конкретного дома было получено до вступления закона в силу, то на договора заключенные с дольщиками этого дома нормы закона не распределяются.
Правовое содержание конкретного договора, распространяется ли на него действие закона “О защите прав потребителей” или нет, в спорной ситуации определяет суд. В большинстве случаев договора долевого участия, как бы они не назывались, подпадают под действие закона “О защите прав потребителей”.

Я хочу совершить сделку уступки права требования в долевом строительстве. Дом принят госкомиссией, но акт приема-передачи квартиры я не подписывала. Застройщик говорит, что дом зарегистрирован в ГБР, а при регистрации дома мы заявлены в списке дольщиков.
Да, Вы можете переуступить свои права по договору долевого строительства, пока Вам не передано жилое помещение. При оформлении сделки будьте внимательны, в большинстве случаев требуется согласие застройщика на переуступку прав.

Застраховала инвестиции в долевое строительство. Разрешение на строительство действовало до 31.12.07. Дом не построен. Страховая компания отказывает в выплате страхового возмещения, т.к. не окончен срок страхования (30.09.08) и нет отказа застройщика о дальнейшем строительстве.
Ответить на Ваш вопрос можно только после изучения Вашего страхового полиса, а также Правил страхования Вашей страховой компании. Как правило, страховым случаем, страховые компании считают только банкротство застройщика. В этом случае, пока Вы ничего от страховой компании требовать не можете. Возможно, есть еще какие-либо основания, однако это может быть видно только из ваших документов.

В декабре 2007 г. приобрел квартиру в новостройке по схеме предварительного договора. В момент приобретения сроки выдачи ключей озвучивались как “первый квартал 2008”, затем август-сентябрь 2008 г, а сейчас уже весна 2009 г. Сделку покупки проводил с частичной оплатой стоимости квартиры в ипотеку, т.е. документы по сделке также проверялись крупным банком. В предварительном договоре сроки заключения договора купли-продажи квартиры не оговорены. Вопрос: можно ли расторгнуть предварительный договор без штрафных санкций по причине задержки сроков сдачи объекта? По информации застройщика, дом прошел госкомиссию, а выдача ключей задерживается по причине сооружения на территории дома подземного гаража. Однако, в связи с наступающим финансовым кризисом у меня есть подозрения, что строительство может быть заморожено.

Расторжение предварительного договора возможно по соглашению сторон или условиям самого договора. К сожалению, мы не имеем возможности ознакомиться с условиями вашего предварительного договора. Поэтому говорить о возможности расторжения без штрафных санкций мы не можем. Рекомендую вам обратиться на очную консультацию к юристу или адвокату.

Ссылка на основную публикацию