Что делать, если застройщик не спешит сдавать квартиры?

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

• точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
• обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
• в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

• вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
• вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома и квартиры

Приобретая будущее жилье в долевом строительстве, гражданин должен быть готов, что сдача новостройки может задерживаться. Многие согласны потерпеть, когда речь идет о незначительном запоздании, не желая связываться с судами.

Но что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома снова и снова? Универсального ответа на данный вопрос не существует.

В этой статье мы расскажем, как обезопасить себя от обмана и отсудить солидную компенсацию, если застройщик не выполняет должным образом договорные обязательства.

Сколько застройщик может законно переносить сдачу дома

Каждый договор долевого участия (ДДУ) должен содержать пункт о дате передачи квартиры. Иногда застройщики прописывают право одностороннего переноса сроков путем уведомления, чем вводят покупателей в заблуждение. В ряде случаев используются замысловатые формулировки. Все это противоречит федеральному законодательству.

Если строительная компания (СК) не успевает сдать дом в оговоренные сроки, то она обязана известить об этом своих дольщиков не позднее, чем за 2 месяца. При этом часто составляется дополнительное соглашение с целью уйти от ответственности. Подписав его, гражданин лишает себя возможности требовать неустойку, поскольку сам соглашается на новый срок.

Фактически оттягивать момент сдачи можно неограниченное количество раз. Понесет ли застройщик наказание, зависит от того, по чьей вине произошла задержка.

Нередко в качестве причин называются обстоятельства непреодолимой силы. Сегодня под ними подразумеваются не только стихийные бедствия, но и несвоевременное поступление оборудования, затягивание в выдаче разрешения государственными органами и иные действия третьих лиц.

При этом важно понимать, какие случаи являются поводом для беспокойства. Одно дело, когда не успевают завершить подключение к сетям или благоустройство придомовой территории.

Другая история, если на объекте прекращены строительные работы, отсутствует техника и нет рабочих. Такую ситуацию нельзя пускать на самотек, иначе дольщик потеряет все вложенные средства. Чем раньше он предпримет активные действия, тем быстрее повернет ситуацию в свою пользу.

Юридическая помощь по спорам с застройщиками и ДДУ

Оперативная консультация по телефону или в офисе бюро

Адвокат по жилищным спорам – помощь специалиста по спорам с застройщиками и ДДУ

Как действовать, если застройщик не сдает дом в срок (пошагово)

Рассмотрим подробнее, что нужно делать, если застройщик задерживает сдачу дома.

Существует 3 пути решения проблемы:

• Дождаться сдачи дома,
• Продать жилье,
• В одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком.

Шаг 1. В первую очередь важно оценить перспективы продолжения строительства. Попросите застройщика разъяснить ситуацию о причинах просрочки. Если они не вызывают опасений и смещение составляет несколько месяцев, то лучше позволить ему выполнить свои обязательства.

В некоторых случаях задержка может быть выгодна участникам долевого строительства. Например, когда она компенсируется в виде ремонта квартиры или лишними квадратными метрами.

Шаг 2. Имеет смысл поддерживать связь с соседями. Единомышленников можно найти на форумах дольщиков. Некоторые СК создают страницы в социальных сетях, где публикуют отчеты о ходе строительства. Их также можно использовать для общения с другими будущими собственниками многоквартирного дома.

Шаг 3. После 2 месяцев задержки, покупатель вправе требовать расторжения ДДУ. Для этого отправляется уведомление об отказе с указанием причин. В течение 10 дней застройщику положено вернуть не только вложенные деньги, но и проценты за их использование.

Такой вариант подходит не всем, особенно если работы находятся на завершающем этапе. Риск состоит в том, что если платежеспособность СК находится на нуле, возвращать денежные средства вы будете очень долго.

Чтобы узнать, не находится ли СК на грани банкротства, получите выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте ФНС. Также обратите внимание на размер уставного капитала и наличие серьезных партнеров.

Во многих регионах публикуются списки недобросовестных застройщиков и долгостроев. Но целесообразнее проводить проверку на благонадежность еще на этапе заключения договора.

Если СК не намерена вести диалог с дольщиками, единственный выход – обращаться в судебные и надзорные органы.

Претензия дольщиков к застройщику за задержку срока сдачи в эксплуатацию

Просрочка составила более 2 месяцев, а выдача ключей от квартиры так и не состоялась? Начинать следует с составления претензии застройщику за задержку сроков. Во-первых, у суда не возникнет лишних вопросов. Во-вторых, иногда можно договориться с застройщиком мирным путем.

В претензии необходимо потребовать указания точных сроков передачи объекта, выплату неустойки и возмещение расходов. В письме предоставьте расчет суммы и реквизиты для ее перечисления. Укажите, что ожидаете ответа в течение 10 дней.

Бумагу следует направить заказным письмом с уведомлением или лично представителю застройщика с получением печати и подписи на вашем экземпляре.

Суд с застройщиком о переносе сроков, что можно отсудит и сколько длится

Если с момента получения претензии прошло более 10 дней, а СК добровольно не выполняет требования дольщика, решайте вопрос в судебном порядке.

Подготовьте исковое заявление, и готовый пакет документов подайте в мировой или районный суд в зависимости от величины требований. При сумме иска до 1 млн. руб., гражданин от уплаты госпошлины освобождается.

Заявление можно подавать как по месту регистрации застройщика, так и по месту нахождения истца. Выбирать подсудность нужно крайне внимательно. Проанализируйте принятые решения инстанций, где вы можете подать иск.

На практике суды возмещают сумму значительно меньшую, чем предъявляют дольщики. Делается это потому, что из-за массовых исков о выплате неустоек, у СК не остается финансов для завершения строительства, что может привести к банкротству. Поэтому, в большинстве случаев мы советуем обращаться в арбитражный суд, где в пользу дольщика взыскивают наибольшую компенсацию за просрочку сдачи квартиры.

Как долго длится судебное разбирательство? По гражданскому законодательству дело рассматривается не дольше 2 месяцев. Время может увеличиваться в связи отпуском судьи или если застройщик ходатайствует о переносе заседания под разными предлогами.

После оглашения резолютивной части, на изготовление полного решения отводится до 10 дней. По причине загруженности суда это происходит дольше. В законную силу оно вступает спустя 30 дней. При апелляционном обжаловании срок продляется еще на 2 месяца.

Размер компенсации и неустойки за перенос сдачи дома по дду

При нарушении сроков СК должна заплатить неустойку. Ее размер – 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Неустойка за перенос сдачи квартиры рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи. Как потребитель дольщик вправе взыскать штраф – 50% от суммы неустойки. Также можно взыскать компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Застройщик обязан возместить убытки за весь период, пока дольщик был вынужден снимать жилье. Для подтверждения расходов должны иметься договор аренды и документы, подтверждающие внесение оплаты. При этом необходимо быть готовым к тому, что суд попросит обосновать, почему дольщик не мог проживать по адресу регистрации.

Важно! С суммы неустойки государству положено заплатить НДФЛ в размере 13%.

Обратите внимание! Получить неустойку возможно, если заключался именно ДДУ. В данном случае дольщика защищает 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Если приобретение недвижимости осуществлялось через вступление в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, то здесь ответственность застройщика за просрочку не прописана.

Как получить деньги, если срок сдачи дома переносится

По окончании судебного спора, дольщик получает исполнительный лист. По закону у взыскателя есть два варианта:

• передать его для исполнения судебным приставам,
• обратиться в банк, где у СК открыты счета.

Мы советуем выбирать второй способ, как более быстрый и результативный. Узнать банковские реквизиты СК можно из договора. Можно подать запрос в налоговую инспекцию с просьбой предоставить полный список открытых счетов застройщика.

После проверки заявления службой безопасности банка, денежные средства будут списаны со счета застройщика в течение 3 рабочих дней. Если их недостаточно, вы можете подать документы в другой банк.

Шансы и риски в спорах с застройщиком

Ни одна статья не может в полной мере раскрыть все тонкости защиты прав в сфере долевого строительства. Если вы попали в число обманутых дольщиков, и вопрос касается такого дорогостоящего актива как недвижимость, советуем не рисковать, а обращаться к высококвалифицированным юристам.

Не стоит надеяться, что судебный процесс – это простая формальность, и на то, что судья будет на вашей стороне. На самом деле воевать придется с опытными юристами, которые всеми силами будут доказывать отсутствие нарушений со стороны застройщика.

Юридическое бюро “Кахиев и партнеры” проконсультирует вас по возникшим вопросам, достаточно лишь принести с собой все документы. Наши специалисты проведут анализ рисков, расскажут о перспективах дела и, в случае необходимости, выступят в суде в качестве защитника. Мы готовы применить все свои знания опыт для удачного разрешения спорной ситуации в вашу пользу.

По закону. В делах по спорам с застройщиками и ДДУ, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

Что делать, если застройщик сдаёт квартиру с недоделками?

Покупка жилья в строящемся доме – дело рискованное. Но для большинства дольщиков всё-таки наступает счастливый день, когда застройщик предлагает им принять готовую квартиру. И это значит, что скоро её можно будет оформить в собственность, сделать ремонт и жить. Но радость может быть омрачена существенными недоделками. Как правильно принять квартиру? Что делать при обнаружении дефектов?

Не пропустите срок принятия квартиры от застройщика

Напомним, что до того, как застройщик передаст квартиру дольщику, дом принимает Госкомиссия и даёт разрешение на его ввод в эксплуатацию, после чего застройщик в течение нескольких месяцев оформляет всю необходимую для этого документацию. Если процесс затягивается, значит, что-то пошло не так, и можно начинать волноваться.

Photo: Gui Carvalho

Но в большинстве случаев в период до полугода застройщик по телефону или заказным письмом уведомляет дольщика о том, что готов передать квартиру. Получив уведомление, дольщик должен начать приёмку квартиры не позже чем через семь рабочих дней. Если он затянул с этим дольше двух месяцев, застройщик может по закону подписать односторонний акт приёмки-передачи без его участия. И тогда заставить застройщика впоследствии удовлетворить возникшие претензии будет непросто. Поэтому на всякий случай нужно отслеживать, не начался ли процесс приёмки квартир в вашем доме — время от времени звонить застройщику, посещать его сайт, заглядывать на форум дольщиков вашего дома, если он существует.

Может случиться, что сначала застройщик сообщает вам, что квартира готова к передаче, а потом сам начинает тянуть время под разными предлогами. В этом случае вручайте ему под подпись или направляйте заказным письмом претензию по поводу его уклонения от передачи. Тогда застройщик не сможет переложить на вас вину за несвоевременную приёмку квартиры.

Итак, вы явились на приемку. У застройщика вам нужно получить смотровой лист, в котором вы будете фиксировать обнаруженные недостатки. Застройщик обязан его выдать, хочет он того или нет. Этот документ может называться и по-другому, но суть одна. Нет смотрового листа – нет нормальной приёмки.

Photo: waferboard

В смотровой лист вносят:

• перечень недоделок и дефектов строительства, которые удалось выявить, со ссылками на СНиПы, их подтверждающие;
• сроки устранения дефектов и информацию о том, кто за это будет отвечать.

Смотровой лист делается в двух экземплярах (для застройщика и дольщика), которые подписывают после осмотра квартиры и регистрируют у застройщика.

Как принять квартиру?

Принять квартиру у застройщика можно самостоятельно, если вы обладаете достаточными знаниями и опытом в этом вопросе. Если же есть сомнения, вы не уверены в своих силах, лучше заключить договор с экспертом, который поможет найти дефекты строительства и правильно оформить это документально. Стоит такая услуга недорого, от 50 руб./кв.м., но сэкономить позволяет значительно больше. Опытный эксперт может найти с десяток «скрытых» от вас дефектов. Полезно перед приёмкой своей квартиры узнать, какие недостатки у себя обнаружили ваши соседи по дому, ведь вероятность того, что у вас могут быть аналогичные недоделки — велика.

Напомним, что проверяют в первую очередь:

• стяжку, потолок, стены – на наличие трещин, неровностей, отклонения от вертикали и горизонтали более положенного по СНиПам, высоту потолка;
• особое внимание — монтажным стыкам и швам внешних стен, наличию протечек;
• качество дверных и оконных проёмов, качество установки входной двери и оконных блоков, их работоспособность, фурнитуру;
• стояки ХВС и ГВС на предмет протечек, работоспособность вентилей;
• канализационные стояки и тройники;
• батареи отопления, их крепеж и подключение к системе отопления;
• вентиляцию, наличие вытяжки;
• электропроводку, счётчик, автоматы, напряжение в сети;
• если квартира сдается с чистовым ремонтом, проверяется качество этого ремонта.

Photo: Брусника

Также рекомендуется произвести тщательный замер площади квартиры, пусть даже на момент приёмки в документацию уже внесены официальные результаты замера БТИ. Но перепроверить не повредит. Особенно с учётом того, что по ДДУ окончательные расчёты между дольщиком и застройщиком производятся по фактической площади квартиры.

О приёмке общедомового имущества

В соответствии с законом вы можете требовать, чтобы придомовая территория была обустроена, а все инженерные системы в доме нормально функционировали. Ведь при неработающих лифтах вам просто не удастся сделать ремонт на вашем, скажем, двадцатом этаже. Недоделанные общие холлы, лестничные пролёты, отсутствие освещения в подъездах, неработающий мусоропровод тоже доставят вам массу неудобств. Как и состояние кровли, подвала, технического этажа.

На практике приёмкой общедомового имущества обычно занимается управляющая компания. Застройщик вас будет убеждать, что это её сфера ответственности. Так-то оно так, но проблема в том, что если дом будет принят с недоделками, то устранять их придётся за счёт жильцов. В связи с этим квартплата может несколько лет быть значительно выше той, какой она была бы, если бы застройщик выполнил свои обязательства полностью. Не надо стесняться фиксировать недоделки по дому в смотровом листе, хотя менеджеры застройщика, скорее всего, будут против этого.

О разногласиях по поводу определения фактической площади квартиры

Одна из распространенных тем для спора с застройщиком – несоответствие общей площади квартиры по ДДУ и фактической. Немаловажно, что по условиям ДДУ обычно разница сверх 1 кв.м. компенсируется застройщиком или дольщиком друг другу в зависимости от того, меньше фактическая площадь, чем по ДДУ, или больше. И суммы тут могут получаться весьма существенные. Фактическая площадь определяется по обмерам регионального БТИ или федерального ФГУП РТИ перед приёмкой дома госкомиссией.

Photo: David Woo

Перед приёмкой квартиры по акту дольщик с застройщиком подписывают Дополнительное соглашение к ДДУ, где оговаривается доплата дольщиком конкретной суммы к цене ДДУ или возврат средств дольщику застройщиком, далее проводятся фактические выплаты по этому дополнительному соглашению.

При несогласии с обмерами БТИ дольщик может перепроверить все сам или обратившись к экспертной организации. И результат может не совпасть с данными БТИ. Обычно это мало что даёт, так как заставить БТИ исправить цифры в документации на дом чрезвычайно сложно. Но попробовать можно. Прецеденты изменения БТИ результатов обмеров в практике зафиксированы.

Ещё один нюанс – учёт площадей балконов и лоджий. Они могут учитываться застройщиком по условиям ДДУ без понижающего коэффициента, или же с общепринятым коэффициентом 0,3 для балкона и 0,5 для лоджии, или со своими собственными коэффициентами, или даже вообще не учитываться. Проблема всплывает как раз тогда, когда от дольщика требуют заплатить за излишки, а потом оказывается, что они возникли из-за включения площадей балконов в общую площадь квартиры без понижающего коэффициента. В основном такое практикуется в Москве, где в 2006 году для отсечения части очередников на получения жилплощади приняли закон, по которому площади балконов и лоджий полностью включаются в общую площадь квартиры. При этом в ст. 15 ЖК РФ прямо говорится, что общая площадь определяется «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Несмотря на это, в судебной практике встречаются как решения в пользу дольщика, так и в пользу застройщика.

Смотровой лист – это предварительный документ. Основной же документ, по которому квартира передаётся от застройщика дольщику – акт приёма-передачи. Он фиксирует, что права на недвижимость и обязанность по её содержанию переходят новому владельцу, и является обязательным документом при регистрации права собственности.

Photo: Emily May

Единой формы для этого документа не существует, но обязательные графы есть. В акте должны быть указаны:

• дата и место подписания акта,
• реквизиты застройщика, паспортные данные дольщика,
• почтовый адрес дома, номер квартиры, ее фактическая площадь,
• претензии по качеству квартиры, сроки исправления дефектов,
• гарантии застройщика в соответствии с законом,
• передана ли квартира по акту или передача перенесена на более поздний срок.

Акт приёма-передачи подписывают после окончательных взаиморасчётов по ДДУ, устранения дефектов или достижения договоренности с застройщиком.

После того, как вы подпишите с застройщиком акт передачи квартиры, распоряжаетесь ею вы, при этом на вас ложится и ответственность за её сохранность. Так что первое, что вам надо сделать после подписания акта и получения документов на квартиру — забрать ключи и как можно быстрее поменять замки, а то и входную дверь. Потом вас ждёт ремонт и оформление квартиры в собственность.

В случае отказа застройщика устранять недостатки

Приёмка квартиры запросто может пойти совсем не так гладко, как вы ожидали. Например, застройщик откажется подписывать смотровой лист, где бы фиксировались его обязательства по устранению недостатков. Разными способами он будет давить на вас, принуждая принять квартиру с недоделками. Он может настаивать на подписании акта приёмки в нужной ему редакции и давать понять, что никаких обнаруженных вами недостатков исправлять не собирается. Такое происходит достаточно часто.

Photo: Flemming Rasmussen

Хотя закон на стороне дольщика, но расчёт застройщика вполне понятен: дольщик долго ждал своей новой квартиры, теперь ему предстоит затратный ремонт, и поэтому он скорее пожертвует 50-100 тысячами рублей, чем будет вести тяжбу и оттягивать ремонт и вселение. Тут каждый решает для себя, что ему важнее: скорее получить квартиру и начать ремонт или заставить застройщика безвозмездно ликвидировать недостатки строительства. Не последнюю роль играет и то, насколько значительны дефекты, насколько сложна их ликвидация. Одно дело – заделать щель между стеной и потолком или поменять вентиль, и совсем другое – исправить проектные недостатки плохо работающей системы вентиляции.

Для дольщика возможен и такой вариант: подписать акт приёмки без замечаний, зарегистрировать право собственности, а уже после этого назначить экспертизу по качеству и требовать через суд компенсации. Правда, если дефекты очевидны и должны были быть выявлены во время приёмки, то для суда это будет поводом трактовать подписание акта как соглашение дольщика на приёмку с недостатками. Другое дело – скрытые дефекты. При их наличии шансы выиграть дело в суде увеличиваются.

Помните, что позиция застройщика тоже уязвима. Особенно неприятна для него выплата неустойки при неисполнении сроков передачи квартиры по ДДУ. В этом случае законом предусмотрены пени, которых может довольно много набежать при большой задержке сдачи. Кроме того, дольщик вправе по суду взыскать с застройщика компенсацию материального ущерба за вынужденный съём жилья в результате задержки с передачей ему квартиры, что тоже может вылиться в приличную сумму.

Иногда, ссылаясь на разные обстоятельства, застройщик просит не указывать дату в акте приёмки-передачи, что оставляет ему возможность вписать более раннюю дату. Для дольщика такой ход чреват ещё и тем, что коммунальные услуги придётся оплачивать с более раннего срока, а также, в случае неустойки за просрочку сдачи, застройщик минимизирует её сумму. Поэтому подписывать акт приёмки без указания даты не надо.

Photo: Dan DeLuca

Что по закону может потребовать дольщик при обнаружении дефектов

В соответствии с законом № 214-ФЗ дольщик может требовать:

• устранения дефектов в согласованный с дольщиком срок;
• уменьшения цены ДДУ и возвращения застройщиком части денежных средств по нему;
• возмещения понесённых дольщиком расходов по ликвидации дефектов строительства, для чего заключается договор со строительной фирмой, фиксируются затраты и подаётся заявление в суд о возмещении;
• взыскания неустойки за просрочку, если в результате задержки с исправлением дефектов строительства оказываются нарушены сроки сдачи квартиры по ДДУ .

В том случае, когда дольщика качество строительства не устраивает абсолютно, а застройщик не хочет или не может исправить недостатки строительства, дольщик имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и потребовать от застройщика не только полного возврата средств по ДДУ, но и выплаты процентов за пользование ими за весь срок, прошедший с оплаты договора.

Photo: nist6dh

Но нужно понимать, что даже при положительном решении суда фактически получить деньги с застройщика окажется затруднительно. А само судебное разбирательство может быть весьма непростым и — с переносами и апелляциями — надолго затянуться.

Проблемы с взысканием неустойки и прочих выплат от застройщика по суду

В подавляющем большинстве случаев у дольщиков к застройщику обнаруживаются те или иные претензии, которые касаются и нарушения сроков передачи по ДДУ, и вопросов к качеству строительства. Но на выплату компенсации застройщики — как мелкие, так и известные строительные компании — идут крайне неохотно.

Существуют схемы финансирования через группу взаимосвязанных организаций, когда застройщик получает средства на строительство исключительно по кредитам. При продаже застройщиком квартир деньги оказываются у кредитора по договору каких-либо услуг или процентам за кредит. Как результат — с застройщика нечего взять на неустойки, штрафы и исправление дефектов строительства.

Утешаться можно тем, что законодательство год от года ужесточает требования к застройщику, уменьшая возможности финансовых манипуляций, что вынуждает застройщика и недостатки строительства исправлять, и неустойку выплачивать.

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

— Если застройщик переносит срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и уведомляет об этом за два месяца, какие у меня права?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Застройщик действительно может не уложиться в намеченные сроки и перенести дату сдачи дома в эксплуатацию на несколько месяцев. Уведомление он должен выслать не позже двух месяцев до изначально обозначенного в ДДУ срока. Застройщик в этом случае предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение к договору о переносе сроков сдачи. Подписывать его или нет — решает дольщик. Однако стоит помнить, что при подписании такого допсоглашения дольщик соглашается с новыми датами ввода новостройки и лишается права истребовать неустойку за сорванные сроки. Если же предложение застройщика подписать дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства игнорируется, тогда после подписания акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства может обратиться в суд и получить деньги за ожидание. Стоит заметить, что подобных дел в кризис стало больше, и суд, при наличии полного пакета документа у дольщика, встает на его сторону в 95% случаев.

В случае, когда срок сдачи новостройки сдвигается более ч ем на два месяца, дольщик может расторгнуть договор и вернуть деньги. Застройщик обязан возвратить не только внесенные за квартиру деньги, но и проценты за пользование денежными средствами.

Отвечает юрист юридической компании «Генезис» Олеся Емельянова:

Если извещение поступило заблаговременно, но срок сд ачи откладывается более чем на два месяца либо есть достаточные основания полагать, что обязательства застройщика не будут исполнены в первоначально установленный срок, то самое крайнее средство — расторгнуть договор участия в долевом строительстве, потребовать возврата уплаченной суммы, взыскать законную неустойку, а также потребовать возмещения убытков и морального вреда.

Однако участникам долевого строительства обычно гораздо интереснее сохранить договор, пусть с некоторыми оговорками, но все -таки получить исполнение. В этом случае нужно внимательно отнестись к содержанию направленного застройщиком предложения об изменении договора (в части сроков). Участник долевого строительство не обязан соглашаться с предложенными условиями, но вместе с тем он может требовать с застройщика неустойку, возмещения убытков и морального вреда, а также штраф в размере 50% от суммы иска, предусмотренного Законом о защите прав потребителя.

Впрочем , Ваш вопрос не столь однознач ен . Возможно, у застройщика были достаточно весомые основания для перенесения срока, например форс-мажор. И как спор будет разрешен в этом случае — спрогнозировать трудно.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».

В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п. 3, ст. 6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить с троительство дома в указанный в договоре срок. Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).

Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п. 2, ст. 6, ФЗ-214).

На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федеральн ого закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований. Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки. В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца. И даже услов ие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214. Права дольщика здесь защищены законом, и он может предъявить застройщику требования о неустойке, а в случае отказа застройщика — обратиться в суд. Практика показывает, что в подобных случаях суды занимают сторону дольщика.

Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.

Другое дело, если покупатель квартиры заключил с застройщиком не договор долевого участия, а какой-нибудь друго й тип договора, например предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия. В таком случае это выводит компанию-застройщика из-под регулирования закона ФЗ-214: условия договора здесь могут быть произвольные, а права дольщика сильно ограничены. Точнее сказать, в этом случае дольщик и дольщиком-то, в законодательном смысле, не является.

Отвечает управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Застройщик , согласно ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве , обязан уведомить дольщика за два месяца, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотрен ный договором срок. Тут нужно че тко представлять, что понимается под « строительство м »: это завершение строительно- монтажных работ на объекте, за чем следует « сдача в эксплуатацию » и передача дома дольщику. Все юристы отмечают, что закон в указанной части написан явно неточно , ведь дольщику нет никакого дела, когда будет закончена стройка и дом сдан в эксплуатации госкомиссии. Е го должно интересовать только одно — передача ему построенной квартиры (магазина, гаража, парковочного места и т. д.). Полагаем, что именно об этом в действительности хотел сказать законодатель, но почему-то написал иначе.

Несмотря на то что застройщик должен уведомить о задержках дольщика , это не означает, что дольщик обязан согласит ь ся с таким предложением. Конечно, стороны могут заключить соглашение о продлении срока передачи квартиры, но на это идут лишь единицы — те, кто не знает, что по итогам лишится достаточно щедрой суммы неустойки за просрочку. По факту просрочки с застройщика можно получить следующее:

• неустойку в размере 1150 ключевой ЦБ РФ за кажд ый день просрочки (с 10.09.16 — 10%);
• возме щение убытк ов (нае м жилья, более высокие проценты по ипотечному кредиту и др.) ;
• компенсация моральн ого вред а .

При этом если написать претензию в адрес застройщика (а это стоит сделать), а тот не выплатит указанные суммы, то , если дело дойдет до суда, есть шанс получить с него сумму в размере 50% от всего того, что В ы просили в претензии .

Если дольщик откажется менять срок в договоре , возможны следующие варианты :

• застройщик передаст квартиру с просрочкой, а дольщик примет е е, забудет про все свои неудобства и простит застройщику неустойку (типичная ситуация) ;
• застройщик попытается надавить на дольщика, затягивая передачу квартиры . Передача жилья произойдет только в обмен на подписание допсоглашения о продлении срока (его , кстати, н ужно зарегистрировать в Росреестре ) . Или же застройщик уговорит дольщика подписать акт приема-передачи, в котором дольщик согласен со всем и « претензий не имеет » . Но и это ещ е не полное фиаско для дольщика;

Срок договора может быть изменен в суде по требованию застройщика в том случае, если дольщиком допущено существенное нарушение условий договора, например просрочка оплаты платежей или в связи с « существенными изменениями обстоятельств ». Кстати, застройщик вправе сам изменить срок передачи « доле вки » , если дольщик не вносит платежи по договору, а оплата производится с рассрочкой.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Приемка квартиры в новостройке: добиваемся устранения недоделок

Раздается звонок или вам приходит письмо от застройщика с приглашением осмотреть построенную квартиру. Осталось подписать акт приема-передачи, и долгожданная квартира фактически станет вашей. Не спешите открывать шампанское и звать гостей на новоселье. Настал ответственный момент приемки квартиры. Запаситесь терпением и вооружитесь знаниями.

Даже застройщики с хорошей репутацией допускают недоделки в новостройках. Куда жаловаться и чего требовать в таких случаях? SPbHomes.ru разобрался во всех нюансах.

Как распознать дефекты квартиры?

Закон обязывает застройщика передать вам квартиру, указанную в ДДУ. Она должна соответствовать не только договору, но и требованиям закона, в первую очередь 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

При строительстве могут возникнуть недочеты – это частая ситуация при массовой застройке. Закон выделяет два вида дефектов: существенные и несущественные.

К существенным относят недостатки, из-за которых жить в квартире невозможно. Ими могут являться:

• Разбитое окно;
• Неисправность электропроводки;
• Неработающая канализация;
• Отсутствие тяги в вентиляции.

Несущественные – это бесчисленное множество остальных дефектов. Среди популярных встречаются:

• Неровности стен, потолка и любых других поверхностей;
• Мелкие щели в стеклопакетах или балконной двери;
• Сколы, трещины, царапины на стеклах, дверях, керамической плитке или сантехнике;
• Грязные, рваные обои.

Закон не закрепляет списка тех или других недоделок в квартире новостройки. Примерный перечень выработан юристами и экспертами на практике. Вы должны отличать одни от других, чтобы предъявить требования к застройщику.

Не хотите тратить время и разбираться в законах? Пригласите эксперта, который вместе с вами придет на приемку. Услуга обойдется вам в районе 2000 рублей. С помощью специальных инструментов эксперт выявит недостатки и грамотно опишет их.

Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире?

Вы сами или со специалистом осмотрели жилье и выявили недоделки. Перед вами два пути:

1. Если недоделки несущественные, вы подписываете акт приема-передачи и прилагаете к нему акт осмотра или смотровой лист (может называться по-разному) с описанием дефектов.
2. Если недоделки существенные, вы не подписываете акт приема-передачи и составляете акт осмотра с описанием недостатков.

Акт осмотра – это претензия застройщику по недоделкам. Бланк акта может принести на объект сам застройщик, но также его можно составить в свободной форме в 2-х экземплярах. При этом на акте приема-передачи делается надпись о наличии акта осмотра.

Акт осмотра должен содержать:

• Номер квартиры и адрес;
• Номер и дату договора долевого участия;
• Подробное описание недостатков (если существенные, то указать на это);
• ФИО ваше и представителя застройщика, а также подписи сторон;
• Дату составления;
• Требование к застройщику со сроками.

Лучше, если перечень недостатков будет указан со ссылками на СНиПы, где указаны необходимые требования. В этой ситуации помощь эксперта будет кстати.

У представителя должна быть доверенность от застройщика. Обратите внимание на право подписи и срок действия.

Что делать, если представитель застройщика придумывает различные предлоги и уклоняется от подписания акта осмотра? Отправьте документ застройщику письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Это в последствии поможет доказать, что застройщик знал о дефектах вашего жилья.

В соответствии с 214-ФЗ, вы можете требовать у застройщика:

• устранить недостатки безвозмездно;
• уменьшить цену договора;
• возместить вам расходы на самостоятельное устранение.

Первый вариант удобный, но может растянуться надолго.

Если недостатки существенные, то можете без согласия застройщика расторгнуть договор и требовать возврата денег и процентов за пользование денежными средствами.

Что делать, если застройщик не устраняет недоделки?

Вы составили акт осмотра и ждете устранения недостатков застройщиком. Срок устранения лучше прописать в акте осмотра. Для остальных случаев закон предусматривает «разумный срок».

Как правило, застройщику хватит пары месяцев, чтобы исправить небольшие дефекты.

Когда следует идти в суд?

• Вы не согласовали срок, а застройщик явно затягивает исправление недостатков;
• Застройщик ничего не исправил в согласованный срок;
• Застройщик исправил только некоторые недостатки.

Если застройщик не устраняет недоделки, то проведите независимую экспертизу и исправьте недостатки за свой счет. Сохраните все чеки и акты с расчетом стоимости работ. Это способ подойдет для тех, кто не готов ждать решения суда и спешит приступить к ремонту или переехать в новую квартиру.

После сделанного ремонта обращайтесь в суд с требованием:

1. Взыскать с застройщика убытки за самостоятельное устранение недостатков;
2. Взыскать неустойку за просрочку исправления недостатков.
3. Взыскать компенсацию морального вреда.

Неустойка (пени) за просрочку рассчитывается за каждый день, начиная с дня, следующего за тем, когда застройщик обязан был устранить недоделки. Требование закреплено в законе «О защите прав потребителя».

Взыскание морального вреда требует доказательств серьезной степени страданий. Например, больничного листа, если нарушение сроков вызвало ухудшение здоровья. К сожалению, суды часто в несколько раз уменьшают сумму компенсации морального вреда, поскольку ее присуждение основано на внутреннем убеждении судьи.

Что делать и куда обращаться, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, обозначенные в ДДУ

Наиболее часто встречающаяся проблема, для разрешения которой обманутые дольщики обращаются с исковыми требованиями в суды, – это затягивание сроков сдачи жилья в многоквартирном доме. Такие сроки четко оговорены в заключаемом между дольщиком и застройщиком ДДУ. Причины несоблюдения оговоренных договором временных условий могут быть самыми разнообразными. Просрочка сдачи жилья может зависеть от самого застройщика или случиться не по его вине. Так или иначе, они не должны волновать участника долевого строительства. Ведь главное желание и законное право последнего – получить причитающуюся ему и полностью оплаченную долгожданную квартиру вовремя. Так что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ? Об этом подробнее будет рассказано ниже.

Сроки сдачи жилья по ДДУ

Законодатель в ФЗ №214 посвятил регулированию срока, по истечению которого в обязанность застройщика входит передача участнику долевого строительства объекта, целую статья (ст.6). ДДУ должен содержать указание сроков передачи квартиры от застройщика дольщику. Этот же закон причисляет такое условие к обязательным. Отсутствие в договоре пункта о таком сроке делает его нелегитимным.

Просто достроить многоквартирный дом недостаточно. Квартиры участникам долевого строительства могут быть переданы только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию. По этой причине при заключении ДДУ чаще всего под фразой «сдача жилья» подразумевается именно передача квартиры дольщику после введения построенного дома в эксплуатацию.

Сроки сдачи квартиры в тексте ДДУ могут быть обозначены в разных вариантах:

• конкретной датой (например, не позднее 01.01.2018);
• периодом времени равным кварталу (например, не позднее III квартала 2017 года);
• привязкой к вводу дома в эксплуатацию (например, не позднее 20 календарных дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Что считается просрочкой сдачи жилья

Основным документом, свидетельствующим о передаче квартиры при участии в долевом строительстве, является акт приема-передачи. Отсюда становится понятным, что если в обозначенный в ДДУ срок этот документ между компанией-застройщиком и дольщиком не подписан, значит, жилье нельзя считать переданным, а, следовательно, – налицо факт нарушения срока передачи объекта.

Когда акт приема-передачи все-таки подписан, но дата подписания в нем позже даты, прописанной в заключенном договоре, в этом случае также можно говорить о том, что нарушение сроков строительства и передачи жилья имеет место быть.

Перед подписанием акта-приема передачи стоит удостовериться, что сданный дом действительно введен в эксплуатацию. Недобросовестные застройщики могут дать акт дольщику на подпись, в то время как ввод в эксплуатацию еще не состоялся, не заботясь о том, что это противоречит действующему законодательству. А между тем, такой не вполне легитимный документ может в будущем создать немало проблем при оформлении приобретаемой жилой площади в собственность.

Более подробно о процедуре приема жилья от застройщика можно прочитать в статье сайта «Основные правила приемки жилья у застройщика – как обнаружить недостатки, которые от вас хотят скрыть».

Предложение по изменению сроков сдачи жилья застройщиком – соглашаться или нет?

Если по каким-либо причинам происходит нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, ФЗ-214 обязывает застройщика в срок не позднее, чем за два месяца до указанного в ДДУ окончания срока, сообщить дольщику соответствующую информацию. Кроме того, участнику долевого строительства направляется предложение подписать дополнительное соглашение, изменяющее условия договора, в котором обговаривается перенос срока сдачи дома. Как правило, в извещении указываются причины, по которым застройщик задерживает сдачу дома. В этом же документе обозначается необходимость продления действия ДДУ, а также устанавливается новый предполагаемый срок завершения строительства.

Указанные документы передаются дольщику лично под роспись либо направляются ему заказным письмом с уведомлением. Другими словами, у компании-застройщика должны быть доказательства того, что адресат действительно получил указанную документацию.

Что делать дольщику – принять предложение об изменении застройщиком сроков сдачи жилья или нет – это его личное дело. ФЗ №214 в этом случае стоит на стороне дольщика и дает ему право согласиться на предложение застройщика, а не принуждает к этому.

На то, чтобы перенести сроки, может согласиться тот участник долевого строительства, которому такое стечение обстоятельств выгодно. Ведь в случае переноса срока передачи объекта долевого строительства и внесение окончательного взноса за покупку квартиры также откладывается. Это удобно, если дольщик не успел собрать или найти необходимые денежные средства.

И все-таки, чаще дольщику хочется как можно быстрее получить заветную квартиру, а потому перенос сроков сдачи жилья на более позднее время для него неприемлем.

Если дольщик согласен на перенос сроков по сдаче жилья

Вполне возможен вариант, когда участник долевого строительства решил согласиться с предложением о переносе сроков сдачи объекта. В таком случае, к уже имеющемуся ДДУ составляется дополнительное соглашение, которое подписывается обеими сторонами. К примеру, если период времени, на который задерживается стройка, не так уж и велик, подписать допсоглашение, возможно, будет благоразумнее. Проще и быстрее будет дождаться передачи жилья, чем судиться.

Естественно, в таком случае стоит сопоставлять сроки, обещанные застройщиком и настоящее положение вещей. Допустим, если срок сдачи жилья переносится на два-три месяца, а дом построен меньше, чем на половину – понятно, что такие условия заведомо невыполнимы и соглашаться на них не стоит.

Доп. соглашение о переносе сроков сдачи дома перед подписанием необходимо также внимательно изучить. Лучше, если вместе с дольщиком это сделает профессиональный юрист, имеющий опыт в разрешении вопросов, связанных с долевым строительством. Как правило, суть такого соглашения сводится к установлению новых сроков, по истечении которых планируется окончание строительства. Многие застройщики, с целью обезопасить себя от судебных исков, вносят отдельным пунктом условие, что участник долевого строительства претензий по поводу нового срока не имеет.

Подписанное соглашение самостоятельно, как и договор, подлежит обязательной госрегистрации в территориальном отделении Росреестра. Без такой процедуры оно будет просто недействительным.

Как поступать дольщику, не согласному с затягиванием срока сдачи жилья

Когда срыв сроков строительства и просрочка сдачи жилья налицо, а дольщик не желает с этим мириться, не согласен с предложенными застройщиком новыми сроками, ему необходимо начинать действовать незамедлительно. Решение проблемы возможно двумя способами:

• досудебное урегулирование;
• разрешение спора в суде.

Для досудебного урегулирования участнику долевого строительства необходимо от своего имени составить письменную претензию к застройщику. Вряд ли он справится с этим самостоятельно, правильнее доверить такую ответственную задачу специалисту. Претензию необходимо направить заказным письмом с уведомлением о вручении, либо самолично принести в канцелярию организации, сделав отметку о принятии документа на оставленной у себя копии. В любом случае, важно иметь на руках подтверждение получения документов фирмой-застройщиком.

Требования в претензии у дольщика могут быть различными:

• расторжения договора и возврата всех уплаченных денежных средств;
• возврата части уплаченных денег за квартиру, которую не передали в срок;
• проведения дополнительных, ранее не обговоренных, работ (например, чистовая отделка либо установка дополнительного оборудования);
• добровольной уплаты причитающейся участнику долевого строительства неустойки и пени.

В тех случаях, когда застройщик не согласился с претензией либо вообще проигнорировал ее, тогда дольщику не стоит сдаваться и придется отстаивать свои права уже в судебном процессе.

Судебное разбирательство о нарушении сроков сдачи жилья

В качестве защиты интересов прав дольщиков и одновременно наказания недобросовестных застройщиков, ФЗ №214 при нарушении сроков передачи дольщику построенного жилья установил уплату последними неустойки. Когда застройщик не сдал дом вовремя, за требованием уплаты неустойки нужно идти в суд.

Уже на момент подачи иска в нем самим истцом должен быть подсчитан размер неустойки. Подробнее о расчете размера неустойки можно ознакомиться в статье сайта «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

Кроме уплаты неустойки, дополнительно в иск можно включить требования о возмещении:

1. Убытков (например, если будет доказано, что из-за затягивания сроков сдачи жилья дольщику пришлось жить в съемной квартире).
2. Морального вреда.
3. Штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
4. Судебных издержек (например, за оплату услуг юриста, представляющего интересы дольщика в суде).

Почему лучше сразу обращаться в суд

Математика здесь проста. Судебный процесс по взысканию неустойки – дело не одного дня. Он может продлиться и два, и три, и пять месяцев. К тому времени, пока застройщик достроит и сдаст просроченный объект, у дольщика на руках уже будет судебное решение, по которому он сможет получить причитающиеся ему деньги. Если же ждать, не обращаясь в суд, то вполне может возникнуть ситуация, когда к окончанию строительства объекта (а вполне вероятно, что застройщик одновременно заканчивает сразу несколько просроченных объектов), денег у фирмы на счетах уже не будет. А потому заплатить неустойку будет просто невозможно.

Кроме того, за то время, что длится судебное разбирательство, сумма просрочки увеличится и можно будет уточнить исковые требования в сторону увеличения размера неустойки. Если к моменту вынесения судебного решения объект так и не сдан, закон не запрещает вновь обратиться в суд за требованием новой суммы неустойки и получить новое решение о ее взыскании. Обращаться можно неограниченное число раз (при условии, что требования каждый раз будут по новому отрезку времени просрочки).

Бояться этого не стоит. Лучше и выгоднее три раза отсудиться и два из трех получить деньги, чем дождаться подписания акта, после чего пойти в суд, одним разом отсудиться за большой период времени и в итоге ничего не получить.

Положительный опыт в разрешении вопросов, связанных с затягиванием сроков сдачи жилья застройщиком, в пользу дольщиков есть и у специалистов Общества защиты прав дольщиков. Если Вам необходима помощь, обратитесь к нам через раздел сайта «Контакты», либо заполнив форму обратной связи.